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財經 | 投資理財

房貸提前還,為何只虧不省?一篇弄懂房貸怎麼還才划算

(來源:Dreamstime)
撰文者:陳逸朴
網民肥皂箱 2020.06.05 64,049
摘要

1.如果你因表現優異,獲得年終獎金100萬,你會不會把這筆錢拿來還房貸呢?提早償還100萬,聽來很誘人,不只能減輕心理壓力,應該也能省下不少利息。

2.然而,若以本文案例看來,提前清還100萬的年化報酬率,遠比目前定存利率0.8%還低。

你有揹房貸嗎?你會不會想趕快把貸款還清減輕壓力呢? 那你知道優先還款可以帶來多少利潤嗎?在這個低利的時候,我們將多餘資金優先拿來償還房貸,真的是正確且划算的選擇嗎?以下,我們將透過不同資金運用方式的比較,告訴各位怎麼做最划算!

首先,我們假設一個狀況:你跟銀行貸款1000萬買房子,固定利率1.3%,20年期,本息攤還。很幸運地,因為你表現優異,獲得年終獎金100萬,你會不會將它投入房貸提前償還呢?(本息攤還代表每期繳的總金額一樣,但是隨著繳款的期數越多,利息所佔的比例會越來越少,而本金則是反過來越多。)

一般人在沒有其他的投資方法情況下,通常都會選擇提前償還房貸減輕心理壓力,但是你是否有想過:提早償還這100萬,可以省下利息多少錢?

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雖然不是很清楚實際的數字,但提早償還一百萬應該可以省下不少利息錢吧?(心中默默地想著)

沒關係,我們來大約估算一下到底可以省去多少利息。100(萬)*(0.013)*20(年) = 26萬,不過這樣算出來的答案是不對的。如果沒有26萬,那答案會是20萬嗎?也不對,並沒有這麼多。那正確答案到底是多少呢?

13萬6166元

我們提早把100萬拿去償還之後,所省下的利息費用只有136,166元。這個數字離你剛剛所猜測的答案是不是差很多呢?為什麼提早還一百萬所獲得的利潤比想像中少這麼多?最主要原因在於房貸繳款的組合,仔細分析每期繳款內容,你會發現紅色線條的利息在前面幾年佔據了房貸25%左右,也就是你前幾期的還款有1/4都在付利息,還款並不是完全拿來償還本金。

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如果我們把房貸利率上升到4%,利息和本金之間的關係會更清楚(如下圖)。然而提前償還本金的部分則可以想像成從右邊還回來,也就是你償還了大部分的本金,但只償還少部分利息。


由於你在還房款的過程中本金會越來越少,所以利息相對的也越來越少。這個意思是你不會一直欠著100萬,所以實際上提前還款省下的利息隨時間而減少,就是這個還款機制讓你以為你省下了1.3%的利息,而實際上提前償還的報酬率完全不到房貸利率。

可以想像的是,如果房貸利率越高,則利息佔據房貸高比例的狀況會越明顯。

房貸要怎麼還最划算?

接下來我們將使用房貸提前償還計算機評估,在相同的例子下如何做最有效的資金運用。(如下圖)

房貸1000萬,固定利率1.3%,20年期,不同方式的比較
房貸1000萬,固定利率1.3%,20年期,不同方式的比較 (來源:小資YP投資理財筆記)

定存

如果我們把欲還款的資金拿去做簡單的定存(目前是0.8%)可以獲得多少利潤呢?

17萬2764元

這個結果是不是很令你訝異呢?儘管現在的定存利率非常低,但連簡單的定存方式所獲利潤,都高於直接還款所省下來的利息(13萬6166元),而若你是用高利定存,能獲得的利潤還會更多。在這20年中,單純定存所獲得的利潤 > 省去的貸款利潤,提前償還100萬的年化報酬率還不到0.8%。

提前償還房貸是個比定存還不划算的投資交易。

指數化投資

如果你現在欲償還房貸的時間還有10年以上,指數化投資方式會是個不錯的方式,雖要承受一點風險,但能獲取更高報酬。透過簡單的全球股債組合,在過去將近100年的時間,持有10年獲得正報酬的機率是89%,持有20年獲得正報酬的機率更是高達100%,如果你的房貸償還年限是30年,那就更適合不過了。


舉例來說,你如果持有全球的股票市場組合VT,過去10年的年化報酬率計算將近6%,經過20年後,這100萬將成長至320萬,在這期間,買入VT相當於投資全世界8000千多家公司,你不需要做任何額外的交易、不需要每天關注市場的變化,只需要買入持有就能讓全世界替你賺取豐厚的報酬。


結論

在這篇文章中告訴大家3件事情,房貸如果是使用本金攤還的方式。

  1. 提前償還的報酬率遠低於房貸利率
  2. 提前償還所獲得的效益比簡單的定存還差
  3. 將提前償還的資金進行長期的指數化投資,很有機會獲得更大效益

如果想將資金做最有效的運用,可千萬不要再傻傻地將資金提前償還房貸。建議把多餘的資金使用定存儲蓄,除了是比較有效率的運用外,更能加快還款。另外也要注意,提前償還本金或縮短繳款年限,有可能需要支付額外的違約金。

若想知道多餘資金是否要提前償還房貸,也可以使用房貸提前償還計算機找出最划算的方式。

※本文獲「小資YP投資理財筆記」授權轉載,原文:房貸怎麼還最划算?獲得獎金要先還嗎? 你所不知道的三個祕密!

責任編輯:李頤欣

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