俗稱「新青安」的青年安心成家購屋優惠貸款方案2.0版（以下簡稱青安2.0），上路三年，先推升台灣房價瘋狂暴漲，再引來央行七波打房急凍交易，影響力之強，史上罕見。

商周也一路追蹤，從《解密！新青安炒房遊戲》到《我買不起新家了，房貸冰風暴》，再到《新青安大鬆綁仍救不了限貸飢餓遊戲》，完整記錄這三年來的房市震盪。

如今，青安2.0走入歷史，青安3.0正式上路。在這個政策更迭的關鍵時刻，究竟台灣今年下半年的房市會變怎樣？

新屋跌價區大增近1.6倍
台積宅鬆動，二字頭甜甜價現身

商周遍訪並彙整逾二十位全台建商與房仲、商仲、銀行業者看法，對消費者而言，好消息是，六都加五個台積設廠縣市共一百三十七個行政區，新屋跌價區大增，較今年一月調查時增幅達一五九％，中古屋跌價區增幅近四二％。就連過去只漲不跌的中南部台積宅，如今都因買氣低迷被迫降價，出現二字頭「甜甜價」。

但壞消息是，建商面臨「讓無可讓」困局，房市讓利將進入最後半年黃金期的倒數計時。

先看台積宅降價的好消息，在建商業務主管口中的「甜甜價」，是按照當前營建成本、土地成本、營銷成本，再加上建商要有合理利潤，蓋一棟新屋的每坪房價必須超過三十多萬元才行。

也因為二字頭尾、三字頭初的房價，不敷成本，不會有人賠錢蓋，是新屋市場的地板價，同時這價格帶以內的中古屋，一方面容易受新屋比價效應帶動房價起漲，另一方面是當前消費者相對買得起的價格帶，對業者而言，房子相對容易賣，因此有「甜甜價」的說法。

最特別的是，當台積電股價過去一年不斷創新高的同時，台積宅身價卻走跌，部分建案如今更是開出二字頭「甜甜價」求售都不一定能賣光，凸顯房市與股市走勢的背離。

根據樂居科技的六都與台積電縣市房價漲跌幅統計發現，這類建案跌價重災區主要集中在台南的善化、安定、新市，與高雄的楠梓、橋頭、仁武，這六個行政區，而且是新屋與中古屋的房屋均價都在下跌中，正是二字頭台積宅建案出現的熱區。

央行打房成功！
業者多殺多，房價失守成利多

一位布局台積宅的中南部建商指出，以南科周邊的台積宅為例，在青安2.0剛上路時，因為市場買氣旺，所以有大型代銷公司進場且採取大小建案通吃的接案策略，藉此壟斷市場定價權，將房價快速喊破四字頭，創造炒房利潤空間，吸引大量投資客進場買房。

隨後央行因為青安2.0亂象，祭出的選擇性信用管制等打房措施，讓投資客幾乎全數趕著退場，市場買氣瞬間急凍，建商與投資客都難以找到接手買家，但投資客仍急於降價求售，反而打亂行情，讓房價失守。

換言之，央行關緊資金水龍頭的打房策略確實奏效，不僅逼退投資客，更讓市場買氣降冰點，根據六都地政局資料統計，今年上半年房市交易量僅達九萬七千多棟，創下一九九九年有統計以來的史上次低紀錄。

最後上述大型代銷業者不敵景氣驟變，棄守南台灣台積宅市場，變成業者各自求生的多殺多，房價因此全面鬆動，「他們自售賣不掉、有壓力，現在最低開出二字頭尾巴的價格，只求出清餘屋變現，不要賠錢就好。」一位布局台積宅的南部建商說。

降價潮不只台積宅，已擴散到全台。商周與樂居科技調查顯示，在一百三十七個行政區中，超過四成的新屋、逾六成的中古屋價格下跌。這波行情，讓消費者在多數區域都出現「撿便宜」的機會。

更關鍵的是，打房政策並未鬆綁。第七波選擇性信用管制與豪宅稅標準仍在，青安3.0上路也未改變現狀，市場買氣難以回溫。這股壓力迫使業者與屋主不得不讓利，形成買方優勢。多數業者認為，這種局面至少會延續到今年下半年。

地價、土方、建材、工班漲
建商陷入「讓無可讓」困局

再看壞消息，建商面臨「讓無可讓」困局，房市讓利將進入最後半年黃金期。

「去年底，你還能看到高雄有大型建案不只價格漂亮，還送裝潢、送家電的大放送，但今年大家利潤有限，最多二擇一，不會都送了。」一位高雄的代銷業專案經理說。

一位上市櫃建商董事長直言，政府期待房價下修，但是地價居高不下、土方合規化讓成本飆漲逾六倍、碳費帶動建材上漲，水電工班成本因科技蓋廠搶人潮上漲，甚至油價通膨也推波助瀾。在「所有東西都在漲」的環境下，建商降價空間已極度有限。

如此情況下，少數業者因土地取得早，仍有利潤空間，或趕著出清餘屋，還能降價吸引買家。但多數業者面臨「算不出房價，或算出來也賣不掉」的困境，只能延遲或暫停推案，使今年上半年全台推案量大減近四成。

一位上市櫃建商董事長直言：「等這波靠地價利潤讓利的案子或餘屋賣完，最快今年底到明年初，新建案價格就讓無可讓，只能反映成本漲價。」

讓利期最快只剩半年，但長度仍未定。多數業者認為，房市要翻身仍取決於央行是否鬆綁信用管制。若資金持續受限、購屋門檻居高不下，建商賣壓難解，讓利期可能延長。

反之，下半年縣市長選舉帶動地方建設利多，如行政院拍板宜蘭高鐵站預算等，或將成為房市支撐力量，縮短讓利期。

青安3.0影響力大嗎？
房市老將：只是房市續命強心針

青安3.0的房市影響力，遠不如青安2.0。青安2.0之所以殺傷力強，在於不限財力、不限年齡，還提供最長五年寬限期與最低利率，等同房貸大解禁，給了市場一個「全面鼓勵買房」的信號，結果釀成房價瘋漲。

青安3.0則完全不同：排富、限齡，並依房價地區設下三級購屋總額上限，等於套上三層緊箍咒的閹割版。適用族群大幅縮減，加上央行信用管制仍未鬆綁，市場買氣難回溫，政策影響力自然大幅弱化。


但新版針對新婚族、育兒族給予更高金額的優惠房貸金額上限，是更合理、更能精準補助的進化版本，對於購房弱勢族群能提供一定成家助力，仍是業者眼中的利多政策，只是幫助有限。

「青安3.0或是第二房房貸上限從五成變六成，這些都沒用，頂多是幫房市維持生命跡象而已。」三十多年房產老將、太普高暨泰嘉開發董事長呂金發妙評說。

隨著青安政策影響力弱化，另一個連央行都不一定攔得住的新房市變數影響力正越來越大，它就是台股飆漲帶來的財富效應買家。

台股財富效應崛起
科技族改寫買盤，中坪數宅翻身

「這群人不要小宅、不買最低價，只要好房子，大部分都是收入變好，想把生活過好一點的民眾。」中部地產公關公司立智公關董事長王耀斗說。

股市財富效應贏家，正在重塑房市。在高雄大學重劃區的接待中心，二十多個停車位只停著一輛車——價值上千萬元的瑪莎拉蒂。車主是一對中年自營商夫妻，近兩年股市獲利豐厚，準備替孩子添購新房，不看二十坪小宅，只挑近四十坪的中大戶型。

中台灣也出現類似場景。台中七期一位豪宅建商總經理透露，原本總價高昂的透天建案銷售慘淡，幾乎賣不動。但最近一家公司的員工竟然集體團購，一次買光所有餘屋，背後原因同樣是股市飆漲帶來的暴富效應。

結果一追問才知道，這群貴客來自於臨近該建案的半導體設備廠鴻勁，因為該公司股價從去年底上市承銷價約一千五百元，一路飆漲到一度達八千元的天價，就連掃地阿姨以前辛苦賺錢存下的幾張股票，現在只要賣掉股票，都能買得起他的透天厝了，因此這家公司周圍的建商推案都成了受益業者。

立智公關主管邱子蘅補充，更戲劇性的案例出現在十四期重劃區。今年一月，因預售屋總價高、坪數大，實價登錄掛零成交，成為網友口中的「房市重災區」。但短短兩個月，隨著科技族與股市族湧入搶房，建案買氣急速飆升，十四期瞬間翻身，成為房市新熱區。

「我們一個頂樓含露台的產品，要價三千多萬元，科技業的客人只看一次，就下訂買了，這種客人有明顯變多。」十四期業者、久樘開發銷售部總經理黃照旺說。

新竹豪宅買氣超乎預期，來到台積電總部所在的新竹縣市，一位數十年資歷的投資客告訴商周說，竹北大遠百旁、近期剛開案的豪宅建案，每坪要價上看九十萬元，他本想說肯定門可羅雀、賣不掉，但沒想到高科技業的購屋買氣遠超乎預期，「我連排隊都排不到，那個案子就賣光了。」他說。

台北豪宅市場也回暖。滯銷多年的陶朱隱園，近期出現第五戶成交，總價高達九億四千萬元，買家是一位年僅三十二歲的台裔外籍半導體業者。元利信義聯勤、西華富邦等億元豪宅也陸續成交，顯示高端市場重新活絡。

永慶房屋今年第三季房市調查顯示，台股屢創新高後，全台逾四成消費者會考慮將股市部分資金轉入房市，加快購屋規畫。

此外，一位民營銀行主管透露，這類族群買房因為滿手股市獲利了結現金，所以常見是全現金買房，然後透過房屋抵押貸款，再融資將八成資金貸出來使用，這樣既不用受房貸信用管制影響，還能獲得最低二．二％、比一般房貸更好的融資利率，「買完房又借錢出來，就是看好台股，要繼續投資股市擴大獲利。」該名銀行主管說。

「這個效應越北部越強，因為現在就兩個族群，一個AI科技業、一個股票族，他們都是越往北部越多。」一位中部豪宅建商總經理觀察說。

股市若反轉，恐成雙面刃
能救活景氣，也要當心股房崩盤

台股財富效應，正在改變房市。 暴富買家湧入，讓中大坪數住宅從「市場毒藥」變成「市場靈藥」，成為低迷房市的一股新活水。若股市續旺，買氣有望延續，建商甚至可能提前結束讓利期。

但風險並存。一旦股市泡沫下跌，這些以房融資、押注股市的買家，可能反過來賣房救股，拖累房市更低迷，甚至引發「股房雙崩」。