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First Stop揭日本房市真相：日本置產熱，當心淪為「流浪房東」！

2025/10/08

你正懷抱著投資日本房地產的美夢嗎？隨著日圓貶至二十年新低，房價宛如打了七折，吸引大批海外投資人心動進場，大阪、東京等熱門地段更成為置產首選。

然而，買房只是起點，真正的挑戰在於後續管理。人在海外，該如何確保租金準時入帳？未來轉售是否順利？高昂的稅費是否已完整計入成本？若這些問題沒有事先盤算清楚，小心在成為海外包租公之前，就先成了無助的「流浪房東」。

從匯率折扣到萬博效應，外資狂潮湧入日本房市

日本房市之所以成為焦點，不僅是因為匯率走低帶來的價格優勢，背後還有多重因素推動。近年來，日經指數屢創新高，市場信心回升，日本央行持續維持寬鬆政策，使資金成本保持在低檔；同時，大阪萬博的基礎建設題材，也為當地房市注入想像空間。這些條件交織，讓外資買盤一波波湧入。

「這一波外資湧入與以往不同，投資結構以華人為主，台灣和香港的買家尤其踴躍。」First Stop 株式会社負責人喬天立觀察，許多亞洲投資人看準日圓處於歷史低點，希望透過收租與未來轉手增值，兼顧現金流與資本利得。但他也提醒，熱潮背後並非盡是機會，市場表面的繁榮之下，仍隱藏不少風險與陷阱。

「流浪房東」困境：買賣後無人代管、錯估成本

隨著跨境投資熱度升高，名人與網紅的分享不斷推升日本置產風潮，但過於理想化的想像，往往讓投資人忽略現實管理挑戰。

喬天立指出，台灣投資人最常低估的，是修繕與管理費的長期支出，即使房屋空置，相關費用仍需繳納；一旦租客不穩，原本亮眼的投報率便會迅速被侵蝕。租客管理也是隱憂，部分代管公司面對租金拖欠僅被動通知，卻不積極處理，加上語言隔閡，海外房東往往無力介入，最終成為所謂的「流浪房東」。

此外，不少仲介為求成交，未盡責調查物件，導致投資人買下屋況不佳或高風險租客的房產；甚至有人盲目跟隨網紅宣傳，未實地勘查就倉促購入，最後發現房屋長期空置、成本大增。喬天立強調，這些案例多半反映投資人對當地市場了解不足，而仲介公司也未善盡成交前後的責任。「First Stop 接到不少這樣的求助案例，我們接手後續的招租與物業管理維護，協助房東重回正軌。」

一條龍服務：從買賣到管理的護城河

2017 年創立於日本的First Stop ，在大阪設有母公司，並於台灣設立直營分公司「日商第一站股份有限公司」。在市場亂象中，該公司以「讓投資人輕鬆成交、安心擁房」為初衷，並提出「全流程控管」作為差異化策略。喬天立強調，First Stop 不只會協助顧客完成房屋交易，更希望成為投資人長期的合作夥伴，從契約設計、銀行貸款、租賃管理到稅務申報，每個環節都有專業團隊全程陪伴。

First Stop 的經營策略包含契約設計、銀行貸款、租賃管理與報稅協助等完整服務。喬天立指出，許多仲介公司只專注於買賣本身，卻忽略後續管理，結果造成許多「孤立無援」的流浪房東。「我們最常接手的，就是那些買了房卻無法管理的業主，他們發現真正的挑戰不是買下房子，而是如何持續管理與維護。」

First Stop 要求所有租客在入住前必須加入「保證會社」。一旦租金未能如期繳交，保證會社便會先行代墊，確保房東的收益不受影響。此外，公司也會對租客的職業、收入與背景進行審查，避免風險租客影響收益。從通知租金變動、修繕安排、退租檢查到重新招租，每一個環節都有專人負責。

日本房市投資兩極化，三大生存法則停看聽

喬天立指出，台灣投資人近年在海外房市呈現兩極化趨勢，普遍偏好總價約新台幣 150 萬至 5,000 萬元的物件。一類以首購族群為主，追求穩定現金流，偏好高報酬率且租客穩定的小套房；另一類則為醫師、企業主等中高資產族群，鎖定大阪中央區、北區、梅田、心齋橋與京都中京區等精華地段公寓，單筆投入多逾新台幣兩千萬元。

他提醒，無論是哪一類投資人，都建議牢記三大原則。第一，日本的租屋市場適合累積穩定現金流，而非短線炒作，建議以五年以上長期持有為出發。第二，選擇地段時要鎖定真實租賃需求，交通動線或醫院、企業與學校周邊，租客較為穩定。第三，也是最關鍵的一點，就是要找到值得信賴的專業團隊，否則再好的房子，也可能因後續無人管理而淪為麻煩。

買房只是起點　專業仲介代管決定投資成敗

此外，First Stop 更取得日本國土交通大臣登錄的「賃貸住宅管理業者」資格。依《賃貸住宅管理業法》，管理戶數逾 200 戶的業者須登錄並遵循規範，象徵其物業管理能力獲得官方認可。喬天立表示，公司目前掌握超過五百件物件，回購率達七成，並提供中日雙語服務窗口與線上溝通管道，透過臉書、官網及 LINE 官方帳號即時回應，讓投資人即使身在海外，也能隨時掌握最新狀況。

日圓持續走低、日本央行維持寬鬆政策，確實為台灣投資人創造進軍日本房市的絕佳契機。然而，房地產投資的本質不在短期價差，而在於長期經營與管理。「買房只是第一步，真正的挑戰是後續管理，」喬天立強調，唯有保持冷靜並找到專業團隊，才能避免重蹈「流浪房東」覆轍、確保獲得長期資產與投資效益。