不景氣時，如何選擇購屋標的？ 當房地產市場景氣欠佳時，購屋人多會希望能鎖定抗跌性較佳，或能逆勢上漲的房屋做為投資標的，以避免慘遭套牢。究竟什麼樣的房子才能具備「抗跌性佳」或「逆勢上漲」的特質？ 一、市中心區域 根據多項正式與非正式的調查資料顯示，在房地產市場景氣轉壞的時候，位於市中心的房子往往具有相當堅韌的抗跌性，有時甚至能在不景氣逆勢上揚。例如近幾年的房地產市場景氣狀況均不甚理想，雖然大台北郊區及外縣市的房價均呈跌勢，但民國八十三年第四季台北市區的中古屋成交價格，仍比一年前上漲了近一成，而且交易熱絡，顯示即使在不景氣時，市中心的房子仍具有高度的保值價值。 二、無餘屋壓力區域 無論是從供需原理或市場的實際狀況來分析，餘屋量愈大的區域，其房價抗跌性也愈差。民國八十二年的台中、民國八十三年的桃園以及台北縣汐止，其房價表現皆印證了這個理論的可信度。相對地，較無餘屋壓力的區域，只要能維持住一定的買氣，其房價自然容易拉抬，台北市大安區及天母等地的房價始終無視於景氣變化而穩定成長，即是最好的明證。 三、重大交通利多區域 所謂的重大交通利多，絕非指業者在文宣品上無中生有或牽強附會的交通建設，而是真正可預見且能縮短該區域到幾個都市核心商圈之時間距離的交通建設。例如台北的捷運木柵線雖然問題叢生，但木柵區仍因木柵線可大幅縮短木柵至台北市忠孝東路的時間距離（可由現在的七○分鐘縮短到未來的二十五分鐘）而房價大幅上揚。 四、發展計劃利多區域 區域發展計劃的推動與變更，往往能帶動區域房價的上揚，台中市多期重劃區的發展，即為最好的明證。例如台中的七期與八期重劃區，在推動重劃區計劃之前，仍是台中市的化外之地，但現在卻已呈現出全然不同的風貌，甚至被視為可超越五期重劃區住宅品質的明日之星。當區域的風貌改頭換面之後，反射在房價上的數字變化自然亦不可同日而語。 此外，台北市七號公園的完工啟用，亦對附近的房價發展有正面的帶動作用。 五、重大設施遷址計劃區域 所謂的「重大設施遷址計劃」應有兩種：一為不利房價發展的設施，如鐵路地下化使原鐵道拆除、機場外遷等均是；另為有利房價發展的設施進駐，最明顯的則為大專院校校址遷入。 「國內房價太高」已成為全國無殼蝸牛的共同抱怨，究竟何種房價水準才算合理呢？房價是否真如業者所說的只漲不跌？這些問題存在消費者心中甚久，卻始終找不到令人滿意的答案。 美國或日本等先進國家，均將平均房價除以家庭年收入所得的商值，視為該國民眾購屋能力的指標。根據此計算方式，我們亦不難計算出國內三大都會區的民眾購屋壓力指數。 受到國內近年房地產景氣不佳的影響，國內三大都會區的購屋壓力指數已呈現逐漸趨緩現象。以台北市為例，近五年來台北市房價仍呈小幅成長，但猶不及家庭所得的成長率，台北市民眾的購屋壓力已由民國七十八年的一一‧五倍，降為八十二年的七‧五倍，預估八十三年更可進一步降至七‧五倍以下，可謂減輕不少，但和台中、高雄及東京相比仍屬偏高。台北市房價偏高的問題，主因是商業區與住宅區混合，不像日本、台中、高雄等都市商業區及住宅區房價涇渭分明，民眾較不需負擔因商業發展而哄抬的高房價（參照附表）。 國內房價真只漲不跌？若以經驗法則印證，此種說法實無邏輯根據。以台中市現今的房價和民國七十八年景氣高峰期相比，下跌了二成多，而鄰國日本在泡沫經濟破滅後，房價及土地價格更跌了三十％以上，日本人甚至將此現象稱之為「土地神話的破滅」。如果國際化腳步比我們快上數倍的東京，其房價都有可能下跌，我們又有何理由說國內的房價只漲不跌呢？ 買屋好，還是租屋好？ 「買房子」固然仍為多數人一生的大夢，但在不堪高房價的壓力下，已經有愈來愈多的人不願意為了償還房屋貸款而犧牲其他方面的生活品質。為了在食、衣、行、育、樂等方面維持高品質的消費水準，在住的方面只好以「租屋」來暫時解決了。 然持相反意見者卻認為，與其每個月付出一筆錢為別人養房子，何不自己買一棟房子呢！ 在兩方意見相持不下的情況下，多數讀者或雪|深感困惑，究竟是租屋好還是購屋好呢？本文茲就若干權衡買屋與租屋間利弊的重點為讀者介紹如下： 一、以租金負擔計算購屋能力 如果將每個月負擔的租金金額視為未來每個月支付貸款的金額，則讀者可依照下列公式計算出貸款金額： ●每月租金×12÷銀行貸款利率=可貸款金額 　如以一般中古屋至少可貸得五成來計算，則可輕易算出可購買的房價總額— ●可貸款金額÷50％=可購買房價 舉例來說，如果小劉夫婦現在為賃屋而居，每月租金為二萬五千元，目前銀行貸款利率為一○％，則小劉夫婦能力範圍內可購買的房價應為： 　（25,000×12÷10％）÷50％=6,000,000元 讀者必須注意的是，上述公式只能做為一個概算的標準，購屋人還是否充足以及銀行貸款的還款方式是否相同等因素。如小劉夫婦可購買的房價雖然為六百萬元，但前提是其必須具有三百萬元的自備款。 二、了解房地產景氣周期 一般而言，磥漯漫觓眾纗S率大約僅與活儲利率相當，故而如果要將買房子後的租金收入視為一種投資報酬，其投資報酬率不但比不上一些高報酬的民間投資，恐怕連銀行定存都還比不上呢！因此，在考量購屋或租屋的利弊得失時，絕不能只就租金的報酬率來考量，而忽略了房價的增值性，畢竟，這才是房地產最迷人之處。 簡單地說，房價處於持平或下滑階段時，租房子絕對要比買房子划算，相反地，如果房價處於上漲階段時，購屋則要比租屋更划得來。這個觀念說來簡單，但如何掌握房價的波動變化卻不容易，讀者不妨在考慮購屋之前，多方蒐集報章雜誌上有關房價景氣的分析資料與數據，或根據預售市場的銷售率做研判，若預售市場的平均銷售率連續三個月在七○％以上時，房價即可能上漲，反之，銷售率連續三個月在三○％以下時，房價即可能下跌。 三、了解對環境的適應度 由於國內的租金報酬率偏低，因此以同樣的金額來支付租金或支付銀行貸款，則選擇支付租金絕對可以挑到比較好的區域，但如果是支付銀行貸款，則在區域的選擇上往往必須退而求其次。這是消費者必須認清的事實，同時在採取購屋行動前，消費者也必須考慮清楚自己對次級區域的接受度與適應度。（本文摘錄自莊庭禎編著「不動產投資Ｑ＆Ａ」一書，由商周文化出版，洽詢電話：02-773-6611）