五年前，房地合一稅1.0讓房市交易量跌到二十四萬五千戶的最低點。這次房地合一稅2.0，將預售屋、企業購屋全部納管，威力更勝以往，尤其預售屋案量越大，衝擊就越劇烈。
那麼，在預售推案量較大的六都內，那些是重災區？
商周整理五九一房屋交易網、永慶房產集團的統計數據，以二○二○年六都推案量排名前五大的行政區、新建餘屋量超過四百戶，且近一年房價漲幅超過五％進行篩選，找出十九個新屋推案量高、新建餘屋量高，房價漲幅高的「三高」地區，就是這回首當其衝的重災區。
屋比房屋則再進一步比對，近四個月政府打房密集期的網路預售案委售數字，發現十九個行政區，僅兩區委售為負成長，其餘都是正成長，最高甚至成長九七％，顯示拋售潮增溫。
整體而言，六都當中，除了台北房市相對飽和，新屋供給相對有限，衝擊相對低，其他五都則多有大型重劃區的行政區入列。
綜合代銷、房仲、商仲、學者等約十位地產專家意見，這些打房衝擊壓力最大的地區，也是七月一日前，投資客最應趁早獲利出場的危險地區；而對一般消費者而言，也是最有機會撿到讓利便宜的淘寶熱區。
新莊、青埔因建設利多黑翻紅
這次拋售兩樣情，客群還是關鍵
這當中，最特別的是，兩個剛起死回生的房市重災區，一個是新北市的新莊區、一個是桃園市的中壢區。換個房市名稱，你可能更加熟悉，它們分別就是新莊副都心與青埔高鐵特區，但同樣是重災區，屋主心態卻是兩樣情。
先看新莊副都心，上回它最慢復甦，這回卻最快湧現拋售潮。
根據當地仲介說法，在二○一六年，房市合一稅1.0進場打房前，當地新屋房價最高峰喊到每坪六十萬元以上，而且房屋坪數越蓋越大，結果打房奏效、投資客被迫出場的衝擊下，賣氣不振，讓新屋房價一路下修到一九年谷底，每坪約只剩四十二萬元，跌幅高達三成。
之後靠著環狀線通車與機場捷運線，形成雙線交會的交通利多，以及二○二○超級商城宏匯廣場開張，補上關鍵的生活機能，同時新推建案改為小宅規畫，三十坪住宅總價壓低到首購族可接受的一千五百萬元內，才吸引自住買家入住，房市終於止跌回穩。
就算建設利多逐步到位，帶動建商信心，但沿著機場捷運，只要三站就能抵達體育大學站，那裡近一年新屋平均房價每坪還不到三字頭，與新莊副都心相比，兩地每坪單價落差高達十萬元以上，對首購族的負擔更低，也讓新莊屋主對後續房價續漲的信心相對薄弱。這使得近四個月網路房屋委售量增幅高達六一％，顯示當地急著賣房解套的屋主越來越多。
發展軌跡類似的青埔高鐵特區，雖然再度淪為重災區，但卻是這回「三高」十九區中，近四個月唯二網路房屋委售量不增反跌的地區。
「青埔現在九成是自住盤，沒有投資客，當然我們就沒有急著拋售的委賣量。」專攻桃園青埔市場的台灣房屋高鐵領航直營店長彭成貴說。
事實上，在房地合一稅1.0逼退投資客群後，青埔新屋房價就一路跌到只剩二字頭，這五年靠著華泰名品城進駐、機場捷運通車，到Xpark水族館開幕等建設利多加持，帶來大量台北市通勤族入住，才重新找回房市發展動能，近期當地新屋房價最高已站上四字頭。
彭成貴說，從「過去很多一人買五、六戶的誇張投資情況」，到「現在連一人買兩戶都很少見」，青埔歷經投資客群被大量自住客群取代後，這一波體質已經相對健康，所以還未見明顯拋售潮。
雖然當地居民看好青埔高鐵特區後續發展，普遍不急著賣房，造成預售屋網路委賣量不增反減的奇特現象。但回歸基本面，青埔所在的中壢區，累計待售新屋總量體多達二千七百多戶，是這回入列地區中最高，這樣龐大的庫存賣壓，只要無法有效去化，就仍會是消費者進場購屋談判議價時，可以善用的一大利多。
整體而言，新北與桃園兩大城市，多數市中心的行政區都有新屋賣壓大的壓力，如何去化將是建商、屋主的一大考驗，但這種賣壓下，反而是消費者可以進場大膽殺價的好地方。
安平台北客狂賣、仁武成首購熱區
留意產業基本面及先建後售缺工風險
再看拋售量增幅及房價漲幅第一高的風險區——台南市安平區，一個判斷當地建案風險高低的關鍵指標是，台北客群的比例越多，就越危險。
台南市不動產仲介公會理事長黃明成表示，由於台積電進駐台南、安平港自由貿易港區啟動、台南行政中心坐落等多重利多發酵，讓安平區在台南黃金十年的發展中，成為熱門的購屋熱區。
以安平區的五期重劃區預售推案為例，去年初開賣每坪房價僅約十八萬元，但一年後完銷時的單價已經飆高到二十五萬元，後續進場的建案今年初甚至已經開價到三十萬元，「真的是比較誇張。」他說。
其他業者指出，這類建案多是北部建商南下投資興建，而且購屋客群有過半都是台北客，他們很明顯並非自住客群，而是買屋出租或出售，這類客群的占比越高，其實也代表投資客越多，受到的衝擊就會越大。這群台北客想要獲利了結，正是安平區預售委賣量大增的一大主因。
攤開永慶集團統計的二○二○年房價年漲幅，台南市有過半行政區漲幅都達兩位數，是六都中漲勢最驚人的城市。除了台北客的判斷指標外，另一個是否能接手投資客住宅的關鍵，在於有沒有產業與建設利多支撐，因此除了台南東區等舊市區外，鄰近南科台積電廠區的地區，都是業者認為中長線相對抗跌的地區。
所以沒產業發展支撐的區域，還是少碰為妙，反而是有產業基本面的地區，只要有好屋釋出，消費者就可以進場撿便宜。
去年房價漲幅高的風險區，除了安平，還有漲了一八％的高雄市仁武區。
高雄代銷業者、龍登國際總經理戴嘉聖指出，仁武區的漲幅主要源自於低基期，由於鄰近三民區，開車五分鐘，每坪房價少三萬到五萬元，因此近年吸引大量的自住客群搶進，目前新屋房價每坪約在二十萬元，仍是首購族熱區，因此房子好賣，所以推案量也逐步走升。
一個當地房市比較明顯的變化是，由於高雄土地供給相對北部充足，多數在地建商都是賺加工費，而非土地增值費，因此工程成本是決定利潤的一大關鍵。
但近年缺工缺料嚴重，承包商不停漲價，去年甚至有建商預售八個月完銷後，開工不到一年就發現賣一戶賠一戶，加上房地合一稅2.0拉長預售屋閉鎖期的新問題，導致高雄在地建商開始採取「先建後售」策略應變。
一旦變新成屋銷售，消費者購屋第一時間的資金壓力也變大，因為購買成屋一個月內得過戶，繳交高達兩成以上自備款，同時要立即面對房貸壓力，這是消費者要面對的一大課題。
北屯變近二字頭，出現拋售潮
台北市衝擊低，但要防「脫北潮」
再看台中市，新屋賣壓大且短期房價漲幅高的風險區是北屯區。
它是台中市過去五年淨遷入人口成長最高的第一熱區，過去靠著僅約一字頭的房價，吸引大批自住需求入住，是推案量居高不下的首購熱區。
但在當地房仲業者口中，由於北屯區去年也有約一成的房價漲幅，讓平均房價已經逼近二字頭。但房價再拉高，恐怕不是當地首購族能夠買得起；擔憂後續追價力道變弱的投資客群，已經打算獲利了結，因此，在北屯也能看到明顯的拋售潮壓力出現。
北屯區的未來發展與大台中房市一致，就看是否有足夠魅力，維持住人口成長的紅利。
最後看台北市，由於本身就是房市相對飽和的區域，實質的新增供給相對有限，是受房地合一稅2.0衝擊較低的區域，對這個首善之區而言，比起新稅制，更關鍵的考題在於如何擋住一年超過四萬人口移出問題。
整體而言，只要是沒有大型重劃區的舊市區，因為新屋供給相對少，都是這一波衝擊相對低的地區，像是台北市的南港區、新北市的永和區、桃園市的蘆竹區、台中市的西區、台南市的南區、高雄市的前鎮區等等，屋主都可以相對安心。
