我本來覺得股市投資風險太高，看好近三年房市回溫，選擇把公司盈餘拿去投資房地產，但這次（房地合一稅2.0）法人比照個人納管，我去年才買進的幾戶住宅，現在全部中槍，七月一日前，我不趕快處理掉的話，利潤幾乎少一半！
我算給你看，三千萬元的房子，至少要賺個兩成才出場，就是要賣三千六百萬元，如果兩年內賣掉，要課四五％，還要扣仲介費、銀行利息等，六百萬元的獲利，剩不到三百萬元，等於兩年賺不到一成。
我們專門的房地產投資公司，也不可能只買一間，現在法人買超過兩戶以上，（銀行）貸款成數降到四成以下，就是叫你要玩，就要敢押更大資金，問題是，我賺到錢，卻要分一大部分給政府，怎麼想都不對，我看以後認真挑股票投資比較實在……。
——賴姓投資客，標的以大台北、桃園為主，合計投資房市金額超過一億元
「委員啊，拜託幫幫忙，不要太倉卒通過房地合一2.0啦……。」這項草案三月十二日從財政部送到立法院，鄉林董事長賴正鎰、台中市不動產開發公會理事長林正雄、不動產開發公會全國聯合會理事長楊玉全，三人聽到消息非常緊張 ，馬上撥電話給熟識立委，盼能擋下。
台灣去年陷入房市狂熱
政府將舊制再升級，修理投機客
賴正鎰說，房地合一2.0（以下簡稱房地2.0）對房市的殺傷力，猶如「原子彈」級別，若通過後「房地產會死掉。」但，他們阻擋無效，草案送到立院，不到一個月內，四月九日火速三讀通過，七月即將上路。
房地2.0是二○一六年舊制的「豪華升級版」，持有房地產不到兩年，賣出獲利者，課四五％重稅，不到五年，課三五％，威力較舊版更大，而且擺明要修理短線炒房的投資客。
導火線，是投資客去年大舉炒作房市，已熱得過頭。
「去年下半年，房市真的很瘋狂！」屋比房屋台中加盟總部執行長馬先右指出，投資客早上剛簽約，買進約八百萬元的房子，仲介只花三天，就用八百四十萬元賣掉，「簡直比買股票還好賺！」他在房地產業二十多年，曾拿下房仲最高榮譽金仲獎，教過的子弟兵高達數萬人，但連他也沒見過這般瘋狂的房市榮景。
台灣去年陷入「房市狂熱」，連建照都沒拿到的預售屋，有人就靠轉讓預約買屋的「紅單」，在數天內賺進倍數獲利；連中古屋、新成屋市場都大爆發，全年交屋數量逾三十二萬棟，創下近七年新高。
炒房熾熱，新北新莊、台南安平和高雄仁武等區，過去一年內房價大漲超過一成。但房價若過高，易引民怨，政府不得不出重手遏止。
去年十二月起至今，短短四個月，央行、內政部和財政部，這三大政府機關，聯手出招，打房的範圍和規模，堪稱台灣房地產史上最大行動。
央行從房貸成數壓抑房市，擁有四戶以上的多屋族，最高只能貸款五成。而四月十九日，央行總裁楊金龍更說，可能將對個人擁有兩戶房的出手，貸款成數將至五成以下；內政部啟動實價登錄2.0，七月起預售屋要三十天內登記房價，並且禁止炒作紅單。
但，最兇狠的撒手鐧，還是財政部的課稅政策，直接狠咬投機客嘴裡的肥肉。
政大財政系教授羅光達指出，房地2.0就是「補漏」，修正舊版的不足。首先，舊版課稅對象，不涵蓋預售屋、公司法人，但新版皆納入；其次，新版把三五％以上「重稅期」延長，持有房產五年以上方能閃過。
此外，新制溯及既往，五年前買房的購屋族，都要按照新規繳稅。根據內政部統計，過去五年來購屋總數戶，估計超過一百四十萬戶，占全台房屋總戶數約一成六，全受影響。
短期》預售屋重創、房仲恐倒一片
屋主轉買為賣，現在是殺價黃金時機
但用撒手鐧打房，就能壓制房價嗎？未必。
房地2.0對房市可能是「短空長多」，短期拋售讓利，房價下跌，中期量縮盤整，長期仍看漲。
先以短期來看，七月一日新制實施前，買預售屋的投資客，可能開始展開拋售，成交量短暫放大，房價可能下滑，這對有買屋打算的購屋族，是搶進的好時機。
預售屋就像「期貨」，房屋還沒蓋好，就先賣給住戶，投資客常在交屋前，轉手獲利。但台經院研究員劉佩真指出，房地2.0為防堵炒作預售屋，未交屋前五年，若提前交易獲利，也須比照規定課稅，成屋後課稅年限重新計算，再鎖五年，所以「閉鎖期前五年加後五年，最長可達十年。」
自住客買房一住十年，沒有差別，口袋淺的投資客，須考慮房貸寬限期到期後，本利一起攤還的資金壓力，因此將引發「逃命潮」。「原本六、七十萬元的獲利預期，現在大概剩三十多萬元，有客人已經打算讓價一半賣出了……。」馬先右觀察。
從去年底，央行暌違十年，再度祭出選擇性信用管制打房後，不少屋主看準打房力道加強，由買為賣，預售轉售案量放大；今年初，房地2.0風聲傳出，轉售更用力。
根據屋比房屋統計，全台預售屋網路轉售的件數，去年底至今，成長率接近三成；而在六都裡，又以銷售預售屋比率較高的台中、台南，兩個月內的拋售增加幅度最高，高達二成八。
其次，除預售屋外，投機炒作最兇的蛋白區或重劃區，尤其「推案量高、待售餘屋高、房價年漲幅高」的三高區，當投資客拋售時，房價有可能從這些區域先下修，回歸基本面。
投資客倉皇逃命，購屋族卻乘機進場。馬先右表示，近兩個月看房的買主，比以往多出五成到一倍，「政府引蛇出洞，同樣的錢，可以買到條件更好房子，他們當然要把握。」
住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，房地2.0上路前，就如同演唱會快開場，但有人的黃牛票還沒賣出去，「想入場的聽眾當然乘機殺價，還非搖滾區不買，」她說，預售屋讓利空間可以再多出一○％至一五％。
算一算，距離七月一日大限僅剩七十天，但扣除房屋過戶流程一般就需要約三十天作業期，屋主最後逃命期只剩四十天，意即五月三十一日前，買賣雙方都要找到交易對象，進入簽約程序，才有機會趕在六月底前完成過戶，躲過房地2.0的衝擊。
中期》兩關鍵撐住，房價高檔盤整
實施後兩年，成交萎縮反不利購屋族
至於七月一日以後的兩年，屬於中期，房市將處於量縮價盤的格局。
因為新制規定，未滿兩年出售課資本利得四五％，短期的投資客等於被「關廁所」，一賣出就得被課重稅，若手上資金調度得過去，就會咬牙死撐，將產生高稅額閉鎖期效應。房仲公會內部透露，去年全台創下三十二萬棟交屋高峰，但今年將下滑降到三十萬棟，明年更下降至二十五萬棟，兩年內成交量縮水兩成。
住展研發長何世昌也認為，雖然現在是殺價的黃金時機，但政策來得太快，「黃金時機」很短，就是在這兩個月內，「等到新制上路後，房市成交量就會急凍，價格就會開始止跌，不太容易再往下掉。」
再加上二○二二年有九合一縣市長選舉，政府考量選票，打房不會輕易鬆手。但另一方面，低利率提供屋主撐盤力道，房市可能陷入價格盤整局面，不易漲，也不易跌。
房市成交量萎縮，兩種人最苦惱，一是房仲業者，二是購屋族。去年房市火熱，房仲店數達六千一百多家創新高，較一九年成長超過七％，不動產經紀營業員超過四萬二千名，亦創新高。
但投資客不敢賣屋，房仲就沒生意做。「全台的仲介店，（未來）兩年內，有可能關掉兩成到三成，」台南市仲介公會理事長黃明成指出，台南市的房仲店的業績，去年曾是全台第一，但恐怕也將面臨寒冬。
另一種意想不到的苦主是購屋族。徐佳馨表示，房屋供給減少，需求不變，將形成「僧多粥少」的局面，一旦好的房屋釋出，長期投資或自住客都想搶，手腳慢的人，不容易買到好標的。
推動居住正義近三十年、OURs都市改革組織秘書長彭揚凱指出，房地2.0主要打擊投機炒作，只能抑制短期的房價上漲，但中期而言，「課稅只是閉鎖期長一點，撐過去了，房價又會起死回生。」
回顧歷史，二○一四年政府推動房地合一1.0，房價、成交量兩年內下跌約二○％；但到一六年，該政策正式上路，房價和成交量卻緩步上漲，到了二○二○年，價量都站回一四年高峰。
這次打房，會不會越打越熱？劉佩真認為關鍵有二：第一，房貸利率在歷史低檔，僅有一％出頭，房屋持有者不會輕易賠售。
第二，物料上漲、缺工嚴重，建商降價的空間較小。內政部統計，營造業去年缺工人數高達四萬八千多人，又以模板工、鋼筋工、水泥工的基層勞工最缺，以電焊等技術工為例，一天工資從三、四千元，可飆升至萬元。
「光靠一個房地合一2.0，可能還不夠壓抑房價，需要其他租稅政策一起搭配，」台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝指出，房地2.0需再搭配囤房稅，針對擁有四間房屋以上的「多屋族」課稅，「逼多屋族把多餘的房子賣出來，增加供給量，房價就可能下跌。」
不過，囤房稅爭議較大，羅光達認為，「多屋」不等於「空屋」，可能把多的房屋出租，若貿然課徵囤房稅，成本可能轉嫁給租客，無法達成預期效果。
倘若錯過七十天殺價黃金期，買家該怎麼挑選？答案是：從「三低區」裡，尋找基本面佳的中古屋或新成屋。
推案量低、餘屋低、房價漲幅低的「三低區」，大多屬於舊市區，不熱門，但房價也相對穩定。例如新北市的永和區，新建餘屋不到五百戶，去年推案量也僅二十多億元，房價漲幅約四％多，在新北市裡算相對低，若淘到相對便宜、機能佳的建案，是不錯的選擇。
長期》升息、超高齡化壓不住漲價
青年獨立、長者換屋，新屋仍有市場
長期而言，影響房市最大的，不是政府打房，而是利率和人口。
先來看利率。房市最佳的助燃劑，就是長期低利率，全球馬首是瞻的聯準會，主席鮑爾指出，到二○二三年底前，都不會升息，台灣升息步調，向來落後美國約半年，最遲應會在二○二四年開始升息。
升息意味著房屋持有者的成本增加，可能拋售房產，市場供給增加下，將導致房價下跌。不過，劉佩真認為，利率要對房價造成衝擊，需要升至三％左右，但這一天不會太快到來。
現今央行的重貼現率僅有一・一二五％，若從二○二四年開始升息，按照「一季只升半碼」的速度，到二○二六年，都無法到達三％水準。
吉家網董事長李同榮並認為，就算升息超過三％，台灣長線房價都不見得會跌，因為疫後台灣經濟發展大有可為，將複製一九九○年代初期盛況，經濟突飛猛進，雖然房貸利率攀升，但房市交易量仍衝破一年五十萬戶高峰。所以，若台灣經濟好，縱使升息，長線房市仍然看漲。
再來是人口負成長。國發會預測，台灣將在二○二五年進入超高齡化社會，老年人將占總人口兩成。而且，台灣生育率居全球倒數第二低，老人多、小孩少之下，邏輯上，年輕人繼承長輩房屋就可，購屋需求將減少。
但實際上卻未必。李同榮分析指出，現在最大的購屋剛性需求，是「分戶」，年輕人不想跟長輩住同一個屋簷下，為了搬出來而購屋。
根據內政部統計，台灣戶籍總戶數從二○一○年到一九年，成長一一％以上，但平均每戶人數卻減少，每戶兩人以下的比率，已經突破五成，四人以上的比率不到三成。每獨立出來的一戶，都是購屋的新族群。
「不同年齡層，有不同的住房需求，」羅光達表示。銀髮宅的換屋需求，則考慮交通是否便利、附近有無醫院、空氣品質是否良好等，適合熟齡的銀髮宅看漲，成為換屋標的。
此外，年輕人不喜歡買舊屋，且屋齡超過二十二年、九二一大地震前蓋的住宅，未依據新耐震規範興建，購屋者對居住安全有疑慮。
年輕人分戶、銀髮換屋、居住安全等原因，使得舊屋難以去化，新屋仍有市場。
房市的法則，萬變不離其宗，就是「供需」二字。雖然房地2.0短期改變供需結構，但頂多只能抹去投機炒作的泡沫，卻難改變房市長期上揚的大局，這是實現居住正義的無奈，但也是購屋族的新機會。
