上海經濟危機四伏(下)

摩根士丹利首席經濟師最近在大陸表示,上海已明顯存在房地產投機過度的跡象。大陸央行也警告:要重視房地產市場風險轉移到銀行。

■由於建商取得土地成本高昂,造成上海房價居高不下。 (攝影者.本刊資料 )

目前,上海房地產業已經成為僅次於金融保險、商貿流通和信息產業的第四大產業。房地產業占上海GDP(國內生產毛額)的比重從一九九○年的○‧五%上升到二○○三年的七‧四%,去年更是達到一七%。從一九九六年以來,房地產開發投資占當年固定資產投資的三○%,二○○三年已經占三七%,二○○四年儘管有宏觀調控,上海房地產業投資仍以超過二○%的速度增長。在投資加速增長的同時,價格也在加速地上漲。從一九九九年至今,上海房屋銷售價格幾乎已經翻了一番,中心城區價格漲幅甚至翻了兩、三倍。

上海房價這幾年突飛猛進的直接誘因,應該歸於政府越來越依賴房地產業來維持GDP的高速增長。上海從一九九○年代起就確定了所謂「借雞生蛋」、「借雞築巢」的策略,這隻雞就是外資,實行大規模的土地批租,來帶動上海房地產市場。上海的土地批租一開始就採取了嚴重背離市場的高價位政策,並且不按土地面積計費,而是按建築面積來收錢。開發商以高昂的批租成本獲得了土地,其建造的樓盤必然也是高價的。

其次,上海在土地批租時採取無限供給、有錢就行的政策。只要有錢,不管有沒有經營房地產業的經驗,誰要都行。更荒唐的是,上海一度將城市規畫權「下放到區政府」,結果有幾十個政府機構同時擁有城市規畫權和土地批租權,短期行為壓住長期考慮,破壞了上海這樣一個東方大都市的整體布局和風格。

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