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財經 | 投資理財

一表看懂》一輩子只租不買的生活,需要多少資金?

(來源:Dreamstime)
撰文者:陳逸朴
網民肥皂箱 2020.10.28
摘要

1.最近房價上漲的現象不但再次成為新聞熱點,同時也引來政府密切關注,社會上大概可以分成兩種聲音,一種是有房老了才安心,另一種則是覺得房價太貴,選擇「只租不買」的生活型態。

2.作者以量化的方式,計算如何達成「永續租房」的目標,但也請讀者留意,生活當中有許多不可預期的變化,影響原本的現金流,因此,作者希望在高房價的情況下,提供給想要租房的讀者不一樣的規劃思維。

『 永續租房 』是什麼概念?一般人想通往財務自由的終點,會利用源源不絕的被動收入來支付日常所需,許多人使用簡單的4%法則公式來計算目標金額。但是,你是否想過關於財務自由的日常支出,究竟要如何估算呢?回顧賺錢,更賺自由的FIRE族所提到的,其實只要針對日常生活中的三大魔王,也就是居住、飲食以及交通三點下手即可。

因此,關於居住這件事情,我們可以發現許多上班族的朋友都在租屋,尤其是雙北的小資族們,由於房價節節攀升或是個人偏好,在人生的目標中並沒有購房的打算,而是打算透過租房的方式度過一生。而永續租房的概念就好比手機的吃到飽費用,只要支付一個月租費,就可以無限地使用網路流量。

令人好奇的是,在租房的領域,是否也同樣可以規劃一個目標金額來透過投資達成所謂的永續租房,也就是不透過買房的方式一路租房租到老?這樣的生活模式有可能用一筆資金來完成嗎?其實是可以的。

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如何計算永續租房的金額,這個公式如下:


永續租房金額: 月租金*12 *(1+ ( 1+ 租金成長率) / (投資報酬率 – 租金成長率))

在租金成長率的部分,可以參考內政部不動產資訊平台的租金指數,在過去20年指數從98上升到103,換算年化報酬率約為0.28%,但如果相較於過去10年的期間,租金的年化報酬率約為0.71%,變化就不太一樣。除此之外,你也可以採用通膨率來當作租金成長率。不過,在以下的試算中,我們採用時間較長的區間0.28來做試算。

為什麼使用這個公式可以達成永續租房的目的呢?

舉個簡單的例子讓你明白,假設讀者目前承租一萬元的房屋,一年所需要的費用將會是12萬,姑且不論租金是否會成長,要達成永續租房,只要我們能夠透過一筆資金投資所產生的收益超過12萬,這樣就可以將其獲利拿來支付租金,而且只要此資金持續的獲利,不但可以達成永續租房,還可以一邊讓資金增長。

也就是說,此公式就是基於讀者的投資報酬率以及租金成長率的變化,計算需要擁有多少資金才能夠支付每個月的房租。

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擁有多少資金才可以達到永續租房

需要擁有多少資金可以達到永續租房
需要擁有多少資金可以達到永續租房 (圖表製作者:小資yp投資理財筆記)

假如你現在所承租的費用是12000元,如果是使用3%的投資工具,則需要累積545萬左右的金額達到永續租房,但如果是使用6%的投資工具,則只需要累積267萬的金額即可。由此可知,估算永續租房的目標金額,將會深受你欲承租的房子費用以及所使用投資工具的績效,儘管如此,讀者依然可以透過此表格找到一個方向往目標邁進。

擁有特定資金可以月租多少的房子

換個角度來說,如果我現在本身已經有筆資金,是否可以推算出在此資金特定投資報酬率底下,可以承租多少月租金以下的房子直到永遠呢?

YP整理後如下表:

在「特定金額」下可以承租多少月租金的房子達到租房租到飽
在「特定金額」下可以承租多少月租金的房子達到租房租到飽 (圖表製作者:小資yp投資理財筆記)

假如目前我已經擁有300萬的資金,根據使用未來估算5%的投資報酬工具,我將可以承租11000元左右的房子直到永遠。

結論

想要達成財富自由的FIRE一族,並非每個人都是想要透過買房的方式解決居住問題,有些人喜歡沒有拘束,保持彈性的租房方式來生活,這也是一種選擇,在此文中提供了永續租房的觀點讓讀者參考,如果你的目標是財富自由,不妨將此當作是個前哨戰。

想要完成永續租房,你可以參考表格中的數據以及財務規劃計算機來擬定累積目標金額,如果表格上所提供條件並非與你的狀況相符,你也可以透過YP所提供永續租房小工具來試算需要達成多少金額以及承租多少以下的月租金來完成目標,希望在高房價的情況下,提供給想要租房的讀者不一樣的規劃思維。

※本文獲「小資YP投資理財筆記」授權轉載,原文:『 永續租房 』:不買房的生活型態

責任編輯:梁喆棣

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