英國人向來自負的冷靜自持哪兒去了？對於迎面而來房價跌跌不休的消息以及放款日益緊縮的新聞，英國人不但忘了用沉著穩定的聲音打招呼，反而發出高分貝的尖叫聲，唯恐天就要塌下來。 英國抵押貸款機構協會（The Council of Mortgage Lenders）主席克羅蕭（Steven Crawshaw）發出警告：「除非有新的資金挹注，否則二○○八年的放款淨額，確實可能只有去年水準的二分之一。」依賴抵押擔保證券賺取利潤的小型抵押貸款機構，甚至有可能被迫退出市場。總而言之，政府緊急紓困的時機已經來臨了。 對於此種特殊懇求的雜音，我有三個答案：第一，只要認為政府有責任伸出援手，將房市維持在高貴水準的任何人，都陷入了瘋狂的狀態；第二，決策者應僅針對清晰可見的市場失序作出回應；第三，在浮動匯率機制加上獨立央行的運作之下，只要英國能保持鎮靜、不慌張，就能安然度過這場世紀大風暴。 當前最緊急的要務就是讓英國人瞭解到：人們不能一直藉由出售更昂貴的房屋給其他人而致富。國際貨幣基金（IMF）的《世界經濟展望》（World Economic Outlook）中指出，相較於一國的經濟基本面，英國房價高估的程度，幾乎超越所有其他高所得國家。在這幾年房價維持高檔成長的風潮過後，英國抵押擔保證券的投資人，終於認清英國目前的景況有多危險。 修正，勢在必行　實質房價十二年猛漲一五○％ 從一九九六年年中開始到今年初為止，房價漲得實在太兇了。根據金融時報房價指數（Financial Times House Price Index），這段期間，實質房價漲幅接近一九○％。回溯到前一波房市高點的一九七一年一月，當時實質房價較去年底創下的高峰低了將近三○％。 這些投資人必須瞭解，只要房價一開始走跌，想弄清楚抵押擔保證券究竟值多少錢，將會變得格外困難。投資人也必須察覺，自一九九六年以來，英國房屋的實質價格至今已經大漲了一五○％，如此漲幅，已經偏離了一九七一年至二○○七年合理的長期趨勢線。 因此近期的大幅下跌是可以理解的。房屋價格或許會往下修正，但恐怕墜落至距離目前所在位置相當遙遠的地方。 在英國極具影響力的經濟預測機構Ernst & Young Item Club首席經濟學家史賓賽（Peter Spencer）認為，政府應提供放款資金，插手介入抵押貸款市場。我沒有任何輕蔑的意思，但我認為這是愚蠢的見解。 當有充分證據顯示房市價格開始長期走低之際，由政府資助人們購買房屋是錯誤之舉。這樣的做法無疑等同於，對未成年人施以金錢誘惑。同樣重要的，如果你和我有一樣的想法，認為房屋價格的走跌，或許是必要，且不可避免的，那麼這次的修正最好是速戰速決，勝過於歹戲拖棚好幾年時間。 救援，有所不為　紓困方案不應補貼放款機構 如此一來，難道政府真的什麼事也不用做？自三月中期以來，英國銀行間拆款利率與三月期、六月期官方借款利率之間的利差，已經大於美國或歐元區國家二十至二十五個基點（即○‧二至○‧二五個百分點）。這反映出抵押擔保證券的缺乏流動性（編按：利差大顯示銀行對同業償債能力信心不足，信用緊縮，抵押擔保債券流動性也因而降低）。克羅蕭指出，放款人寧願將現金束之高閣，也不願意讓錢流入市場，因為他們不確定將來是否還能夠貸入任何資金。 不論問題根源為何，英國央行（Bank of England）以它所扮演的最後放款人角色，採取進一步行動。現階段，在與財政部攜手合作下，英國央行的解決模式得以奏效：在經過一番合理「修整」之後，以高信用評等的抵押擔保證券，交換一至三年期的政府債券。即使如此，銀行之間的信用風險仍然存在，絲毫沒有削減。 英國央行提供的紓困方案隨時可供取得，但是僅限於最遲在去年底設立發行的證券。此方案目前已萬事具備，只欠財政部點頭同意提供所需的資金。紓困方案的目的在移除資金流動性限制，而非提供緊急救濟或重新開啟抵押擔保證券市場。抵押擔保證券市場可能就此煙消雲散，或是轉為只有極少數人參與的市場。 總體來看，此方案看似合理。不過，部分人士所擔憂，今年尚未清償的抵押貸款名目金額仍將成長逾四％，或與名目國內生產毛額（ＧＤＰ）維持相同的成長率。 在房屋價格攀升至顛峰以後，我預期抵押放款的成長率將開始走跌，而不僅只是停止上揚而已。主張抵押放款淨額成長率仍將繼續走高的部分人士認為，政府甚至必須更進一步補貼高漲的房價，甚至連提供房市泡沫所需籌碼的放款機構，也包括在援助範圍內。提出這種看法的人，簡直是精神錯亂。 不過，有些人會提出抗議，爭論房市泡沫將使經濟陷入衰退。這也是不正確的說法。 經濟，不是藉口　成長放緩反而能安度通膨危機 連國際貨幣基金會都同意，今、明兩年，英國經濟仍將繼續成長約一‧六％。在經歷六十二個季度的持續成長之後，成長遲緩的經濟難道會釀成一場悲劇？不僅如此，經濟成長放緩的真正原因在於：為了滿足英國的通貨膨脹目標水準（編按：目標放在兩年左右內，將消費者物價指數年增率通膨指標壓低至二％以下），這是必要的發展。英國需要回復到較低通貨膨脹率的狀況，央行才有降息的空間。 朝向出口擴張，避開國內支出的經濟調整方向，至少目前正順利進行中。幸運的，貨幣匯率吸收了大部分的壓力。八個月來，相較於歐元區的夥伴們，英國的競爭力已經改善了一六％。西班牙和義大利為了達成同樣的成就，付出了多年通貨緊縮的痛苦代價。 英國目前唯一需要的是密切關注流動性是否停滯，以及維持彈性的貨幣政策。 再一次撐起房價泡泡，並不是政府的工作。反之，如果政府能夠在房市泡沫化之前，採取更多的預防措施才是正道。現在，英國政府必須順其自然，慢慢修正錯誤，而不是讓問題變得更加複雜難解。 如果你也認為房屋價格的走跌，是必要且不可避免的，那這次修正最好速戰速決，勝過歹戲拖棚好幾年。