房市變冷了！
走進高雄，這個2年前7都房市最熱城市，如今卻成最大苦主。
不到一年前，高雄楠梓晉升全台房市最熱區域之一，房仲店門前排起隊伍，民眾爭相買屋，如今卻門可羅雀；「最近來店人數大概少了3、4成，」在地耕耘20多年的大家房屋楠梓店店東張鳳如說，不但看房的人大減，「一坪開價也從喊到30幾萬元，現在28萬元都能談。」
「以前10組客人來看房，成交一組，現在來20幾組，還不見得成交，」一家高雄在地建設公司董事長表示，他最近在高雄房市熱區路竹科學園區附近，推了一檔數百戶的建案，若去年此時很容易完銷，現在過了幾個月，竟然只賣了幾十戶。
「投資客都跑光啦，只剩下自住客在買房了，」他分析，連自住客可能都要觀望，不敢隨便進場，「因為沒人想當盤子（意指花大錢的冤大頭）！」
多頭已盡！凍漲期將延續至2025
投資客急退場、自住客砍價空間大增
商周曾在2020年製作〈房市再熱3年！〉專題，如今到了2023年，隨著各國央行陸續升息，資金緊縮，再加上政府從房地合一稅2.0、央行貸款管制、到今年的《平均地權條例》修正案等「打房3箭」政策，將投資客逼出市場，雖然房價未見明顯下跌，但從交易量來看，房市明顯降溫。
攤開數字，7都去年移轉棟數年減10％，創近3年新低；7都新案去化全數下滑，高雄最慘跌6成，新竹近5成；截至去年12月，國銀房貸餘額年增率連9月下滑，創34個月新低。受此衝擊，連房仲龍頭信義房屋去年淨利都年減近48％。
不過，這是投資客的冬天，卻是自住客的春天。
「2023年是從2016年房市低點以來，自住客買房的最佳時機點，」住商機構企研室執行總監徐佳馨表示。
為什麼呢？第一，有機會挑到好房。過去3年，房市被投資客把持，低總價、條件又不錯的房子，常被他們一掃而空，自住客就算看上好房，只要猶豫半刻，就容易馬上被買走。
信義房屋傑出店長、高雄成功漢神店經理洪薏珺指出，當投資客轉為縮手，自住客不必搶房，買到好房的機會也增加。
第二，有議價空間。「過去3年，等於把未來10年房價一口氣漲完！」某家南部大型建設公司總經理指出，部分蛋殼區房價幾乎3年翻了一倍，連在地民眾的薪資都買不起當地的房子，不盡合理。
「這幾年房價是銷售公司、粉絲團炒上來，真的炒太兇！」台灣建築經理龍頭、中國建經總經理楊享洪指出，房市這一次從多頭修正，跌到合理價才會停止，哪裡房價漲得越快，跌得也越快。
嗅覺敏銳的房屋賣方，已發現市場氣氛不對，有減價求售打算。站在第一線觀察的張鳳如便表示，屋主現在反而擔心手上的房屋賣不掉，開價打折5％至10％，都有機會談成。換言之，這給自住客有不小的議價空間。
而且，這次房市轉冷不是一時現象，「凍漲期」可能延續到2025年！
過去2003年SARS疫情、2008年金融海嘯房市大跌，房價通常一年左右就反彈，買房的「機會之窗」開啟短暫，自住客猶豫期遠比投資客久，等想清楚，房市已經漲了一大段。
史上最多房市利空齊發！
升息、經濟差、3波政策重拳打壓
可是這次房市轉冷的「機會之窗」或許開啟得比以往更久，自住客有足夠的時間看房、挑房，同時也要有具備耐心與眼光。
為什麼這一次房市的冬天更長？因為這是史上最多利空匯集的一次。
首先，經濟不振將延續，衝擊房市。台灣2022年經濟成長率達2.5％，但台經院預估，今年只能勉強保2，數據差強人意，而根據摩根士丹利（Morgan Stanley）報告顯示，台灣即使到2025年，都只有約2％。
股市也是觀察房市的指標之一。房市、股市通常亦步亦趨，但去年下半年開始，股市大跌，但房價仍漲，若因為經濟不佳，股市沒有明顯反彈，甚至繼續下跌，房價終究也會跟著下滑。
利率同樣對房市不利。美國聯準會在一年內將利率從近0％調成超過4％，今年還是升息高峰，明年後才有機會降息，而台灣央行升息步調雖慢，但也難反轉利息上調趨勢。
房市對利率相當敏感，因利率攀升時，不但炒房的熱錢減少，一般民眾的房貸利息壓力也增加；而當利率從升息高峰轉為降息的轉折點，房價通常也是最低迷的時候。
再往政策看，政府從房地合一稅2.0、央行對貸款的管制措施，再到今年《平均地權條例》修正案，打房政策一波又一波，對房市有壓抑的效果，即使在2024總統大選後，應該都不會輕易鬆手。
此外，2021年7月施行的房地合一稅2.0，規定裡有「5年閉鎖期」，也就是除了特殊情況外，5年內賣房將課以重稅，而且閉鎖期條款溯及既往，所以若以疫情爆發後、房市大熱的2020年算起，要直到2025年，賣方把房屋丟到市場上交易，房市可能才會再重現活力。
建商疫期狂蓋房，恐需2年去化
房價修正，第2季後可能開始滑落
而從供需看，根據內政部營建署統計資料，全國住宅類建造執照2021年已核發逾17萬戶，創下26年以來新高，2022年可能再創新高。簡單來說，疫情期間的房市堪稱歷史最熱，建商拚命申請執照，到處蓋房。
因投資客縮手、自住客觀望，房市交易量萎縮，建商蓋的房子要賣出去，將變得困難。這就如同過季的衣服清倉拍賣、製造業的庫存去化，得花上一段時間。一位大型銀行不動產研究部門主管指出，建商去化恐怕得花上2年左右。
當房市的成交量下降，房價也會開始修正。《住展雜誌》前研發長、房產專家何世昌指出，今年第2季後，房價可能開始緩慢滑落，「自住客可以開始看房，撿便宜的機會來了。」
