英國房地產市場的後勢會是如何？經過這陣子，專業抵押貸款公司和營建商噩耗頻傳後，這個問題顯然是大多數人亟欲知道的。這個問題，也直接問進英國人忐忑不安的心坎兒裡，因為沒有什麼比離譜的房價，更令英國人關心的了。 美國次貸殷鑑不遠　歐洲強國出現史上最大房價泡沫 的確，從一九九六年年中開始到今年初為止，房價漲得實在太兇了。根據金融時報房價指數（Financial Times House Price Index），這段期間，實質房價漲幅接近一九○％。 回溯到一九七一年一月，當時實質房價較去年底創下的高峰，低了將近三○％。而平均收益對房價比（ratio of average earnings to house prices）在二○○七年第三季創下高峰，比值幾乎到達六，將近是一九九五年谷底的一倍，也遠高於前次一九八九年的高峰，當時的比值是五。 國際貨幣基金（IMF）最新公布的《世界經濟展望》（World Economic Outlook）中也特別指出，即使是與其他高所得國家相較，英國房價已經哄抬過頭了。房貸證券業者有鑒於美國的次貸風暴，也開始意識到英國所可能面臨的危機。業者們必須有所警惕，一旦房價開始大幅滑落，這些房貸證券商品的價值將變得難以估算。 而在英國史上最大的這波房價泡沫發生之後，是否能避免步入史上最大的房價蕭條呢？ 英國的費森金融顧問公司（Fathom Consulting）撰文發表看法，開宗明義就冷嘲熱諷的說：「隨著英國房地產市場越趨不景氣，分析師和評論家高談闊論此波衰退不會像一九九○年代早期一樣糟的言論，也屢見不鮮……這些人可能說中了，因為看起來，這波衰退好像不會一樣糟，而是更糟糕，甚至可能遠非當時所能比擬。」 費森顧問繼續表示，現在房屋名目價格下滑的速度，遠較一九八○年代晚期為快：哈利法克斯（Halifax）房價指數自從去年八月以來，已經下跌九．六％，這與一九九○年代早期一三％的跌幅幾乎一樣多，當時通貨膨脹因素對房屋實質價格走跌的影響較大。 跌價空間多大？實質房價跌掉三○％不意外 英國大文豪蕭伯納（George Bernard Shaw）有一句名言：即使讓全世界的經濟學家全都聚在一起排排站，也無法得出一個共識。 而現在的例子也是這樣。經濟學家對於房價超出合理水位的幅度究竟有多大，見解莫衷一是。雖然今天的房價可以用人口以及經濟的觀點來辯解，但是，要讓人相信房價並沒有大幅超出可穩定維持的水位，實在很困難。因此，如果在不久的將來實質房價跌三○％，並不令人意外，這個跌幅甚至還很可能擴大。 是否拖垮經濟？信用市場一旦緊縮，後續即看壞 若說經濟學家對於目前房價是否合理，看法分歧，那麼，他們對於房價崩跌是否必然會拖垮經濟，意見就更不一致了。 供給擴大造成的房屋價格滑落，理應是一件好事才對。即使是泡沫中的修正，應該也不會造成痛苦：從整體經濟供需環境來說，雖然屋主的自有房屋跌價，但是租屋者的租金成本也會因而下滑。此外，賣屋求現所造成的損失，也會被低價買屋的獲利所抵銷。這就是為什麼對不斷上漲的房價拍手叫好，實在是一件很瘋狂的事。 然而，事情沒有這麼簡單，重點在於房價為何會滑落。如果房價變低，是因為信用貸款的成本升高，以致買得起房子的人變少了，那麼房價比較便宜就不是一件好事了。 目前英格蘭銀行（英國央行）政策利率的利差已高於一九九七年至二○○三年的均值（指借款利率遠高於存款利率）。甚至，許多借款人已經完全被排擠出貸款市場之外了。 房貸市場的緊縮，對於經濟有廣泛的連鎖效應。首先，家庭要以房屋淨值來換取資金，就越顯困難；另外，與房地產有關的經濟活動也受到拖累，例如營建、修繕、耐久財的添購及房屋銷售。 上一次房地產市場不景氣的時候，住宅投資金額下滑的規模占了國內生產毛額（ＧＤＰ）的二％，不過，這是在十年間形成的。而二○○六年第四季到今年第一季，住宅投資下滑的金額僅占ＧＤＰ的○．四％：跌幅還可能更深、更大。另外，二○○七年八月至二○○八年二月之間，房屋交易件數則是減少了四○％。 所以，最大的問題不在於房價跌價本身，而在於其背後的信用市場面臨轉變，不過眼前各項數據仍呈現多空雜陳情況。 英國抵押貸款機構協會（Council of Mortgage Lenders）的資料顯示，二○○七年八月至二○○八年五月之間，房貸件數和房貸總值確實雙雙縮減了約五○％，但是，所謂的「Ｍ４借貸」（編按：M4 lending，係指英國央行、銀行以及建築融資協會出借給民間部門的英鎊貸款），今年初迄五月，卻增加有一二．四％之多。 即便如此，銀行同業間三個月以及六個月的拆帳利差，仍然維持在相當高的水位（編按：在風險控管的前提下，銀行業者擔心借貸給同業的錢無法取回，只好提升拆帳利率），這也顯示了一件事：銀行並不信任彼此之間的償債能力。再者，許多專門從事抵押貸款的機構股價暴跌：例如，英國最大的房貸機構布萊德福賓利（Bradford & Bingley），自從去年八月初以來，股價已經狂洩了九○％。 有無政策奧援？通膨壓力還在，央行無力施救 重點是什麼呢？其實就是，房價大跌，其部分原因有可能是因為價格漲太高了，部分原因則可能是信用市場急凍。但房價大跌本身是否會造成經濟嚴重衰退，則並不明朗。 無論如何，只要通貨膨脹壓力持續維持在高檔，英國央行就束手無策。期望經濟軟著陸的人，也必須等待大宗商品價格停止上漲，以及全球信用市場快速復甦才行。老實說，這些人可有的等了。 房價大跌本身是否會造成經濟嚴重衰退，仍不明朗，但只要通膨壓力維持高檔，英國央行就束手無策。