老屋應該便宜賣？如果你還這樣看待你的老房子，那恐怕就虧大了！ 二○一七年十一月，新北市的都市危險及老舊建築物加速重建條例（以下簡稱危老條例）才開放申請，結果月底就同時出現住戶百分百同意的全台危老重建首案，高雄市也在同一天跟進核准第二案。其中，新北市第一案僅僅只花十二天就通過審查，參與屋主拿到包含危老條例實施前三年內申請可多拿一○％，合計最高四○％的容積獎勵。速度之快，被天時地利不動產總經理張欣民形容為：「都更得來速」。 這消息一出，立即成為全台房市關注焦點，隔月由台灣房屋智庫所做的二○一七年度十大房市新聞民調中，危老重建議題獲得高達四二％的支持度，成為民眾最有感第一名新聞，不僅如此，包含建築師、建築經理公司，甚至容積移轉業者等都看好後市，紛紛組隊搶進，第一銀行也搶先提出全額融資貸款方案，提供資金奧援。 目前六都中，有新北、桃園、台中、高雄四都開放危老重建案申請，其他縣市預計最晚二○一八年三月上路，屋齡滿三十年以上的老宅才能申請，全台八百多萬戶住宅中，在第一波受影響的就約一半、超過四百萬戶之多。 也因為商機龐大、市場反應好，讓主導策畫危老條例的內政部政務次長花敬群如同吃下定心丸，就算明知現在全台都更一年連拚五十案都很艱苦，他仍在日前喊話：「（二○一八年）危老建物都更，目標五百案、一萬戶。」 老宅屋主不該此時便宜賣房的關鍵理由是，只要抓住這波機會，不只有機會住新房，還可能賺到一大筆錢。 容積獎勵，比都更還好拿 第一，容積獎勵更容易取得。雖然危老最高四○％的容積獎勵比都更少了一○％，但都更最高五○％容積獎勵，須經都更審議會審查，取得難度相對高。像是四年前通過審查的信義區福德段都更案，原本在建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災項目申請一○％容積獎勵，一砍就剩五％。在業者口中，這還算好。因為更常見的是，在審議過程中，除了都更容積獎勵不見得會給足，甚至還會以「觀感不佳」為由，要求主動犧牲像是停車位容積獎勵，或是只核准較少容移量體，「都更審查就像有一種隱形的總量管制上限，」建商都更主管說。 危老重建則不同，是由地方主管機關依項目檢查，符合規定就給。像是新北市首案，符合時程獎勵，就給一○％容積獎勵，符合綠建築銀級，再給六％，一路累積到四○％上限。除非額外要求建蔽率或高度限制放寬，否則直接通關。 這多出來的高容積獎勵，也讓舊屋變新屋的過程中，使用空間的犧牲降低。以原本室內空間約三十坪的四樓老公寓來說，翻新成電梯大樓，因為多了電梯、管線間等，公設比可能從一成變成三成，不增加容積的話，就必須犧牲約六坪的空間，現在危老重建多出的四成容積獎勵就能填補這個空間缺口，自住者能保有一定的室內空間，而想出售者，則因舊屋變新屋的賣價變好，獲利也放大。 第二，民眾自力重建的可行性提升。危老條例設計傾向屋主自力重建，就像賦稅優惠，危老希望屋主改建後續住，因此給出的是最長十二年的房屋稅、地價稅的減半徵收。 房仲業者指出，屋主共同重建不涉及昂貴土地買賣，頂多只有營造廠、建築師規畫、銀行利息、改建期的租金補貼等，只要成本管控得宜，每坪頂多十多萬元就能完成，現在又有銀行願意全額提供貸款，讓民眾自己重建的可行性增高。 取消面積限制，提升成案率 第三，成案機率大增。由於危老條例取消最小基地面積限制，因此獨棟透天、四樓老公寓等人口少的建案，現在也能申請重建，在人口簡單，爭議相對有限下，成功率可望提升。 而且案子小，就不適合建商進場，這反而催生出一些新面孔來擔任整合者。北市都更學會法規委員會副主委林銘峰指出，像是高雄首案，就是由原住戶中，一位熟悉法規與各類地產資源的建築師來擔任整合與起造人，信賴度自然與建商不同，有助提升整合效率。 不過就如同台灣智庫執行長張旭嵐所言，「舊屋翻修仍有很多非理性因素存在」，包含人老了等不到新屋、一樓店面做生意、頂樓違章出租利益沒了等，都可能讓老屋改建案卡關。危老條例現在正處於頭三年蜜月期，多送一○％容積獎勵的最優惠時期，是成功機率最高的起跑期，因此屋主在成本變低、機會變大下，不妨把握當前的蜜月期一試，真不行再另謀出路也不遲。