財經 少子化流行小宅？小心建商沒說的盲點！專家教你，5大買房必看陷阱 少子化流行小宅 有沒錢沒錢，買一戶小宅好過年，變成投資客口中的諺語，往往也是年輕人成家的第一步夢想，但不管是哪一家，那些投資型預售屋都長一個「茂德格局模樣」：一層8戶以上，兩部電梯共用，角間雙面採光3房，中間單面採光2房。 以前市場有所謂的「國泰格局」，多是陽台進出、對住戶來說比較好用；現在有「茂德格局」，興富發、寶佳等建商通通學起來大同小異──2房、客廳沒採光又狹長、衛浴超迷你、開放式廚房、冰箱放在沙發旁邊成為固定標記。 不只這樣，有半數格局的臥室都會壓樑，床頭頭頂有一大根壓迫感十足的粗樑就橫在你頭上，而次臥室小到不行，放雙人床就放不下書桌，放單人床的話衣櫃還得做成開放式、床會剛剛好卡住，要換床單時，床墊得整個站立起來，不然頭尾、左或右都卡著牆壁，樑壓頭、沒開窗戶的暗房⋯⋯以上幾乎是必然。 這麼奇妙的格局，一層又那麼多戶，讓人怎麼好好住？主臥室的床頭離馬桶只有一面牆壁的厚度，翻個身就會到達馬桶，更別提次臥室只能放迷你衣櫃、鞋子只能放電視櫃下方、大樑低到用手摸都摸得到，規劃之荒謬，讓人搖頭這些知名建築師是不是大學沒畢業。 可是，當大家都長一個樣子，當多數建商都這樣蓋房子，你就會以為這可能是「現在流行的格局」，反正少子化、沒打算生小孩，頂客族正好適合？ 行家一看就懂格局好壞，一般人看圖面或是看樣品屋，只看到北歐風沙發或華麗的景觀大圖輸出。 銷售人員也會跟著時事說：「反正大家都不生小孩，這一戶就是超大主臥室，次臥室可以規劃超大更衣室，您可以變成開放式櫥櫃，豪宅規格才有的，這裡還可放一整排的開放式鞋櫃，對，就像《慾望城市》凱莉的鞋櫃，然後買幾個愛馬仕包包，就收納在另一面牆壁內的玻璃櫃內⋯⋯。」 對男主人則說：「這裡可以做超大的獨立電競室，你放3個彎曲螢幕都可以，白天看股票，晚上打電動。那種10萬元的電競椅坐起來真的有差，我有認識的朋友在賣，可以打折要不要幫你聯絡？」 如果買方不為所動？那就代表是投資客了，更好，只要告訴他：「小坪數2房很好出租啦！1個月至少租2萬以上，1年就是24萬，10年就是240萬，房貸有房客幫你繳，放著放著頭期款就可以回收，到時房價還會漲一倍，根本就買1戶賺1戶！」 建商沒說的盲點 預售案的小宅樣品屋都做得很美，但有幾個最常見的「遮羞技巧」： 拉高天花板。 放一堆鏡子反射。 衣櫃用開放式的桿子代替、不算牆寬。 沒有鞋櫃或冰箱的容身之地。 讓人猛一看以為空間還算夠用，畢竟誰去看房子會先細數自己有幾件衣服幾雙襪子，來判斷臥室的櫃子是否足夠？ 至於鞋櫃，有時小宅真的過小，業務會暗示你可以放在門外，社區可以做統一鞋櫃放在樓梯間，或是隨便說門口有玄關可以放、某一塊夾縫正好可以做到頂的櫃子等等，但實際上只是代表一件事：現實就是沒有鞋櫃的空間。 收納空間是否足夠，絕對不能用猜的，得量尺寸。不然你住起來不好用，未來想轉手可能也會很難賣。 買預售屋，先評估 看完一個預售案，你得想一想這房子是否真的合乎你的居住需求，就算你想投資，你也得想想有沒有人願意住你這間狗窩、以後轉賣時有沒有人想買。以下請你清醒的把你看上的哪間房子、一一套入來想想。 付款與貸款風險 建商分期「超低自備款」，是否只是把頭期款攤到後面？還是要你做假合約超貸，萬一抓到可是要關3年，或是被建商威脅說房子漏水我不修，不然就舉報你。 未來交屋時，銀行能否核貸足額？若核貸不足，要準備補足資金，少則1成多則5成。 建商提供「高成數貸款」是否真的有銀行背書？有沒有寫在合約書內？ 房價與總成本 單價是否比周邊行情高，藉由「低自備」的宣傳讓你一時忘記單價其實很驚人？ 建商是否將利息、工程款、代墊費用暗藏在後續款項？ 你的車位是不是天價？ 你的公設比是不是比旁邊的建案高很多？ 合約陷阱 合約中是否有「貸款成數不足時，買方須補足差額」的條款？ 公司貸款是不是保證一定有，還是有多一句但書，「如買方信用有瑕疵」？ 是否允許建商單方面變更付款方式或工程進度？ 違約金、退屋條件是否對買方不利？ 建商品牌與財務狀況 建商品牌是否有交屋爭議？ 建商是否為一案建商？ 建商以前的工安意外是否多得嚇人？ 市場與轉手性 此案位置、格局、坪數是否具轉手價值？ 現在附近是不是很多社區都在拋售？ 附近地區今年的成交量變化如何，有大幅下降嗎？ ＊本文摘自寫樂文化《自住剛需購屋指南》 {DS_BOX_40348} 責任編輯：陳芊吟核稿編輯：倪旻勤 ... 2025.11.05
財經 月薪沒10萬別買房？銀行放貸新規「收支比」曝光！沒達標，貸款成數大縮水 求更謹慎，近期即傳出有銀行強化內控，要求借款人收支比必須達到200%，才能取得規定成數貸款，未達2倍，則視差距減少放貸成數。 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，此舉使自住購屋更難取得足額貸款，市場買氣也因貸款不確定性高而持續冷清。 陳定中表示，收支比是指借款人月收入和月支出的比例，其中支出包括房貸、最低生活費、信貸、信用卡分期等。以包含每月房貸、生活費、信用卡分期等花費加起來共5萬元的首購族來說，月收入必須達10萬，則才能貸到八成。 根據目前網傳流出的銀行內部收支比率表，收支比要在200%以上，也就是總支出只能占收入五成，才能依規定成數核貸。如首購可貸八成，第二戶可貸五成，第三戶可貸三成。 如果收支比，也就是收入除以支出，只有180%，則依規定成數減0.5成。只有160%，則依規定成數減一成。 如果貸款是首購，月收10萬，支出達7.2萬，收支比不到140%，那麼原本可貸八成，將減至六成。 如果名下另有房子有貸款，也就是第二戶，本來可貸五成，將減至三成。 另外購屋總價來算，如果購買1千萬房子，以30年無寬限期計算，每月還款金額約3.1萬元，加上都會區基本生活約1.5萬到2萬，在月支出約5萬元情況下，購買1,000萬的第一房，推算月收入需達10萬元，才有機會取得八成貸款。 若是購買2,000萬房子，每月房貸約6.2萬元，連同基本生活費，每月支出約8萬元，推估月收入需達16萬，才能順利拿到首購八成足額貸款。 陳定中表示，目前除了銀行加嚴財力審核，財金部會對新青安的查核也不停歇，申貸戶被查出違規，將追回利率補貼，並縮短貸款年期，如此一來，每個月的還款金額將大幅增加，資金靈活性較低的屋主可能萌生短期急售的壓力。 銀行內部收支比率表。來源：業者提供 商周訂戶俱樂部 2025房市大解析！329檔期來了，最佳進場時機預測：https:bwnet.pse.is79w7tp ※本文由《經濟日報》授權刊載，未經同意禁止轉載。... 2025.03.20
財經 房市329檔期買氣走弱、全年看空》最佳議價時刻！3指標抓進場時機 因為政府新青安政策，房屋交易爆表，市場過熱，央行去年九月祭出第七波信用管制，收縮資金，藉此壓制房市，引發「錢荒」，買房貸款不易... 2025.04.02
