今年稍晚，第一批住戶就可以搬進號稱全球第一高樓的宮廷住宅。它坐落杜拜河，火箭造型的外觀未來感十足。預售計畫一月開跑，一房的單位市價一百萬迪拉姆（約合新台幣八百四十萬元），建商誇口「需求龐大」。這套名為杜拜河灣（Dubai Creek Harbor）的計畫最終預計容納二十萬名居民。 蓋高樓吸引買氣，不靈了 杜拜河灣堪稱四十年來「有建設就有人氣」開發模式典型案例：與沙漠或大海搶地，建造美輪美奐的豪宅，並提供一流設施讓全球超級富豪瘋狂搶購。不過，隨著施工進度越來越深入沙漠地區，幾道跡象顯示這套模式可能得回歸常規了。 二○一六年十月，阿拉伯聯合大公國副總統主持奠基儀式，杜拜河港塔（Dubai Creek Tower）正式動工。當初它也是野心勃勃放話，將於二○二○年擠下當前全球最高建物哈里發塔（Burj Khalifa），但是施工現場的起重機至今已停工好幾個月，進度只停留在打好地基，完工日期則是早已絕口不談。 從現實面看，二○一四年以來，房產價格至少下跌二五％，開發商正在削減人力、延遲交款；父母都說兒女的學校數量下降；去年，阿聯國內生產毛額成長率減至一．九％，是二○一○年來最低紀錄。 企業憂心，今年困境更慘 「整套商業模式需要徹底改變，」一位公司高階主管表示，強調今年全國企業困境將再加深，「成本太高，這類商業活動難以為繼。」原本打算利用這套經濟模式將杜拜轉型成為貿易、財金、旅遊中心的領導人一向無法容忍異議，這回卻似乎聽進去了。 好比活力充沛的杜拜邦長穆罕默德（Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum）親王，聘請會計師事務所資誠旗下顧問商思略特（Strategy&）協助引領杜拜擺脫困境，與商界大老召開一連串會議，討論促進經濟發展的做法，例如降低成本、將國有企業民營化，以便重振奄奄一息的資本市場等。 「腦力激盪會議的目的是（幫助）了解挑戰並為民營企業提出想法，」一名顧問說， 「執行委員會知道，現在正面臨改革壓力。」 與會者敦促政府批准長期居留計畫，提供外籍投資人更多安全保障，因此政府為此無限期凍結學費和政府服務費；此外，新法將允許一○○％外國公司不須聘雇當地夥伴，也不須設在商業園區裡。不過，官員警告，新措施還「需要一段時間」才會啟動。 不過，在一個有史以來就保守成性的社會，賦予外國人更大權力並非二十五萬杜拜人樂見的發展。不少商界人士質疑政府到底聽進去多少，一名與會者就說：「我們想要長期投資和成長，可是他們卻看不到高於安全風險之外的機會。」另一名資深銀行家則直指前述改變仍不夠：「我們要新哏。」 這不是杜拜第一次被催促改變，也不是第一次商業模式被質疑。十年前，這個城市型國家立基開放貿易、國際接軌和前瞻態度在金融海嘯期間崛起，卻一度差點創下第一個主權債務違約紀錄。所幸石油資本豐富，加上阿布達比金援兩百億美元（約合新台幣六千六百億元），驚險度過難關。 這場危機暴露杜拜過度倚賴信貸的缺點：二○○九年，它肩扛近一千一百億美元債務，約當國內生產毛額一三○％，而且政府與國營企業營運不透明。部分旗艦企業被迫重組，也促使全國認真討論擺脫週期性房產市場的必要性、更完善的公司治理與更高度透明，因此統治者實施財務、金融改革。 二○一一年阿拉伯之春爆發，杜拜乘勢打響中東最自由和開放社會的名號，隨後而來的油價上漲推動這個城邦快速發展；二○一三年贏得舉辦二○二○年世界博覽會的權利則助長大興土木的建築狂潮，上千英畝的場址規畫案涵蓋了主會場、周邊住宅、飯店設施和物流區。
一名杜拜資深官員說：「十年前，政府落難時民營部門不受影響，這次民營部門最受傷。」
飲料大廠百事，重心移往鄰國 豈料十二個月內油價崩盤，波斯灣經濟大衰退，杜拜連忙削減支出、提高稅收，民營部門一再受創。但這一回，它選擇救政治而非救商業，加入阿拉伯聯合大公國禁運卡達天然氣，導致對方清算阿聯資產；嚴厲執行美國制裁伊朗政策，打擊傑貝阿里港的轉運貿易；幫著阿聯打葉門，耗資數十億美元，國家形象跟著賠進去。 商界擔心，這些因素正合成一種毒性氛圍，遠比金融海嘯更具破壞力：從服裝到汽車的零售商都抱怨營收下降五○％；越來越多餐館關門；國際集團正撤出，好比零食飲料大廠百事公司將三○％職位移到埃及、沙烏地阿拉伯等大市場。「十年前，政府落難時民營部門都不受影響，」一名杜拜資深官員說，「這次民營部門最受傷。」 杜拜是中東最多元化的經濟體之一，跨足旅遊、製造和金融，不過高占GDP近三分之一的房產仍是最大宗。諮詢商仲量聯行（Jones Lang LaSalle）認為，今年房價還會繼續下跌，全年興建中的住房計畫約六萬套，只會有一半成功點交。 眼前挑戰將是扭轉房產價格下挫頹勢，但有些人擔憂為時已晚。「我想去中國。這個市場已經玩完了，」一位在杜拜家族企業任職的高階主管說，「如果你想在這裡退休，沒問題，但我還想再衝刺十年。」