房貸提前還，為何只虧不省？一篇弄懂房貸怎麼還才划算

你有揹房貸嗎？你會不會想趕快把貸款還清減輕壓力呢? 那你知道優先還款可以帶來多少利潤嗎？在這個低利的時候，我們將多餘資金優先拿來償還房貸，真的是正確且划算的選擇嗎？以下，我們將透過不同資金運用方式的比較，告訴各位怎麼做最划算！

首先，我們假設一個狀況：你跟銀行貸款1000萬買房子，固定利率1.3%，20年期，本息攤還。很幸運地，因為你表現優異，獲得年終獎金100萬，你會不會將它投入房貸提前償還呢？（本息攤還代表每期繳的總金額一樣，但是隨著繳款的期數越多，利息所佔的比例會越來越少，而本金則是反過來越多。）

一般人在沒有其他的投資方法情況下，通常都會選擇提前償還房貸減輕心理壓力，但是你是否有想過：提早償還這100萬，可以省下利息多少錢？

雖然不是很清楚實際的數字，但提早償還一百萬應該可以省下不少利息錢吧？（心中默默地想著）

沒關係，我們來大約估算一下到底可以省去多少利息。100(萬)*(0.013)*20(年) = 26萬，不過這樣算出來的答案是不對的。如果沒有26萬，那答案會是20萬嗎？也不對，並沒有這麼多。那正確答案到底是多少呢？

13萬6166元

我們提早把100萬拿去償還之後，所省下的利息費用只有136,166元。這個數字離你剛剛所猜測的答案是不是差很多呢？為什麼提早還一百萬所獲得的利潤比想像中少這麼多？最主要原因在於房貸繳款的組合，仔細分析每期繳款內容，你會發現紅色線條的利息在前面幾年佔據了房貸25%左右，也就是你前幾期的還款有1/4都在付利息，還款並不是完全拿來償還本金。

如果我們把房貸利率上升到4%，利息和本金之間的關係會更清楚（如下圖）。然而提前償還本金的部分則可以想像成從右邊還回來，也就是你償還了大部分的本金，但只償還少部分利息。

由於你在還房款的過程中本金會越來越少，所以利息相對的也越來越少。這個意思是你不會一直欠著100萬，所以實際上提前還款省下的利息隨時間而減少，就是這個還款機制讓你以為你省下了1.3%的利息，而實際上提前償還的報酬率完全不到房貸利率。

可以想像的是，如果房貸利率越高，則利息佔據房貸高比例的狀況會越明顯。

房貸要怎麼還最划算?

接下來我們將使用房貸提前償還計算機評估，在相同的例子下如何做最有效的資金運用。（如下圖）

定存

如果我們把欲還款的資金拿去做簡單的定存（目前是0.8%）可以獲得多少利潤呢?

17萬2764元

這個結果是不是很令你訝異呢？儘管現在的定存利率非常低，但連簡單的定存方式所獲利潤，都高於直接還款所省下來的利息（13萬6166元），而若你是用高利定存，能獲得的利潤還會更多。在這20年中，單純定存所獲得的利潤 > 省去的貸款利潤，提前償還100萬的年化報酬率還不到0.8%。

提前償還房貸是個比定存還不划算的投資交易。

指數化投資

如果你現在欲償還房貸的時間還有10年以上，指數化投資方式會是個不錯的方式，雖要承受一點風險，但能獲取更高報酬。透過簡單的全球股債組合，在過去將近100年的時間，持有10年獲得正報酬的機率是89%，持有20年獲得正報酬的機率更是高達100%，如果你的房貸償還年限是30年，那就更適合不過了。

舉例來說，你如果持有全球的股票市場組合VT，過去10年的年化報酬率計算將近6%，經過20年後，這100萬將成長至320萬，在這期間，買入VT相當於投資全世界8000千多家公司，你不需要做任何額外的交易、不需要每天關注市場的變化，只需要買入持有就能讓全世界替你賺取豐厚的報酬。

結論

在這篇文章中告訴大家3件事情，房貸如果是使用本金攤還的方式。

1. 提前償還的報酬率遠低於房貸利率
2. 提前償還所獲得的效益比簡單的定存還差
3. 將提前償還的資金進行長期的指數化投資，很有機會獲得更大效益

如果想將資金做最有效的運用，可千萬不要再傻傻地將資金提前償還房貸。建議把多餘的資金使用定存儲蓄，除了是比較有效率的運用外，更能加快還款。另外也要注意，提前償還本金或縮短繳款年限，有可能需要支付額外的違約金。

若想知道多餘資金是否要提前償還房貸，也可以使用房貸提前償還計算機找出最划算的方式。

※本文獲「小資YP投資理財筆記」授權轉載，原文：房貸怎麼還最划算?獲得獎金要先還嗎? 你所不知道的三個祕密!

責任編輯：李頤欣