上週四，美國南加州大學（USC）建築學院舉辦的一場探討亞洲都會、建築和地產開發的「Dean's Creative Talk」跨國線上座談，由系主任Milton Curry主持。我受到與談人之一、立足台灣的建築師張淑征之邀，也上線觀賞這場對談與分享。沒想到，另一位與談人居然是我在美國念大學時的舊識、二十多年沒見的老友Kenny（吳繼泰）。
Kenny是香港基滙資本（Gaw Capital Partners）的共同創辦人，擅長將經營不善之房地產項目，透過重新設計及定位帶入戰略增值。投資範圍橫跨住宅、辦公、商場和飯店等，管理資產金額超過二百五十七億美元。
Kenny從一九五三年九龍的石硤尾大火談起，香港政府為安置無家可歸的五萬災民，在原址附近興建「徙置大廈」（香港早期的出租公共房屋），從此開啟了大量公共房屋的建設計畫，一直到一九九八年亞洲金融危機才喊停。在寸土寸金的香港，公共房屋提供超過四○％居民的棲身之地， 但也因住房危機引發如今的社會動盪。二○○五年，香港政府成立領展房地產投資信託基金 （Link REIT），將公共房屋交由其管理，以績效為重心的經營導致租金高漲，各個社區也漸漸失去了街坊熟悉的在地商家，取而代之的是連鎖商店，老舊的建築與空間規畫也逐漸沒落……。
自二○一八年至今，基滙資本陸續自領展基金手中，買下香港的二十九座商場物業及其相關設施。驚訝的是，經營績效不是Kenny與他的團隊首要目的，而是社區的重生、包容與發展，他們將這計畫稱為「民坊（People's Place）」，這二十九座商場為民生項目，透過積極的社會參與及專業商場管理，把商場變成該區的社區樞紐。
在深入了解街坊訴求後，民坊重新設計與規畫，打造出一座座具當代活力的地區設施和商場環境。開發團隊也積極邀請在地經營多年的老店家，如香燭紙料行、茶莊、燒臘餐廳、家庭用品五金行等民生項目回來開店，重建社區原本風貌，同時重新定位地區設施，打造如名為「香港主場」的街頭籃球場等，期望增強居民對社區的認同和歸屬感，帶來新的社會發展。
線上座談的四位與談人都是新世代的地產開發業者或建築師，大家一致認為都會開發的終極目的及責任，是以整體社區的長遠發展為第一優先，並非短期利潤最大化；在傳統商業思維中，時常被擺一邊、不值錢的在地文化、歷史紋理以及社會責任等，反而是新世代最重視的增值戰略。反觀台灣，許多是商業化、商品化的工業用地開發與都更案，以社會長遠發展為前提的策略值得我們借鏡與反思。
