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社會住宅是什麼?台北/新北社宅資格、租金價格、申請流程步驟

社會住宅是什麼?台北/新北社宅資格、租金價格、申請流程步驟
社會住宅開放符合資格者申請,民眾有機會以低於市價的價格租屋。圖為台北市青年社會住宅2區。 (來源:台北市政府安心樂租網)
撰文者:倪旻勤 整理
商周頭條 2024.07.05

房價高漲,小資族不只難買房,連房屋租金都節節上漲,租金低於市價的社會住宅,便成了租屋好選擇。究竟社會住宅是什麼?為何那麼便宜?想申請社宅需要具備什麼資格?有什麼條件?

社會住宅是什麼?

什麼是社會住宅?

社會住宅是由政府興建,或是獎勵民間興建「專供出租」的住宅。根據《住宅法》第4條規定,社會住宅應提供至少40%的戶數,出租給經濟或社會弱勢者,並預留一定比例供未設籍當地但有就學或就業需求者租住。

社會住宅的租金通常低於市場行情,目的是照顧弱勢族群及青年就學就業階段的居住需求。與過去以出售為主的國民住宅不同,社會住宅的型態是「只租不賣」。

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根據內政部不動產資訊平台統計,目前全台灣既有及新完工的社會住宅有3萬336戶,其中,台北市有1萬2950戶、新北市有7926戶,雙北地區的社會住宅就占了全台灣近7成。

若加上興建中、已決標待開工與規劃中的戶數,全台有12萬6869戶,台北市占2萬5299戶、新北市有2萬7396戶,雙北地區占全台灣社宅5萬2695戶、約4成。

與合宜住宅、國民住宅有什麼差別?

社會住宅、合宜住宅、國民住宅都是政府推動的住房政策,差別在於社會住宅「只租不售」,合宜住宅和國民住宅則為「出售式住宅」:

  • 社會住宅:政府直接或補助興建、或民間擁有合於居住標準的房屋,採「只租不賣」方式,以低於市場租金或免費出租給符合資格的對象。
  • 合宜住宅:為改善國宅建築品質不佳等問題,興建的「出售式住宅」。
  • 國民住宅:過去政府因應整體房價上漲,興建的「出售式住宅」。

社會住宅可以住多久?

根據《內政部興辦社會住宅出租辦法》第11條,租賃社宅為3年一約,若期滿時仍符合社宅申請資格者,可以續約一次,最多住6年;符合經濟或社會弱勢身分者,得延長至12年。

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但實際辦法,依各縣市政府規定而略有不同,如台北、新北、桃園等縣市,租期皆為3年、最多續約至6年,符合特殊身分者得延長至12年;連江縣3年一約、最多住6年,符合特殊身分者最長不超過9年;台東縣2年一約,最多住6年。

社會住宅居住時限規定,應向所屬縣市負責單位洽詢,或查詢該縣市的「社會住宅出租辦法」。

社會住宅租金多少?如何計算?

社會住宅租金的訂價上限,通常是由參考鄰近的相同住宅行情、打8折或85折後的價格,優先戶以市場行情5~7折為原則。

各地方政府會根據當地的租金水準,以及承租者的所得狀況,提供分級租屋補貼,訂定不同的「租金級距」。一般而言,租金會設計為低收入戶或一定所得分位點以下家庭,也能負擔得起的水準。

除了租金外,社宅承租者可能還需支付管理費等其他費用。具體的租金計算公式、分級租金標準等,需查閱各地方政府公告的社會住宅租賃辦法。

1.台北市社會住宅租金

台北市提供家庭年所得在40%分位點以下的承租對象租金補貼,若承租對象家庭年所得高於40%分位點,租金為市價的85折。

補貼方式:根據家戶實際所得狀況和人口數,對應不同的補貼級距,提供3000元~1萬1000元不等的分級租金補貼,直接於每月租金中扣減;如家庭狀況變動,可循特定程序申請調整補貼金額。

所得級距標準:

級別 分級標準
家庭年所得141萬元以下 第一階 家庭總收入平均每人每月1萬9649元以下
第二階 家庭總收入平均每人每月 1萬9650元~2萬9474元
第三階 家庭總收入平均每人每月 2萬9475元~4萬9123元
不補貼(定價租金) 家庭年總收入141萬元以上~164萬元以下,或家庭總收入平均每人每月4萬9124元~6萬8772元。
資料更新日期:2024年6月

分級補貼後實付租金表(以價格最低的青年社會住宅16坪一房型/套房為例,含管理費):

分級 不補貼 第三階 第二階 第一階
租金價格 1萬1600 8600 6600 5600

2.新北市社會住宅租金

新北市社會住宅的租金採分級制,分為4個等級,主要根據申請人的家庭平均月收入(2024年),以及是否符合弱勢身分決定:

  1. 第1級:家庭平均每人每月收入1.6萬元以下,須符合弱勢身分,月租金最低為4700元(套房)、8600元(兩房)、12100元(三房)。
  2. 第2級:家庭平均每人每月收入2.4萬元以下,須符合弱勢身分。
  3. 第3級:家庭平均每人每月收入4萬元以下。
  4. 第4級:家庭平均每人每月收入5.6萬元以下。

分級補貼後實付租金表(以13.5坪的套房為例,含管理費):

分級 第一階 第二階 第三階 第四階
租金價格 5000 7100 1萬1300 1萬2600

承租社會住宅需要什麼條件?雙北社會住宅申請資格

台北市社會住宅申請資格

  1. 申請人須為已成年的中華民國國民。
  2. 須在台北市設有戶籍,或雖未設籍但在台北市就學、就業。
  3. 家庭年所得須低於50%分位點(2024年度為164萬元),且平均每人每月所得不得超過台北市最低生活費3.5倍(2024年為6萬8772元)。
  4. 家庭成員在台北市、新北市、基隆市或桃園市無自有住宅,或持有不動產總價值低於940萬元。
  5. 家庭成員目前均未承租台北市國民住宅、社會住宅或借住平價住宅。
  6. 簽約前如已申請候租其他住宅資源,須放棄候補資格;如已透過包租代管租屋,須提供退租證明。

家庭成員:

  1. 申請人。
  2. 申請人其配偶(含分戶)。
  3. 申請人戶籍內的直系親屬及該直系血親之配偶。
  4. 申請人其配偶,戶籍內的直系親屬及該直系血親之配偶。
  5. 申請人父母雙亡,戶籍內需要照護的兄弟姐妹(未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙或無謀生能力)。

新北市社會住宅申請資格

  1. 年滿18歲(或未滿18歲但已婚)的中華民國國民。
  2. 在新北市設有戶籍、就學或就業。
  3. 家庭成員在新北市、台北市、桃園市及基隆市均無自有住宅;或家庭成員個別持有面積未滿40平方公尺的非同一共有住宅,且戶籍未設於該處。
  4. 家庭成員總收入未超過新北市50%位點的家庭平均所得(2023年為新台幣133萬元),且平均每人月所得未超過新北市最低生活費標準3.5倍(2023年為新台幣5萬6000元)。

家庭成員:

  1. 申請人。
  2. 申請人其配偶(含分戶)。
  3. 申請人戶籍內的直系親屬及該直系血親之配偶。

社會住宅優先戶資格

申請社宅的資格分為「優先戶」及「一般戶」,優先戶可以更優惠的租金承租社會住宅,承租年限相較於一般戶更長。優先戶通常包含:

  • 低收入戶或中低收入戶。
  • 特殊境遇家庭。
  • 育有未成年子女2人以上。
  • 於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家,未滿25歲。
  • 65歲以上之老人。
  • 受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。
  • 身心障礙者。
  • 原住民。
  • 災民。
  • 街友。
  • 懷孕或生育而遭遇困境之未成年人。

具體資格及資格說明需以各縣市公告為準,可至內政部社會住宅資格檢核專區檢核。

如何申請社會住宅?雙北社會住宅申請流程

台北市社會住宅申請流程

台北市社會住宅申請包含網路申辦、臨櫃申辦、書面申請3種方式,申請流程為:

1.填妥申請書並備妥應備文件

  • 申請書:線上下載,或至台北市住宅及都市更新中心資產經營辦公室索取(台北市大同區大龍街91巷10號2樓服務台)。
  • 應備文件:申請書、全戶戶籍謄本(如配偶分戶需加附)、同性伴侶需檢附證明文件、家庭成員前一年度綜合所得稅各類所得清單、家庭成員財產歸屬清單、切結書、在台北市就學或就業者需檢附證明文件,若屬其他特殊情形身分戶,需檢附評點表及相關證明(如:配偶入監執行證明、家庭暴力受害證明、性侵害受害證明、HIV感染或AIDS證明)。

2.於招租時限內,繳交申請書與應備文件。

  • 網路申辦:至台北市安心樂租網,以線上填寫申請資料及上傳相關證明文件之方式申請之。
  • 臨櫃申請:至台北市住宅及都市更新中心資產經營辦公室索取(台北市大同區大龍街91巷10號2樓)遞交資料。
  • 書面申請:掛號郵件寄至台北市大同區大龍街91巷10號2樓。

3.公開抽籤:以一般戶(本市市民、未設籍本市於本市就學就業、在地區里戶)、低收入戶、原住民族戶申請者,以電腦公開抽籤方式的排定資格審查順序,並建立等候戶遞補名冊。

4.書面審查及書面審查結果通知:由電腦抽籤排定審查順序,審查合格者以書面通知結果;不合格者,以書面駁回申請。

5.選屋、配屋:以書面通知合格者看屋日,辦理現場選屋。

6.簽約繳款及公證:公證費用由出租人與承租人各負擔一半。

7.候補:如有可配租的空屋時,列入各社宅候補名冊的民眾可依序候補承租。

社會住宅申請流程,台北市社宅申請資格,
社會住宅申請流程。 (來源:內政部不動產資訊平台)

新北市社會住宅申請流程

1.填妥申請書並備妥應備文件

  • 申請書:至新北市住宅及都市更新中心網站下載。
  • 應備文件:社會住宅申請書正本、全戶戶籍謄本正本或全戶戶口名簿影本(如配偶分戶需加附)、家庭成員前一年度綜合所得稅各類所得清單、家庭成員財產歸屬清單、新北市就學、就業證明正本、若屬其他特殊情形身分戶,需檢附評點表及相關證明(如:配偶入監執行證明、家庭暴力受害證明、性侵害受害證明、HIV感染或AIDS證明、災名認定文件)。

2.於招租時限內,繳交申請書與應備文件。繳交方式應以申請之該社宅公告為準。

3.審查資格。不合格者經通知補件。

4.抽籤:合格申請人經電腦抽籤取得選屋序號,列入各資格類別遞補名冊。

5.看屋、選屋:套房型選屋時,第一順位依「1.優先戶、2.睦鄰戶、3.現職警消人員戶、4.青年族群戶、5.非青年族群戶」的身分別選屋,完成後,再依此順序進行各身分第二順位選屋,依此類推至各順位。

6.簽約、繳款、公證:選屋完畢後,進行簽約、公證及點交作業,公證費用由出租人和承租人各負擔一半。

7.候補:有空屋時,依電腦抽籤配得的選屋序號遞補。

社會住宅補助多久下來?

承租社會住宅的租金補助並不會另外發放,而會在確定承租人的家庭收入、是否為弱勢族群後,直接提供相對應級距的租金。要注意,申請社宅者,因為政府已補助租屋租金,不可再申請租金補貼

社會住宅有哪些優缺點?

社會住宅優點

  • 租金優惠:以同等坪數及條件來看,社會住宅的租金通常比市場行情低,提供民眾更便宜的住房選擇。
  • 環境宜居:社會住宅在設計時,通常會導入環保綠能的設計理念,取得綠建築標章,還會導入太陽能光電,更會結合無障礙住宅及智慧建築等概念。
  • 生活機能佳:社宅會保留一定空間供社會福利服務、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園、青年創業空間、社區活動、文康休閒活動、商業活動、餐飲服務,或其他必要附屬設施之用,且有物業管理公司協助管理、維護社區。

社會住宅缺點

  • 難申請:社會住宅的供給有限,需求通常大於供給,平均中籤率僅有10%~20%。
  • 申請資格限制:申請社宅有條件限制,如家庭成員有自有房屋,就無法申請。
  • 租期限制:一般戶最長承租年限僅有6年,時間到了以後就必須搬離。

社會住宅常見問題

Q:社會住宅可以買嗎?

社會住宅的目的是要照顧弱勢族群的住房需求,因此政府僅提供「只租不售」,讓真正有需求的人能申請入住。

Q:社會住宅一般人可以租嗎?

社會住宅的承租對象不限定於弱勢族群,只要是中華民國國民、年滿18歲、在社宅所在地生活或就學就業,且家庭成員在社會住宅所在地無自有住宅、家庭年所得低於一定標準者,就可以申請社會住宅。

Q:入住社會住宅還能申請租屋補助嗎?

申請承租政府直接興建的社會住宅時,家庭成員不得同時申請其他租金補貼。如果已經領取租金補貼,就必須自願放棄,在社會住宅租約生效時停止領取。

Q:社會住宅好抽嗎?

社會住宅供給有限,需求遠遠大於供給,一般戶能否抽中完全靠運氣。政府直接興建的社會住宅自推出以來,平均中籤率僅有10%~20%。

若屬弱勢族群,政府會提供一定數量的戶數、設定加分條件等方式,提高弱勢族群入住的機率。

Q:爸媽有房子可以申請社會住宅嗎?

若與父母居住在同縣市,且父母有房子,能否申請社會住宅的關鍵在於,申請人與父母是否為家庭成員。如果申請人與父母並非家庭成員,也就是申請人與父母非屬同戶籍,那麼即便父母名下有房子,也不會影響申請資格。

Q:社會住宅可以住2個人嗎?

社會住宅有一房、二房、三房等房型,原則上入住一房型的人口數為1口以上,二房型為2口以上,三房型為3口以上,並未限制最高居住人數,因此想要住2個人是沒問題的。但各社宅實際房型人口數限制,應依招租公告為準。

Q:社會住宅可以轉租嗎?

社會住宅不可以轉租,倘若承租人轉租社宅、分租、出借或供三親等親屬以外的人使用,或變更為非居住使用,都發局可隨時終止租約。

不過,除了由政府新建並出租的社宅,還有另一種「包租代管社會住宅」,業者可以轉租住宅給符合資格的民眾承租。運作模式有兩種:

  • 包租:業者以折扣價格長租民間住宅,再轉租給符合資格的承租戶。
  • 代管:業者媒合民間房東與承租戶簽約,代為管理出租住宅。

包租代管社會住宅的申請對象不限於弱勢族群,一般民眾只要符合以下條件,即可提出申請:

  • 家庭總收入低於一定標準。
  • 家庭總資產低於一定標準。
  • 符合特定身分條件(例如在該地區就學或就業)。

依《住宅法》規定,社會住宅至少要保留40%以上的戶數供經濟或社會弱勢者承租,40%以外的部分才開放給符合條件者。基層警消人員最高列等警正四階或相當職等,可免受家庭總收入限制。

另外,若承租包租代管社會住宅,政府會補助房客租金差額及公證費,不僅減輕租屋負擔,也讓民眾享有穩定的居住環境。詳細資訊請至內政部不動產資訊平台查詢。

全台社會住宅名單列表

台北社會住宅

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新北社會住宅

完整社宅名單請見新北住都中心

桃園社會住宅

完整社宅名單請見桃園市社會住宅服務中心

台中社會住宅

完整社宅名單請見台中市共好社會住宅

台南社會住宅

完整社宅名單請見臺南公宅網

高雄社會住宅

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核稿編輯:陳虹伶

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