目前，上海房地產業已經成為僅次於金融保險、商貿流通和信息產業的第四大產業。房地產業占上海ＧＤＰ(國內生產毛額)的比重從一九九○年的○‧五％上升到二○○三年的七‧四％，去年更是達到一七％。從一九九六年以來，房地產開發投資占當年固定資產投資的三○％，二○○三年已經占三七％，二○○四年儘管有宏觀調控，上海房地產業投資仍以超過二○％的速度增長。在投資加速增長的同時，價格也在加速地上漲。從一九九九年至今，上海房屋銷售價格幾乎已經翻了一番，中心城區價格漲幅甚至翻了兩、三倍。 上海房價這幾年突飛猛進的直接誘因，應該歸於政府越來越依賴房地產業來維持ＧＤＰ的高速增長。上海從一九九○年代起就確定了所謂「借雞生蛋」、「借雞築巢」的策略，這隻雞就是外資，實行大規模的土地批租，來帶動上海房地產市場。上海的土地批租一開始就採取了嚴重背離市場的高價位政策，並且不按土地面積計費，而是按建築面積來收錢。開發商以高昂的批租成本獲得了土地，其建造的樓盤必然也是高價的。 其次，上海在土地批租時採取無限供給、有錢就行的政策。只要有錢，不管有沒有經營房地產業的經驗，誰要都行。更荒唐的是，上海一度將城市規畫權「下放到區政府」，結果有幾十個政府機構同時擁有城市規畫權和土地批租權，短期行為壓住長期考慮，破壞了上海這樣一個東方大都市的整體布局和風格。 近年的上海房地產所以能夠吸引上千億資金湧入，與大陸的宏觀經濟環境有關。如果貨幣體系內的流動性過高，還出現了負利率的話，資金總要找出路，往往會看中盈利高、風險低的房地產業。近年來，上海房地產開發企業的自有資金逐年下降：二○○一年為一八‧八四％、二○○二年為一七‧五三％、二○○三年為一六‧九四％，但同期自有資金的利潤率卻達到三八‧一二％、八六‧三六％和一一九‧六三％。房地產業的利潤率是社會平均利潤率的七到十六倍。房地產業已成為大陸最大的「造富機器」。「二○○四中國大陸百富榜」中，房地產企業老闆占四五％，其中不少富豪就是在上海發跡的。 房價上漲削弱城市競爭力 其實，上海政府企圖依賴房地產業來支撐經濟無疑是飲鴆止渴。一方面，高房地價必然會削弱城市的競爭力。二○○四年四月，國際房地產聯盟主席Jean—Marc Levet在「中國房地產基金與投資論壇」表示，投機泡沫使得上海租金加上維修費用和稅收，比巴黎、倫敦和新加坡還要高出五○％。上海南京路的一個店鋪每平方米的價格已經達到了紐約第五大道的水平。成本的提高就是競爭力的削弱。據透露，一些外國企業已紛紛將工廠遷往更廉價的地區，如聯合利華將生產基地搬到了安徽合肥，而３Ｍ則搬到蘇州。飛速上漲的地價也已逼退了三千多家浙江企業。 最近，大陸央行發出警告：要高度重視房地產市場風險向銀行信貸轉移的可能性。據透露，去年上海房地產新增貸款超過一千億元，占金融機構全部新增貸款的四分之三。房地產資金占銀行貸款比例如此之高，一旦房地產泡沫破滅，對金融體系和整個上海經濟的打擊將是致命和摧毀性的。