租比買划算全球房價到頂了？ 當《經濟學人》雜誌於二○○二年推出全球房價指標時，住宅的房地產市場僅只是逐漸加溫而已。今天，在我們追蹤的二十個國家中，釵h地區的住宅市場正炙手可熱：其中半數國家房地產價格，在去年上漲約一○％或以上。但從我們第一次開始追蹤以來，有幾個國家的房市已經大幅趨緩。 高峰反轉 澳洲房價趨緩程度最大 趨緩程度最大的是澳洲。根據官方數據，該地區十二個月房價上漲率，從二○○三年底的一九％跌至去年第四季只剩二‧七％(見圖)。另一項由澳洲聯邦銀行（Commonwealth Bank）依據合約簽定價格為基礎統計的數據指出，至十二月底一年間的平均房價下跌七％；雪梨地區價格大跌一六％。澳洲央行本週調升利率一碼，可能進一步刺激房價下跌。 英國房市也自去年夏天開始冷卻。我們所使用的全國指數，至二月底一年間仍上升一○％，但不及去年七月時上漲的二○％。其他非官方證據指出，英國釵h地區的房價已自去年夏天開始下跌。 反之，美國房市仍繼續發燒。儘管第四季增加率趨緩，但整年度房價仍然上漲一一‧二％。加州和華盛頓特區的房價上漲逾二○％。聯準會(Fed)主席葛林斯班（Alan Greenspan）最近在國會作證時承認，「特定地區」可能有房地產泡沫，而且可能產生價格下跌的風險。房價受到投機需求驅動的證據確鑿：全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）一份新研究顯示，二○○四年購入的所有住宅中，逾四分之一是為了投資而非自用。 歐洲大陸的房價仍迅速攀升。法國房價膨脹率已經增加至一六％，扣除通貨膨脹率是有史以來房價上漲最快的紀錄，僅落後西班牙的一七％一個百分點。義大利、瑞典和比利時的房價也上漲將近一○％。除了德國房價在二○○四年下跌之外，去年整個歐元區平均房價已經增加一二‧五％，引發歐洲央行關切。 回收不易 買屋收租的獲利率下降 澳洲和英國房市之所以冷卻的主因，在於初次購屋者已經被高價驅離市場，還有買來出租的投資需求衰退。在部分城市裡，儘管房價直上雲端，租金卻僅微幅上漲或甚至出現下跌。在美國、英國、西班牙、紐西蘭及澳洲，平均淨租金獲利率（允酗銗I管理費、維修及空屋時期）已經降低至三‧五％或以下，遠低於抵押貸款利率。ＡＭＰ資本投資公司（AMP Capital Investors）首席經濟學家奧利佛（Shane Oliver）估計，雪梨地區住宅的淨租金獲利率僅一％。房東距離真正負擔的實際成本還有很遠的距離，但釵h人仍然寄望從資本收益賺得利潤。這聽起來像是網路泡沫化時期的惡兆，當時存在著公司股價和獲利之間不再相干的爭議。 根據《經濟學人》雜誌計算(在巴克萊資本公司﹝Barclays Capital﹞卡蘿﹝Julian Callow﹞的協助下)，美國、英國、澳洲、紐西蘭、法國、西班牙、荷蘭、愛爾蘭及比利時的房價相對於租金比率已經來到歷史水準(亦即獲利率達到歷史低點)。美國的房價對租金比率比一九七五至二○○○年的平均水準高三二％。根據相同計算方式，英國、澳洲和西班牙的房地產價格被「高估」六○％或以上，法國則是四六％。 房價對租金比率是房地產市場的一種本益比。就像股價應該等於未來股利的折現值，房價也應該反映房屋所有人的未來獲益，不管是投資人的租金收入或自用者省下的租金。要使房價對租金比率回到均衡水準，不是房租必須大幅調漲，就是房價必須大跌。然而央行不能允釧觓盒的式A因為這可能導致通貨膨脹。房租直接或間接影響美國消費者物價指數的程度達二九％，因此通貨膨脹可能迫使聯準會更快速地調升利率，進而引發房價下跌。不然，如果租金以目前每年二‧五％幅度上漲，房價得在未來十年維持不變，才能使美國的房價對租金比率回到長期常態。所以房價可能存在著明顯的走跌風險。 低實質利率或野i以說明較高的本益比。例如：愛爾蘭和西班牙在加入歐洲單一貨幣區時，實質利率大幅下降，但仍不足以充分解釋房價高漲的原因。在英國，利息費用的減稅措施已經廢除，其實質稅後利率接近過去三十年的平均水準，因此無法為高本益比提出解釋。美國亦然，實質稅後利率並非來到歷史低點，部分是因為抵押貸款的利息減稅在低通貨膨脹時期影響不大。例如：如果利率為一○％，減稅三○％，通貨膨脹率七％，則實質稅後利率為○％。如果利率為六％，通貨膨脹率為三％(亦即與前例的差距相同)，稅率維持相同，則實質利率為一‧二％。 房價和租金之間的異常背離不只影響投資人，也破壞傳統認為買屋比租屋好的常識，因為「租金是掉進水溝裡的錢」。而今天在釵h國家，租房子比買房子要便宜得多。 舊金山灣區的數據看起來更驚人，在當地可以每月兩千美元(約合新台幣六萬一千元)租到八十萬美元(約合新台幣兩千四百五十萬元)的房子。以相同的房租和房價作假設，但同時扣除固定利率抵押貸款的減稅額度，再加上房地產稅，在七年期間，買房子將比租房子多付十二萬美元(約合新台幣三百六十八萬元)。舊金山的房價一年至少要增加四％(實質成長率二％)才能證明買房比租屋划算。自一九五○年起，美國實質房價平均每年才上漲一％。要指望房價從目前高點再快速攀升，恐怕非理性繁榮才能實現一二。 （本文譯自《經濟學人》Still want to buy? Mar. 3rd, 2005. From The Economist print edition）