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財經 | 地產風雲

囤房稅2.0 7/1上路!囤房稅新制稅率、計算公式及範例一次看

囤房稅2.0 7/1上路!囤房稅新制稅率、計算公式及範例一次看
目前全台僅有10縣市訂定囤房稅,未來囤房稅2.0上路後,未施行的縣市都必須訂定。 (來源:Dreamstime/典匠影像)
撰文者:陳瑋鴻 整理
商周頭條 2024.06.16

財政部於2024年2月16日預告囤房稅2.0稅率基準,7月1日將正式實施,並將於2025年5月以新制課徵囤房稅。針對非自住住家房屋改採全國歸戶,稅率調升至2%至4.8%,地方政府皆必須訂定差別稅率,並採全數累進課徵。囤房稅2.0修法重點為何?新制稅率如何計算?哪些族群受影響?本文帶你一次了解。


囤房稅是什麼?

「囤房稅」源自財政部《房屋稅條例》第5條規定,是針對屋主持有的第4戶開始計算的非自住住家,採用差別稅率課稅,向持有多間空屋的囤房族徵收更多稅金,以降低投資客持有多屋情況,並刺激空房釋出,進入租屋市場。

舊制囤房稅稅率

依據舊制《房屋稅條例》第5條第1項規定,住宅用房屋分為「自住」、「非自住」,依房屋現值按下列稅率課徵:

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  • 自住房屋(登記為本人、配偶、未成年子女)戶數在3戶內,可享優惠稅率1.2%。
  • 第4戶起將視為非自住住宅,稅率介於1.5%~3.6%,由各地方政府視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

囤房稅2.0修法重點

「囤房稅2.0」即是房屋稅差別稅率2.0方案,針對擁有多間房屋且未有效利用者,調高其非自住住家用房屋法定稅率。此次囤房稅2.0修法內容如下:

項目囤房稅舊制法規囤房稅新制法規
囤房稅率1.5%~3.6%2%~4.8%
同一人名下之房產的統計方式各縣市分開歸戶全國歸戶
地方政府制訂差別稅率「可」制定囤房稅率「必須」制定囤房稅率
單一自用住宅持有稅率1.2%1%
出租且申報租賃所得達租金標準的房屋1.5%~3.6%1.5%~2.4%
繼承取得共有住家用房屋1.5%~3.6%1.5%~2.4%
建商餘屋持有年限在2年以內者1.5%~3.6%2%~3.6%

囤房稅2.0修法重點1:縣市歸戶改為全國歸戶

舊制囤房稅課稅,採取的是「各縣市歸戶」的方式,如果一家戶單位在台北市、新北市、桃園市、台中市各有1間房產,在每個縣市都可以算「1戶自住」。

囤房稅2.0新制上路後,將改採「全國歸戶」的方式,並以家戶為單位(包含夫妻及未成年子女)做計算。若同一家戶名下在全國有4間房產,第4戶就會被課徵囤房稅。

囤房稅2.0修法重點2:稅率上限調至4.8%、採累進課徵

針對持有多間房產,但並非用於自住者,調高法定稅率上限至4.8%、下限至2%。

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各地方政府「必須」在2%~4.8%的稅率範圍內訂定囤房稅。並採全數累進,若超過一定戶數,每戶皆採取較高稅率計算。

囤房稅2.0修法重點3:酌降全國單一自住房屋稅率

為鼓勵購屋自住,此次修法酌降全國單一自住房屋(即本人、配偶及未成年子女,全國僅持有1戶,自住使用並辦理戶籍登記者)的持有稅率至1%。此方案排除各縣市豪宅,財政部估計全國約300萬戶受惠。

如果本人、配偶及未成年子女,在全國持有2戶或3戶自住房屋,仍適用稅率1.2%。

囤房稅2.0修法重點4:申報租賃所得可減稅

為鼓勵多屋族將房屋釋出至租賃市場,將非自住住家用房屋出租,並申報租賃所得達租金標準的房屋,法定稅率調整為1.5~2.4%。

囤房稅2.0修法重點5:繼承非自願共有減稅

為避免繼承非自願共有房屋造成空置的情形,導致房屋未能有效利用,繼承取得共有住家用房屋,法定稅率調整為1.5~2.4%,以適度減輕非自願持有共有房屋者的稅負。

囤房稅2.0修法重點6:提升建商餘屋稅率

為鼓勵建商加速銷售空屋,建商新建住家用房屋持有年限在2年以內者,法定稅率上下限為2%~3.6%;建商餘屋持有年限超過2年以上者,法定稅率上下限為2%~4.8%。

囤房稅2.0稅率基準

2024年2月16日,財政部已公告囤房稅2.0稅率基準,分為「一般房屋」及「建商餘屋」2大類:

一般房屋基準稅率

一般房屋又分為「出租且申報、繼承共有房屋」,採全國22縣市統一稅率基準;及非自住、非出租、非繼承取得的「閒置空屋」,分為直轄市和非直轄市的稅率基準:

戶數稅率

出租且申報、繼承共有房屋閒置空屋


直轄市非直轄市
1戶1.5%3.2%2.6%
2戶1.5%3.2%3.2%
3~4戶1.5%3.8%3.2%
5~6戶2.0%4.2%3.8%
7戶以上2.4%4.8%4.8%

建商餘屋基準稅率

建商餘屋依持有年數為調整級距:

持有年數1年以內1~2年2~4年4~5年5年以上
稅率2.0%2.4%3.6%4.2%4.8%

囤房稅2.0計算公式

囤房稅課稅計算方式與房屋稅相同,公式如下:

實際應納稅額 = 房屋課稅現值 x 稅率 x 課稅月數/12

*註:根據財政部公告,房屋課稅現值並不是房屋買賣時的市價,而是政府根據房屋建材種類、耐用年數、附近交通情況、供求概況等,評定出的房屋價值。房屋現值每3年都會被政府重新評定,以最接近當下的市場情況。

囤房稅2.0試算範例

假設甲某在台北市持有1戶自住用房屋,並依規定辦理戶籍登記,以課稅12個月為例,應繳稅額試算如下:

戶數 課稅現值 囤房稅舊制稅率 舊制實際應納稅額 囤房稅2.0稅率 新制實際應納稅額
A 30萬 1.2% 3600元 1% 3000元

假設乙某在台北市持有2戶非自住房屋,以課稅12個月為例,應繳稅額試算如下:

戶數 課稅現值 囤房稅舊制稅率
舊制實際應納稅額 囤房稅2.0稅率 新制實際應納稅額
A 25萬 2.4% 6000元 3.6% 9000元
B 30萬 2.4% 7200元 3.6% 10800元

假設丙某在台北市持有5戶非自住房屋,以課稅12個月為例,應繳稅額試算如下:

戶數 課稅現值 囤房稅舊制稅率
舊制實際應納稅額 囤房稅2.0稅率 新制實際應納稅額
A 15萬 3.6% 5400元 4.2% 6300元
B 20萬 3.6% 7200元 4.2% 8400元
C 25萬 3.6% 9000元 4.2% 10500元
D 30萬 3.6% 10800元 4.2% 12600元
E 40萬 3.6% 14400元 4.2% 16800元

註:根據舊制囤房稅規定,台北市針對非自用住家課徵的差別稅率為:2戶以下2.4%、3戶以上3.6%。

哪些人會被囤房稅2.0課徵?

囤房稅2.0是針對非自用住宅持有數量加重稅率。首當其衝、會被課徵囤房稅2.0的族群包括:

  • 持有多戶房產並出租的房東。
  • 非自住供旁系親屬使用。
  • 持有長期庫存的建商。

財政部估計全國約36萬戶受影響,囤房稅為地方稅收,粗估整體可增新台幣26億元收入。

囤房稅2.0會增加租屋族負擔嗎?

另外有專家擔心,由於房產持有成本增加,租屋族也可能被轉嫁漲租,遭到池魚之殃。

參考資料:財政部1財政部2財政部3好房網聯合新聞網

延伸閱讀:
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核稿編輯:陳虹伶

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