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拆解房東收入,租金多少才算合理?
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財經 | 投資理財

拆解房東收入,租金多少才算合理?

拆解房東收入,租金多少才算合理?
許多人希望能透過買房出租當房東。 (來源:Dreamstime)
撰文者:陳逸朴
獨立觀點 2021/07/20
摘要

1.許多人希望能透過買房出租當房東,只要每個月收房租,就擁有一股現金流可供花費使用,但是身為房東要負擔的事項非常多,本文分析作為一個房東,需要考量的各種面向。

2.影響房東投資報酬率約有7個因素:頭期款與房貸、貸款利率、房貸年期、裝潢以及一次性的成本、房租、閒置月數、預期房價的漲幅。

在這個時代賺錢的方式有很多種,許多人夢寐以求的一種增加被動收入的方法就是透過《買房出租》當個包租公包租婆,只要每個月收收房租,就擁有一股現金流可供花費使用,看似是個不必太花心力的賺錢方式,如果們再根據內政部不動產資訊平台的租金指數來看,過往每年的租金指數是緩步上升,這對於想要投資房地產出租的民眾來說可是一項好消息。

但是其實在當包租公的背後,要處理的事情並不少,例如要如何篩選房客,就是一門很大的學問,好的房客可以替你守護房子,壞的房客則是讓你擔心房子,在日常的過程中,房東也常需要替房客處理生活上的瑣碎,卻不得不處理的事情,像是原本提供的家電故障、熱水器無法運作、等等之類的問題。

雖然近期政府通過房地合一稅2.0的新制,主要目的是想要抑止短期炒作房價的行為,但是在這之前房地產的漲勢已經勢不可擋,讓許多投資客不只房價賺飽飽,還有房租的收入,房地產這個經濟火車頭來勢洶洶,讓不少的民眾除了將自住的房入手之外,也正在考慮透過投資房地產的方式,讓自己擁有另外一種開源的途徑。

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除了看好未來的房地產市場外,還能夠將租屋市場中所獲得的房租收入,用來繳納房貸費用,只要準備足夠的頭期款,接下來的房貸費用就可以靠房客支付,聽起來是個不錯的主意。

買房出租 投資報酬率

當我們打算買房出租的時候,首要面臨的問題是:該如何評估買房出租的投資報酬率?要評估一項投資的報酬率,我們必須使用年化報酬率來衡量評估,而成本就是必須先搞清楚的部分。

買房需要那些成本?在買房的過程中,不只是要先準備頭期款投入,還得與銀行談貸款成數以及房貸利率,接著是評估房況是否需要裝潢整修。在買房的過程中,也不免有許多必要的費用產生,好比代書費、仲介費,儘管是一次的費用,但這都得屬於買房出租所需要付出的成本。

現在我們已經知道買房所需要花費的成本有哪些,下一步則是了解每個月的現金流,也就是房租,我們可以透過許多房仲平台或是資訊交流平台理解,你想要投資的那間房子,當時的租屋行情,也就是評估,你將來要把房租設立多少的一項重要參考。

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在最後一步,也是最撲朔迷離的一點,我們所購入的房子,在我們要轉手的當下,其價值會是多少,就是所謂的終點價值。保守一點的投資人,可能會將房價設為不變,也就是只透過房租收入來獲取報酬,較樂觀的投資人則是會將N年後的房價設定為上漲50%,或是100%的漲幅,這都是沒有問題的,畢竟未來的事情並沒有一個人說得準。

如果賣房與買房的間隔太近,而且又賺錢的話,則是會被收取房地合一稅的,千萬不能忽視。當我們擁有這些必要的資訊後,我們就可以使用包租公計算機,來評估這項投資的年化報酬率是多少。

買房出租計算機
買房出租計算機 (來源:小資YP投資理財筆記)

假如:

小明看中1200萬的房子,準備好400萬的頭期款,並與銀行談好30年期1.3房貸利率共貸款800萬,由於屋況不是很好,估算一下裝潢加必要性的一次性費用總共是80萬,也不打算繳完房貸,20年之後就要賣出,小明認為在未來的房地產市場,雖然暴漲可能性不大,但應該會緩步上升,所以他預估房價到時候會有個30%的漲幅,此外小明也想到租屋市場不一定總是一帆風順,於是他設定每年將會有一個月的閒置時間,而最重要的房租,查詢附近差不多的房型與地點之下,決定18000元。

在設定這些數值的基礎下,這項投資將帶來多少的年化報酬率呢?3.22%的年化報酬率。這樣的投資報酬率相較於現有的定存利率0.8%來說,足足是4倍多,是很不錯的投資成效。

什麼因素將會影響包租公的投資報酬率?

在前述的例子,我們藉由買房出租計算機可以馬上算出買房出租的投報率,現在我們來拆解包租公買房出租的投資因子。

頭期款與房貸

首先是房貸與頭期款,當準備的頭期款越多,正代表所需要的房貸總額越少,那頭期款的多寡會如何影響包租公的投資報酬率呢?

不同的頭期款帶來報酬率的差異。
不同的頭期款帶來報酬率的差異。 (來源:小資YP投資理財筆記)

不同的頭期款帶來報酬率的差異

頭期款準備300萬的時候,投報率將可以提升至3.7%。

如果是準備900萬的現金,投報率將會降低至1.98%。

如果要追求高一點的年化報酬率,頭期款的現金不應該投入太多,當投入的頭期款越多,也代表著你所投入的成本較高,所以應該要藉由較多的借貸開啟較高的槓桿以提升報酬,許多人可能不曉得,買房實際上是個槓桿投資,貸款的金額越高,表示槓桿開的比例越高。

貸款利率

對於貸款利率,相信你一定猜的到它與投報率的關係,因為借款的成本越低,將來的投報率就會越高,這是反比的關係,所以盡可能的壓低貸款利率會越好。

房貸年期

如果房貸繳越久,利息的累積將會越多,但如果借貸來的錢,總是能產生比借貸成本更高的價值,是否會更好呢?換句話說,當還款的時間越長,就能累積更多的報酬,然而,是否會影響年化報酬率的關鍵並不在於報酬變多,而是在相同時間之下的金流變化,由於還錢的時間變久,儘管利息總額變多,但是每期所要繳納的利息則相對變少,這對於注重現金流的房東來說是很重要的,因為每期所要繳納的房貸費用就下降了。

不同的房貸年限帶來報酬率的差異。
不同的房貸年限帶來報酬率的差異。 (來源:小資YP投資理財筆記)

裝潢以及一次性的成本

裝潢所需要的成本取決於屋況的好壞,好的屋況可能只需要幾來萬打理,不好的屋況就需要高額的修繕整理費用,另外買房的過程中也需要支出必要的花費,這些花費都將會影響投資報酬率,花費的越多代表投入的成本越多,對於投資報酬率的影響是會降低的。

房租

要如何設置房租的金額,是包租公、包租婆的一項難題,房租太高,報酬率好看,但不見得出租的出去,房租設置太低,報酬率就不好看。也就是說,買房出租整體的投資效益,房租的收入扮演著不可或缺的角色,最主要原因是房租代表著每個月金流收入,收入越多自然報酬率會越好,而此房租的價格設定,通常還是以當地的交通地點行情為主,再輔以屋況加以調整。

同樣使用小明的例子來舉例,原本設置的房租是18000,年化報酬率是3.22%,如果調整房租是20000元,則會上升至3.52%,房租調整至15000元,則年化報酬率會降到2.76%。

買房出租在不同房租下的年化報酬率變化。
買房出租在不同房租下的年化報酬率變化。 (來源:小資YP投資理財筆記)

閒置月數

將入手的房子放到租屋市場一定會獲得青睞嗎?這其實很考驗房東的買屋實力,以及行銷廣告的技巧了,假設買到的地點沒有什麼需求,那自然乏人問津,但反之在一個供不應求的租屋市場,肯定隨租隨滿,但是投資一定是有風險,在出租的過程中並不一定總是會有房客入住,所以難免會產生沒有租約的空窗現象。

一旦出現這種閒置的月數,房東所依賴的房租就消失了,原本打算將房租來當作房貸的來源以及額外收入,變成空談。當收入變成一場空,很明顯的將會降低包租公的年化報酬率。

閒置月數帶來買房出租報酬率的影響。
閒置月數帶來買房出租報酬率的影響。 (來源:小資YP投資理財筆記)

閒置月數帶來買房出租報酬率的影響

房地合一稅

在房地合一稅新制2.0,短期的買賣是有機會被收更多的稅賦的,不過房地合一稅的收取是建立在賣價比買價高,且在扣除合理的成本之後,再進行扣稅的動作,但不管如何,只要符合房地合一稅的條件,就一定會影響房東的預期投報率,因為賣出的房價所獲得的收入將大打折扣,因此,在房地合一稅繳納越多的費用會降低包租公的年化報酬率。

預期房價的漲幅

未來的房價會上漲還是下跌,相信這是每個人都想知道的答案,但卻沒有任何一個人可以肯定的回答,從過去到現在,台灣的房地產蒸蒸日上,儘管中間有一些下跌波動,在各地區的漲跌也不盡相同,但整體看起來買房穩賺不賠的slogan在過去的歷史給了很好的詮釋。可以注意的一點,即使房價沒有任何的漲幅,包租公的這項投資還是有正的年化報酬率。

買房出租不同的房價漲跌幅預期年化報酬率。
買房出租不同的房價漲跌幅預期年化報酬率。 (來源:小資YP投資理財筆記)

買房出租結論

要不要買房出租當個包租公、包租婆,每個人所考量的點不盡相同,看房的眼光也非人人都有好眼力,在上述的說明中,我們並未考量到持有房屋的每年稅賦,所以實際年化報酬率會再稍微降低一些,但這並不會影響到參考的意義。

打算投資買房出租的方式,實際上是一種借貸槓桿的方法,槓桿本身就是一種雙面刃,看對行情的情況下,會讓你事半功倍,但反之看錯行情下,可能賺到了現金流卻賠了本金也是有可能發生的狀況。

管理一間房子,可能耗費的心力會比投資本身來的更多,所以現在也有所謂的包租代管服務,房東可以將房子交由專業的物管公司進行管理與招租,省去本身勞心勞力的過程,不過畢竟是服務,所以就會需要支付一筆費用,這對於此項的投資來說也會降低投報率的,但時間就是金錢,用金錢換到的時間是無價的。

至於要不要選擇買房投資呢?

可以衡量自己未來的金流與自備金,參考包租公計算機評估未來可能的收益,再來決定也不遲。

延伸閱讀

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※本文獲授權轉載自「小資yp投資筆記」,原文

責任編輯:鍾守沂

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