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為什麼要先選20年期貸款?5個避險方法,讓房貸越繳越輕鬆
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為什麼要先選20年期貸款?5個避險方法,讓房貸越繳越輕鬆

為什麼要先選20年期貸款?5個避險方法,讓房貸越繳越輕鬆
(來源:Dreamstime/典匠影像)
撰文者:李柏鋒
小資族學理財 2024/06/18
摘要

房貸通常是人生中最大一筆負債,尤其薪水族受到薪資成長曲線、人生階段改變以及利率影響極大,5個避險方法幫助自己不被房貸壓垮。

買房所借的房貸通常是人生中最大的一筆負債,但是意識到這也是最大的財務風險的人並不多。

當然,你要怎麼開槓桿、怎麼衝、怎麼把自己的財務撐到極致,那是你自己要做的決定,後果也是自己承擔,但是我能做的,就是讓你知道,這個「最大的財務風險」有什麼避險的選項?

1. 拉高緊急準備金

假設你原本設定的緊急準備金是6個月生活費,每個月家庭支出是5萬元,那麼就是30萬元。

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在你背了房貸之後,假設每個月房貸還款金額是5萬元,那麼你的月家庭支出其實就是暴增為10萬元,你的緊急準備金就至少要拉高到60萬元,甚至保守一點的話,拉高到100~120萬元也不為過,畢竟萬一你失業超過半年,你的房貸還是要繳、你的生活支出還是得花。

你繳房貸的時間至少20年,你總得為景氣衰退、疫情爆發等情況做好準備。

2. 選擇20年期房貸

你當然可以享受30年期或40年期的房貸,來大幅壓低每月還款金額。但是,這是讓自己毫無退路的選項。

例如之後通膨,萬物皆漲唯獨薪水沒漲,你房貸付得越來越痛苦了,如果你原來選擇20年期,還可以轉貸30年期讓自己輕鬆一點。

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的確,「保險」是有成本的,你留了一條退路,也就沒辦法讓自己每個月除了還房貸以外,還有一筆錢可以定期定額累積金融資產。

很多人會選擇30年期房貸,是因為1千萬元房貸,每月還款金額會從20年的5萬降到30年的3.6萬,相當於每個月多1.4萬可以去投資ETF。

3. 寬限期有需要時才用

這同樣也是一條退路,在你還不需要的時候最好不要用。當然有的人比較極端,新青安最高5年的寬限期用好用滿,不用還本金,那麼只還利息就當付租金。

許多年輕人一出社會就買房,是假設自己的薪水會很快調升,所以買的當下的確付不起,但是又怕房子越來越貴,所以就先買了,反正有5年寬限期,拼5年讓自己的薪水可以提高到付得起,也就撐過去了。

這裡面有很多不確定,包括薪水真的有那麼高的漲幅嗎?當然,當成一種逼自己的動力也很好,但如果考慮到財務彈性與風險,沒用寬限期就買不起,其實就沒資格買,盡量買自己可以負擔的房子,然後能繳本息就趕快還,等到有一天你需要的時候,反而可以用寬限期來處理。

例如孩子出生了,你想好好陪孩子,請育嬰假2年,這時候可以轉貸並加上寬限期,你育嬰期間沒收入,但只需要負擔利息,壓力不會太大,同時因為你前面很努力已經還了不少本金,這時候寬限期的利息負擔也更低。

再次提醒,這不是把一切壓榨到極致、彷彿走在懸崖邊的選項,一出社會就用起薪買房、用盡五年寬限期才是。寬限期是一個工具,需要的時候才去用。

4. 一定要試算房貸利率

請試算,如果哪一天升息到5%,你還扛得起嗎?20年期的1千萬房貸,2%利率月繳50588,5%利率月繳65996,不要小看利率只差3%,你月繳金額是暴增30%!

當然,你可能會覺得5%利率不太可能,但實際上發生的事情是——房貸利率過去這段時間已經從1.35%上升到2.18%,房貸利率不是不會調升的,你也可以用一個自己覺得有可能的利率天花板,給自己做一下壓力測試:升息到什麼情況,你就撐不住了?

其實這是一種反推,你可以繳得起65996的月還款金額,你財力上才能負擔那1千萬的房貸,只是現在你只需要月繳50588,還很有餘裕。但如果你月繳50588已經很艱難,你的財務風險其實非常巨大,巨大到你可能沒有意識你根本扛不起。

5. 本金平均攤還

大多數人選擇本息平均攤還,所以每月還款金額一樣,一開始利息佔比多、本金佔比少,後面逐漸隨著本金還掉,利息佔比少、本金佔比多。但其實在乎財務安全,而且有餘裕的人,應該選擇本金平均攤還,也就是每個月還掉一樣的本金。

你借1200萬元,分20年(240個月)還,就是每個月還5萬元本金,而一開始負擔會很重,本金加上利息要還掉7萬元之多,其中2萬是利息。這也是為什麼很少人選擇這個方案,因為這與大多數人的收入曲線相反,你是收入逐漸拉高,但房貸還款金額卻逐漸減少,所以選了本金平均攤還,一開始根本繳不起,但這其實是比較有財務彈性的選擇,你繳10年後,月還款金額從7萬降到6萬、薪水也更高了,可以開始定期定額累積ETF資產了。

所以關於房貸這個風險,其實在選擇貸款和還款方案的時候,可以有很多退路,但如果你自己把每一條路都砍斷了,不預留緊急準備金,那就自己承擔一切後果吧!

責任編輯:林易萱

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Buffettism (李柏鋒)
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從最新的財經時事和民生政策出發,從中發掘正確的投資與理財觀念,並且以統計數據為基礎,相信即使是小資族,也能擁有投資理財自主權,決策可以有所依據,而不是人云亦云。作者李柏鋒,經營「USA STOCK」財經部落格,討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法,現為線上課程《小資族理財的第一堂入門課》講師與「台灣ETF投資學院」創辦人。

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