央行罕見短短不到一百天就兩度升息，帶動新承作房貸利率突破一．七％，創六年新高，這會對下半年房市帶來怎樣的衝擊？

首當其衝的受災戶，是全台逾二百一十萬人的房貸族。

升息不再是「溫水」！下半年恐加溫
除了高物價，高利率也將吃掉你的錢

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠分析指出，房貸族正陷入升息與通膨的雙重夾殺困境中，「現在會吃掉你的錢的，不只是付給銀行的利息，還有通膨帶來的漲價。」

先看升息，根據信義房屋的推估，以一千萬元、三十年期的房貸為例，兩次升息合計造成的房貸支出負擔，平均每月增加了約一千八百元，等同房貸族每天必須少喝一杯手搖飲，才足以抵銷升息壓力。

但可怕的，不是犧牲一杯手搖飲的小確幸而已，市場擔心的是，這是升息循環起點，未來房貸族的利息支出會越來越高，必須犧牲的消費將越來越多。

事實上， 央行連兩季升息的一大主因，是為了跟上美國聯準會（Fed）的升息腳步，避免國際熱錢過快逃離台灣，造成經濟衝擊，而聯準會已表明，下半年還將繼續升息，而且幅度不見得會比上半年小，因此央行下半年只能繼續跟進。

「本來升息都是溫水煮青蛙，慢慢來，但現在火勢很快轉大，水就會更快滾。」信義房屋企研室經理曾敬德說。

再看通膨漲價，主計總處新公布的五月消費者物價指數（CPI）年增率上升至三．三九％，創近十年最大漲幅，外食費也狂漲五．八％，創下逾十三年的最大漲幅。

當房貸族面對無可避免的房貸利息支出增加，還要面對咖啡一杯多十元、麥當勞薯條一份多三元等萬物皆漲的衝擊，荷包將更加吃緊。

這一次，雖然美國聯準會將利率調高三碼，台灣央行卻僅升半碼，也沒祭出新打房政策，有業者認為，這是央行考量兩百多萬房貸族，手下留情。但如果當前的升息手段還不足以擋下通膨，下半年央行將沒有留情空間，升息的速度與幅度會更猛，衝擊，有可能繼續擴大。


購屋族信心被打擊！買氣急凍
據歷史推演，房價修正得等明後年

那麼，今年下半年房市會怎麼走？「交易量會縮，但不要期待價格會掉。」不動產代銷公會全聯會理事長、萬群地產董事長謝坤成說。

全國商業總會主席、鄉林建設董事長賴正鎰也說，央行連續升息後，銀行房貸利率還不到三％，相較於國際各國利率水準，台灣仍是利率相對低的地區，但往高利率的發展走勢，對購屋客的心理層面、房市信心都有很大的影響。以新屋市場來說，相較於三月升息前，現在因為升息、疫情、梅雨、打房等多重因素衝擊，每週來客量已經少了約五○％。

新屋買氣急凍，中古屋市場也不好過，攤開上市櫃房仲龍頭信義房屋的財報，有別於今年前三月營收持續成長，四月營收年增率由紅轉綠，為負一七％；且五月仍未有好轉，營收年增率仍衰退一○％。

對此，房仲同業指出，不只是信義，第二季幾乎所有房仲業者的表現都不好，市場買氣急凍是主因，而且央行信用管制還未鬆綁，下半年還有進一步禁止預售屋紅單轉售的修法，有機會進入立法院審議等不確定因素干擾下，無論新舊屋的交易量，都有可能在下半年進一步萎縮，推估至少一成以上。

不過價格部分，吉家網董事長李同榮攤開台灣近五十年的房價與利率走勢指出，過去三波利率走升，都是在台灣經濟表現好，帶動房市起漲的主升段，因此，升息首年，對房價看不出明顯干擾，但第二年、第三年，隨著利率累加，衝擊放大，而且經濟成長率明顯下滑後，房價才會開始走跌。


這次是第四波升息，同樣是在房價飆漲的主升段，雖然今年經濟成長率已經下修，但幅度有限，再加上營建業缺工缺料、土地價格仍在漲等因素，因此，包含李同榮在內，多位業者均認為，今年下半年房價仍有一定支撐，還不容易有明顯跌價，除非缺工缺料問題舒緩，或是量縮持續時間夠久，消費者才有機會在明後年盼到房價修正。

那麼，想在此刻進場買房的話，可以怎麼做？

有數十年房仲老經驗的李同榮建議，跟著人口成長率買房。

買房抗跌！得往「人多」地區買
林口淡水翻身、竹北善化受台積電帶動

理由是，房市要靈光，沒人萬萬行不通，因此，哪裡有更多人想去住，哪裡就相對安全，尤其當台灣邁入人口負成長時代，人口還能持續成長，通常也代表當地有高人一等的產業發展、建設利多，就是相對抗跌保值、「進可攻，退可守」的安全地區。

對此，吉家網根據內政部的近三年人口成長率統計，彙整出十大高人口成長行政區，當中除台北市人口外流嚴重，故無行政區入榜外，最特別的是，人口成長率排名第一的新北市林口區，與排名第三的新北市淡水區，這兩個地區過去一度被房市專家封為鬼城，但林口近年機場捷運通車、三井Outlet與東森國際媒體園區等建設逐步到位；淡水則有淡海輕軌、淡江大橋、淡北道路等改變交通動線，雙雙成功翻身，成為高人口成長的房市熱區。

至於同樣位於北台灣的，還有排名第二的新竹縣竹北市，與排名第九、第十名的桃園市八德區與龜山區。

竹北市，靠的是台積電、聯發科等新竹科學園區業者在國際市場的全面崛起，創造更多的科技新貴，讓當地迎來新一波的購屋需求；而桃園市八德區與龜山區，則是兩個新興的低總價購屋熱區，主要客群，都是不敵大台北高房價，移民到桃園的年輕首購族。

再看中台灣，能吸引大量人口進駐的是台中市北屯區，除了相對台中市區親民的房價水準外，近年因台中捷運綠線開發、台鐵高架捷運化、台中巨蛋與好市多（Costco）進駐等多元利多，帶動當地房屋買氣增溫。

最後，在南台灣的高人口成長區，主要靠產業發展帶動，像是排名第四、第五的高雄市仁武區與橋頭區，就是受到南部半導體S廊帶開發計畫激勵，在產業發展有望下，進而轉變成新興房市熱區；而排名第七的台南市善化區，則是受到台積電南科廠效應，帶進一波新科技新貴而崛起。


避升息風險！別碰低點燈率重劃區
西屯、南屯、鼓山區收入低房貸卻高

另一方面，在進入連續升息循環時，民眾房貸負擔相對高的地區，就是高風險區。根據信義房屋的彙整，全台有五都，共計二十五個行政區，是房貸平均授信額度超過一千萬元的高風險區。

這當中，寸土寸金的台北市，雖然因為房價高，所有行政區都被列入警戒區，不過由於近三年房價漲幅相對低，加上當地所得為全台最高，因此，雖然貸款總金額高，但卻不是風險最高的地區。

另外，是新北市林口區，雖然當地新屋房價起漲，導致房貸平均授信金額達一千二百零五萬元而入列，但由於人口也同步快速成長，需求旺盛，因此風險也會相對低一些。

比較令人擔心的是中南部，包含台中市西屯區、南屯區與高雄市的鼓山區，因為當地收入遠不如北部大城市，但承擔的房貸壓力卻不輸台北市部分行政區，因此，在升息循環下，風險也相對高，尤其是部分點燈率極低的重劃區建案，消費者一定要小心避開。