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財經 | 地產風雲

囤房稅2.0打到誰?自住家庭、房東、建商、囤房大戶影響一次看

囤房稅2.0打到誰?自住家庭、房東、建商、囤房大戶影響一次看
囤房稅2.0主要針對持有超過3間房產且非自用的囤房大戶,調高法定稅率上限至4.8%。 (來源:Dreamstime/典匠影像)
撰文者:紅色子房
摘要

1.財政部7月6日宣布通過囤房稅2.0修正草案,將調高囤放稅上限至4.8%,並進行全國歸戶。此草案還需立法院審議通過後,才會正式實施。

2.受囤房稅2.0政策衝擊影響最深的是囤房大戶與持有餘屋的建商。囤房大戶是此政策主要的打房對象;建商若持有餘屋超過2年,就會適用最高4.8%稅率。

3.囤房稅2.0政策也獎勵買房自住家庭及出租房東:自住家庭的法定稅率調降至1%;房東出租房屋如果達到租金標準,法訂稅率下限維持1.5%,上限則調降到2.4%

「子房老師,政府公布的囤房稅2.0,聽仲介說對我的影響最大,怎麼辦?」醫生太太A一早就打電話給我。4年前她在台北市大安區買了一間新房當投資,毛胚交屋後至今仍空著。我曾向她提過資產活化建議做高級出租住宅,但因為毛胚裝潢所費不貲,她一直沒有信心做決定。

「仲介打給妳,就是要暗示妳降價賣。這次政府囤房稅2.0政策,簡單說就是『減輕自住負擔,支持合法房東,打擊空屋囤房,逼賣建商餘屋』啊!」我說。

囤房稅2.0修法2重點

日前行政院公布「房屋稅差別稅率2.0方案」,主要有以下2個重點:

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1.調高囤房稅上限至4.8%,並採取全國歸戶

將房屋所有人(含自然人或非自然人)的住家用房屋進行全國歸戶*。針對持有多間房產,但並非用於自住者,調高法定稅率上限至4.8%、下限至2%。

*編按:現行制度是採取縣市歸戶,即同一人在不同縣市持有的房產數,不會合併計算,因此只要單一縣市未持有超過3間房產,就不會課徵囤房稅。改行全國歸戶後,同一人在全國各縣市的房產將合併計算,第4戶起課徵囤房稅。

囤房稅2.0也要求各地方政府「必須」在2%~4.8%的稅率範圍內訂定囤房稅。並且採取全數累進,若超過一定戶數,每戶皆採取較高稅率計算。

2.調降全國單一自住房屋稅率至1%

為鼓勵購屋自住、房屋釋出至租賃市場,並兼顧繼承非自願共有造成的空置情形,此次修法酌降全國單一自住房屋*的持有稅率至1%。

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*編按:指本人、配偶及未成年子女全國僅持有1戶,自住使用並辦理戶籍登記者。

出租且申報租賃所得達租金標準,以及繼承取得共有之住家用房屋,調整法定稅率上下限為1.5~2.4%;建商餘屋持有年限在2年以內者,法定稅率調整為2%~3.6%。

看完上述複雜的修法重點,「囤房稅2.0」政策到底對大家有什麼影響呢?我針對4種族群進行解析:

囤房稅2.0對買房自住家庭的影響

隨著房價所得比節節高升,買房自住者向來是政府最需要照顧的族群。囤房稅2.0針對全國一定金額以下的單一自住房屋,其持有稅率從現行的1.2%調降為1%。對買房自住者來說,未來可以少繳一點稅。

雖說單一自住房屋規定,只能由所有人或其配偶、未成年子女申請一間房產,適用自用住宅適用優惠稅率。但若有二處以上的房產,可由成年子女、祖父母、父母、岳父母等直系親屬的其中一人,辦妥戶籍登記,如此就能同時享有自用住宅適用優惠稅率。若能善用夫妻及直系親屬分別設籍的要訣,可以享受合法節稅。

囤房稅2.0對買房出租房東的影響

由於年輕人買不起都會區的房屋,政府支持優質房東提供良好的租屋環境,搭配政府包租代管獎勵政策、公益出租人政策,釋出空屋鼓勵出租。

房屋如果出租且達到租金標準,法訂稅率下限維持1.5%,上限則調降到2.4%,調降幅度約1/2。

過去中央政府一直積極鼓勵各縣市政府,針對非自住宅加大持有成本,減少大戶囤房。但若沒有排除租屋用途,房東很容易將成本轉嫁至房客租金上。

隨著包租代管政策慢慢成熟,政府擴大租金補貼,這次「囤房稅2.0」也鼓勵持有空屋的房東,將空房交給包租代管業來管理。

至於房東們最詬病的報稅問題,依照目前委託包租代管的規定,房東每屋每月免稅額是6000元。租金2萬元以下,可抵稅的必要費用率53%;超過2萬元,部分費用率43%。

參與社宅包租代管房東,每屋每月免稅額1.5萬元,超過免稅額部分的必要費用率60%。參與社宅的房東每屋每年還有1萬元修繕費、每件每次3千元公證費,以及每年每屋3500元的居家安全保險費補助,政府給足了利多。

囤房稅2.0對滿手餘屋建商的影響

建商沒有賣掉的房子,2年內餘屋房屋稅率2%~3.6%,超過2年就直接適用最高稅率4.8%。

政策目的,就是要看建商在銷售期2年時間過後是否會調價。若想繼續待價而沽,就要承受4.8%的最高稅率。建商的新房子一來房屋現值相對最高,二來適用最高稅率,難怪全國建商公會群起跳腳,可說是囤房稅2.0實施後的海嘯第一排。

過去建商餘屋曾有銀行的餘屋貸款幫忙支撐,即使賣不好也不需急著調價。現在實務上,銀行餘屋貸款越來越嚴格。除了要求屋齡5年內、面積15坪以上,套房和高價宅產品也不承作。而且餘屋貸款總量不超過該建案一半,貸款上限是4成,等於斷了許多建商保留餘屋的金脈。

加上這次囤房稅2.0修法,對滿手餘屋的建商帶來不少壓力。不過實務上建商不願意公開降價,畢竟這樣會傷害過去建案已經交易客戶的信任,若尚未交屋還可能引發退訂潮。想揪既有客戶整批降價低調一次處理,又怕犯了平均地權條例修正案裡「禁止揪團買房」規定,實在是進退兩難。

囤房稅2.0對囤房大戶的影響

過去傳統華人「有土斯有財」的心理,買房當存錢,長期下來的確有抗通膨的效果。但基於「居住正義」這件事,如果好的房產都先被投資客買下擺著,就會壓縮到自住需求族群的買房權益。

這些投資客寧願將房子空著,只想等好價格出售,這就是炒房行為,也是政府最不樂見的情況。這次囤房稅2.0,將此類囤房稅率調高至4.8%,就是希望這些囤房大戶要不改做出租房東,否則就趕快賣掉房產。

而且依照囤房稅的稅基公式:

  • 囤房稅=房屋現值 × 囤房稅率 × 持份比例 × 課稅月數 ÷ 12
  • 房屋現值=標準單價 × (1−折舊年數 × 折舊率)× 房屋街路等級調整率 × 房屋面積

簡單來說,年份越新、地段越好的房子,房屋現值越高,連帶囤房稅也會越高。

「子房老師,聽起來好嚴重。那我的房子該降價賠售嗎?」醫生太太A煩惱的說。

「囤房稅2.0真正的實施日期未定,房屋稅條例修正草案還要送至立法院審議,希望今年年底完成修法,2024年7月1日起實施。妳的仲介要妳現在就降價賠賣,也有點太早了。」我笑著說。

責任編輯:陳瑋鴻
核稿編輯:林易萱

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紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,產官學二十年以上經驗,有外資法人地產軍師之稱,擅長以淺顯易懂方式分析房地產投資趨勢。現任紅色子房瑞德資本董事總經理,長期以「地產影響力投資」理念推動資產活化,事業橫跨資產管理、風格公寓、共享辦公室與私募創投等。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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