全台房價飆漲風，從蛋黃區、蛋白區一路吹到蛋殼區，但，隨著升息潮，以及二○二二年直轄市與縣市首長選舉逼近，政府為了爭取民眾選票，打房也將越打越兇。多空交戰下，房市更加詭譎難料，商周彙整八個關鍵問題，助你在虎年房市趨吉避凶、尋找新機會。

Q1：二○二二年房價究竟會漲，還是會跌？

永慶房產集團總經理葉凌棋認為，二○二二年雖有貨幣緊縮和房市管制政策、超額供給等變數存在，但在國內經濟穩定復甦、市場資金潮仍旺、台商回流、民間投資增加等前景下，房市基本面仍是看好，雖然買氣難有爆發性成長，但房價仍有上漲空間，因此他預期是「量平，價緩漲」的走勢。

這也符合內政部次長花敬群向商周強調的「求穩，不求跌」施政方向。事實上，從二○○九年政府開始打房算起，政府重點都放在健全房市，而非讓房價下跌，尤其這一波又有包含台積電設廠在內的經濟與產業基本面支撐，因此吉家網董事長李同榮更樂觀認定，這一波很可能會一路漲到蛋白區漲不動後，約二○二四年總統大選年，房價才會開始修正、進入下一波的景氣循環。

Q2：房市反轉訊號是什麼？何時是最適合進場的時機？

利率是房價漲跌的關鍵因素。央行副總裁陳南光投書指出，每當利率下跌一個百分點，房價上升最高可達四．八％。換言之，當利率上升時，房價可能轉為下跌。

但央行升息通常不會一步到位，而是緩步爬升。以央行在二○一○年到一一年的升息，在升息初期，對房價影響還不明顯，等到利率升至相對高檔之後，至一五年才明顯抑制房價。所以，預期央行二二年下半年開始升息，可能會到二三年或二四年後，才看得出來對房價的影響。

另外，房市漲跌有週期表現。央行總裁楊金龍已指出，二二年房市上升週期還沒結束，可能續漲；陳南光則表示，房價循環週期約為五．八年至六．六年。以房市從一七年後大漲，這波循環估計到二三年後才看得到轉折。

而且，二二年台灣適逢市長與縣市長選舉，打房政策將有增無減，但政策要出現效果，也得醞釀一、兩年，也就是到二三或二四年後，房價可能調整，會是較佳的進場時機。

Q3：全台房價飆高，哪裡買房較安全？哪邊是須避開的危險區？

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，短線漲幅低、房價基期也低，且有建設利多的地區，不僅風險比較低，而且二二年會有一定補漲空間，相對安全。

因此從永慶房產集團對二一年第四季的房價調查中，可以發現，包含台中市的清水、桃園市的楊梅、蘆竹，以及新北市的淡水、中和等九區，都可能是二二年的潛力補漲區。


反之，短線漲幅過高且建設利多還未落實的地區，就會是高風險區。例如台積電進駐高雄設廠雖已拍板，但包括交地、興建至少還須兩年以上，卻已經帶動前金、新興、楠梓、橋頭區等房價飆出逾三成以上的漲幅，進場風險增高。

此外，代銷龍頭、甲山林董事長祝文宇則獻策，「房子租得掉，就是你現在能買的房子。」

理由是，租屋需求強，多是購屋需求也強的地區，比較不愁換屋沒人接。而且只要能出租，就代表有人幫忙扛房貸，長時間也會比較有價格支撐，未來就算政府加稅，也可以轉嫁給房客，加上買房出租屬於長期持有，算不上投機炒作，會相對安全。

從《二○二一房地產年鑑》統計六都整層住家的每月平均租金行情，可發現台中市不僅租金漲幅居六都之冠，其中西屯、南屯、東區等地區，更是月租金過去一年漲幅相對高的地區，就是可以考慮的地點。

不過全台房價高漲，讓購屋負擔更重，因此無論是自用族或換屋族，一定要嚴控預算，才有辦法負擔進場買房。

Q4：預售屋、新成屋、中古屋，現在買哪一種比較有利？

近一年來，預售屋價格大漲的一大主因，就在於缺工、缺料、缺櫃帶來的營建成本上漲；相較之下，早就蓋好的新成屋、中古屋，就沒有這類成本壓力，所以就算被比價效應帶動，房價也起漲，但幅度也會比預售屋略低一些，是相對有利的選項。

不過兩大重點需要注意：一是，無論新成屋或中古屋，都沒有緩衝期，簽約後一個月內就有房貸上身的壓力，而且近期銀行鑑價保守，自備款成數可能會超過三成。

二是，九二一地震後，有新的建築耐震標準，因此鎖定屋齡二十三年以內的物件，在抗震方面會更有保障。

Q5：原物料、勞工、運費成本都大漲，建商有沒有倒閉風險？

根據佳元建設總經理蔡錫全在第一線觀察，目前採取「先建後售」的建商，會比大量推預售案的建商壓力輕，因為能依據成本反映售價，不需要自行吸收大漲的營建成本。現階段多數業者只是少賺，僅有少部分小型建商或營造廠，有倒閉風險，消費者還是要慎選品牌。

Q6：現在是買不如租，還是租不如買？

黃舒衛建議，最重要的判斷標準是，自己的收入是否負擔得起。

如果要買房，合理的房貸負擔最好是占家庭總收入的三成以下，最高不要超過五成，否則一旦遇上升息，房貸壓力提高，就很可能壓垮家庭；而且必須有足夠的閒置資金能當頭期款，才考慮買房。

所以若負擔不起，當然繼續租屋比較好，但台灣缺乏長期租屋政策，因此要留意多數房東不願租房給高齡銀髮族的問題。

Q7：升息潮來了，房貸壓力會變高嗎？要轉貸嗎？

台灣自二○○八年金融海嘯後，已歷經長達十三年、二％以下的低利率環境。如果貸款一千萬元，二十年期，當利率從一．三三％回升至二％，前兩年多的平均每月負擔將多出超過五千元，首年更得多付約六萬五千多元。

以台灣二○二一年平均年薪約六十五．六萬元計算，要多付約六萬五千多元貸款，得加薪約一○％才跟得上，房貸壓力明顯增加。但要升回二％，央行得花上一年到兩年以上的時間。

至於是否趁升息前轉貸，因轉貸有相關成本，包括代書費、塗銷費、地政登記費用等，如果原來貸款尚在綁約期間，還有違約金，而到新的銀行貸款，也會收取帳務管理費、徵信費等。若貸款一千萬元，轉貸相關費用可能超過兩萬元。

但如果轉貸銀行比原來銀行的利率少了○．五％，一千萬的貸款一年可以少付五萬元的利息，一算便知划不划算。

Q8：負人口時代，為什麼房價沒跌？何時才對房價有影響？

因為小孩成年後與爸媽分住的社會趨勢，導致戶數增加，買房需求仍在，抵消了負人口衝擊。

根據內政部統計，二○一五年第一季台灣戶籍數只有八百四十多萬戶，但到二一年第三季已經突破九百萬戶；同時間，戶量（即每戶人口）則降至二．六人。換言之，「小家庭」是買房的新主力。

不過，負人口仍會有影響。有能力買房的青壯年在二○年有一千六百八十餘萬人，但國發會推估，到三○年就只剩一千五百多萬人，減幅約一○％，而且往後下降速度更快。吉家網董事長李同榮認為，負人口對房價的影響，可能在十年後會逐步顯現。