房市越冷，建商壓力越大，反而成為消費者的買房好時機。今年上半年交易量跌至歷史次低，房子賣不動，建商與屋主更願意讓利。

然而，房價下跌雖在全台擴散，但房市多空變數卻越來越多，一方面青安3.0上路，有利購屋弱勢買房，股市飆漲也帶來新富人買房潮。另一方面，央行信用管制還未鬆綁，且升息壓力變高，令消費者遲疑，如此複雜情勢會如何影響房市？

因此，商周彙整六大常見問題，並訪問建商、商仲、房仲等十多位業者與專家，提供逆風買房、房貸壓力、資產配置等最佳應對策略，以下是六大問題的重點摘要：

問：我好不容易等到房屋跌價，繼續等會不會跌更多？
答：「房市最壞時間點已過」，等太久，可能等到漲價

這取決於房市壓力是否會增溫，央行總裁楊金龍雖沒有鬆綁信用管制，但已用「就到這裡」的公開發言，表明不會再有新打房政策。因此，多數建商都認為，這一波房市最壞的時間點已經過了。

業者甚至預期，今年底或明年初，隨著土方、工班等成本上漲，房價可能出現谷底反彈。等太久，反而可能等到漲價。

對此，台灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也提醒，業者不好，消費者才會好，一定要跟業者對作，才有機會等到降價，千萬不要等到景氣回升，房價追漲時才進場，到時候只會越賣越貴，讓人根本買不下手。

問：我有買房需求，現在怎樣才能撿到便宜？
答：新屋參考「待售庫存量」、中古屋看「空屋率」

判斷買房時機，一個關鍵指標是「庫存量」。

新屋可參考各地待售成屋量，庫存越高，建商壓力越大。根據內政部統計，桃園龜山、新北板橋、桃園中壢與桃園、台中北屯，都有超過三千戶新屋待售，相對容易出現讓利。中古屋則可看空屋率，閒置住宅多，代表可挑選的房源多，屋主開高價的機率低；六都之中，以台南最高。

此外，投資客若持有多屋急著拋售，也可能出現便宜機會。

但要留意風險。不少降價新屋其實是近兩年賣不掉的餘屋，雖然屋況正常，但坪數、總價偏高，房貸壓力也大。

中古屋雖然因為與新屋價差擴大而吸引買氣，但其中不少是九二一前、未依新耐震標準興建的老宅，安全性須特別注意，且未來轉手難度高。

問：首購族在青安3.0上路後，會更容易買到房嗎？
答：加入排富等限制，房貸上限提高，補貼更精準

青安3.0的一大特色，就是加入排富、限齡等限制，還針對婚房、育兒房，將房貸金額上限分別拉高到一千二百萬元與一千五百萬元，因此，對符合資格的首購族，是有更精準補貼的效果，對於買房成家有一定幫助。

但要小心的是，寬限期的使用與升息風險，這容易造成前期養房輕鬆的錯覺，一定要預留準備，千萬不要等到寬限期滿或升息後負擔暴增再想辦法。

問：我是「青安族」，已交屋核貸，青安3.0上路會受新制影響？寬限期後，房貸負擔暴增怎麼辦？
答：留意利息改制回溯影響，不敵還款壓力，可獲利了結或尋求銀行協助

根據行政院拍板的青安3.0規範，利息補貼已變成前三年補貼兩碼，之後逐年退場，同時回溯所有青安案件，是已經核貸的青安族要注意的重大改變。

至於無力還款部分，一方面可以獲利了結，根據監察院的調查，青安2.0截至今年三月，就已經有逼近三千件完成轉售，逾六成獲利超過一百萬元。

如不想賣房，民營銀行主管建議，可以轉貸，重新談還款條件，或是找原銀行協議還款，只要有誠意繼續還錢，銀行仍有一定彈性能協助民眾保住房屋。

問：我用現金買房，再抵押貸款投入股市，是「多貸同堂」族。股市大跌，如何判斷風險、警戒指標？
答：槓桿融資比例大的人須留意！房貸負擔勿超過月收入五成

銀行主管指出，兩、三年前進場的投資人已有獲利空間，能抵禦跌勢；風險最高的是今年才借錢追高者，尤其槓桿融資比例大，一旦股價下跌斷頭，不僅血本無歸，還可能無力償還房貸。

多數業者建議嚴控現金流：房貸負擔最好低於月收入三成，最高不超過五成。只有在扣除房貸與生活開銷後的閒錢，才適合投入股市。

若已超過負擔，應逐步回收資金，見好就收，避免風險擴大。正如吉家網董事長李同榮提醒：「指數越高、風險越高，戒之在貪，才能保泰平安。」

問：我有購屋需求，但怕買了就跌，未來房市好壞判斷指標是什麼？
答：一看央行信用管制政策及升息與否、二看台股

綜合多方看法，隨著青安3.0上路後，該類政策助漲房價的威力大減，現階段左右房市未來走向有兩大重點：一是央行政策，二是台股榮枯。

央行政策上，重點在於選擇性信用管制的鬆綁，這包含第二房與豪宅稅的認定標準是否調整，且貸款成數能否回歸八成等，只要鬆綁就是房市利多。另一個重點是，升息風險增高，一旦升息就是房市利空，不只房貸族的壓力變大，也會讓消費者更觀望，買氣會更弱。

台股榮枯部分，過往都是台股好，房市也會好，因為賺錢買房的人變多了，但這一波因央行管制房市融資，所以效應相對還不明顯。

但股市續好，仍會給房市一定支撐；反之，如果股市不好，就有可能是拖累房市的警訊，尤其，中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富日前曾指出，據統計，全台已有約四十一萬人將房屋進行增貸，並將資金轉投入股市，規模創歷史新高，因此一旦股市大跌，衝擊恐超乎預期，一定要小心。