二○二二年，政府打房的力道又要破紀錄了！但，打房效應二二年還不會完全發酵，房市轉折點要到二三年，甚至二四年後才會出現。
元旦前夕，央行已喊話要升息、財政部祭出囤房稅改革案，內政部還要修法讓炒房最高可罰五千萬元、甚至坐牢三年！且新北市、台中市等各地方政府，也積極響應囤房稅，一場台灣史上最嚴厲的打房風暴即將來襲。
然而，過去一年政府早已「開打」，包括二一年七月上路、將預售屋納管的房地合一2.0與實價登錄2.0、預售案稽查等。但根據永慶房產集團調查，二一年第四季，全台高達九六％的行政區，房價全數上漲，當中，十六個行政區漲逾三成。
明明，二一年台灣正式進入人口負成長時代，二二年又是央行鎖定的升息年，人變少、利息變高，照理房價不打也該跌，為何卻越打越漲？今年的房市，會受到更兇猛的政策變數影響嗎？
最嚴厲打房潮強碰房價飆漲熱！
未來房市仍走「量平、價緩漲」
「誰上新聞，我就打誰。」主掌住宅政策的內政部次長花敬群在商周專訪中撂狠話。他說，要阻擋不合理的飆漲，「像是突然哪邊開價又一坪飆高十萬元、還排隊搶買，這種案場就是聯合稽查要查的。」
就在風雨欲來的跨年連假時刻，商周走進北台灣一處訴求低總價、一千萬元成家的建案接待中心，當天看屋人潮從室內滿到室外，代銷業者得在戶外打開遮陽傘、擺上桌椅來服務看屋客。
只見客服小姐跑到一組顧客桌前說，「你挑的這一間，別人訂走了，要不要快挑一間別的，」不一會兒，另一桌的客服人員跑來問，「你的客人決定了嗎？沒有的話，我的客人要下訂……，」各種催促話術，炒熱全場緊張氣氛，「賀成交」廣播聲此起彼落。
連投資該案的建商董座都看傻眼，他本以為每坪能賣到二十萬元就很好了，但沒想到行銷策略奏效，開價一路調高到約三十萬元，依然買氣暢旺，「大家還是怕搶不到、一直買，我自己都嚇了一跳。」他告訴我們。
這只是全台房價飆漲的一個縮影。去年第四季房價漲幅超過四成的前三個行政區，依序是高雄市前金區、台南市安南區、苗栗縣頭份市，當地仲介異口同聲告訴我們，飆漲都來自「護國神山」台積電的設廠效應。
從二○○九年馬英九政府開始打房後，一路到蔡英文政府最新一波打炒房修法草案，十三年來，不論是否事後鬆綁，已共計超過三十道打房令，房價卻是小跌大漲、續創新高。甚至在永慶二一年底的民調中，仍有高達七一％的民眾認為二二年房價還會漲。
永慶房產集團總經理葉凌棋分析，雖然二二年有貨幣緊縮、房市管制政策以及市場超額供給等多種干擾，但也有通膨、低利率、缺工、缺料，甚至台積電還要再覓地設廠等產業發展利多，支撐房價漲幅。因此他預期二二年房市走勢，仍將是「量平、價緩漲」的格局。
這可能是史上罕見、全台房價短線飆漲最瘋狂的時刻。房價越打越高，而建商、政府、民眾卻是一個比一個焦慮。
先看建商，明明房屋大賣，有何煩惱？
建商焦慮！賣太快來不及反映成本
連同營造廠陷蓋一戶賠一戶困境
「現在市場最焦慮的，就是過去兩年預售屋賣越多的建商，以及預售屋建案接太多的營造廠。」擅長開發都更宅的佳元建設總經理蔡錫全說。
原因是，過去建商發包給營造廠約三年的興建期，每案約抓一成到兩成利潤，就算建案銷售期拉長到一年至兩年，推案時計算的營建成本也不會差太多。但近一年多來，由於半導體產業全台擴廠，營造廠必須加薪才能搶到工人，導致人力成本漲幅至少三成到五成。
更慘的是，包含鋼鐵等原料與運費的飆漲，是誇張的以倍數計算，以佳元本身採購的鋼鐵成本，光二一年就漲逾一倍；從日本採購的建材，雖然日商願意吸收人事成本漲幅，但高達數倍的運費漲幅就必須自行吸收，運回來會吃光利潤，不運回來則無法交屋，陷入兩難。
蔡錫全指出，尤其近兩年賣出的預售屋，定價來不及反映成本，如果沒有一定的土地漲幅支撐，建商與營造廠都陷入「蓋一戶賠一戶」的尷尬處境。據他了解，建商為了避免自傷，有兩種權宜之計：一是完銷的建案，默許營造廠「以拖待變」，也就是先停建止血，看之後營造成本能不能跌回合理值，再繼續興建，降低衝擊。換言之，交屋將延期。
二是，賣一半的建案直接封盤，改「先建後售」，並允許營造廠修改合約，反映部分成本，避免營造廠倒閉、爆發爛尾樓危機，打擊自身品牌。而多出來的成本，就等完工後再視情況反映到未來房價中。換言之，房價恐再漲。
目前受到衝擊的，不只預售屋市場，還有中小型的都更危老案業者。他們因財力有限、無法救援營造廠，開始求助大型建商收購公司或案件，「這將激化全台建商汰弱留強，進入大型建商主導的市場，一旦如此，未來消費者購屋議價難度將會更高。」蔡錫全說。
政府焦慮！出手力道不足
面臨打不打都沒選票的信任危機
再看政府，房市越打越漲，導致民眾不信任政府。「不打房沒票，打房也沒票」的選舉焦慮症，也越來越嚴重。
「不相信政府，這是最大危機，」北市前副市長、政大地政系退休教授張金鶚說。
在他口中，這一波房市漲風，就像一九八九年台股上萬點時，經濟力帶動房價暴衝，又像二○○三年起，房市的黃金十年，包含「三黃一劉」四大投資客等短進短出的炒作現象，而且手法隨著網路發達更進化；再加上已供過於求卻仍然漲價的「市場失靈」問題，以及打房無效的「政府失靈」，帶來一場各因素加總的完美風暴，因此，他認為二二年漲勢不會停。
其實，打房無效，關鍵在於民眾的期待，是將房價打下來，但政府所想的，則是健全房市體質，或是短期降低購屋意願就好。
商周進一步拆解政府十三年來的三十道打房令，有四大類策略，除了已經因弊案斷炊的合宜宅，事實上，其餘政策都不能滿足消費者想用合理房價買房的期待。
例如央行最常用的手段，一是選擇性信用管制，也就是限制貸款成數，第二就是升息。
從二○一○年六月至一四年六月，央行曾祭出四波「限貸令」壓抑房市，但到一六年又鬆綁管制，開啟日後房市狂飆大門。時任總裁彭淮南曾對外解釋，是因為一五年房市低迷，才決定鬆綁。
到二○年疫情升溫、經濟急凍，全球救市、資金氾濫，根據國泰房地產指數，台灣房價從該年度第一季季初到第三季，上漲將超過八％。央行才從該年年底到二一年年底，連續又祭出四波「限貸令」。
為何央行不用「升息」絕招？雖然央行副總裁陳南光認為，考量房價波動，不能「隨意完全排除利率的功能」，但總裁楊金龍主張，台灣率先升息會引入熱錢、反助漲房市。
此外，央行職責為「穩定金融秩序」，房市只是其中一環，升息與否不只考慮單一因素。不過因美國聯準會預備升息，楊金龍已暗示台灣也會跟進，房貸族必須小心。不過，因初期升息幅度還小，而且央行多會採緩升格局，因此最快二三年後，實際衝擊力道才會更明顯。
再看財政部。「房價是打不下來，但應該合理平穩成長，」財政部次長李慶華接受商周專訪表示，因缺工、缺料，成本上漲，加上資金太充裕，投資不動產需求增加，使房價易漲難跌，「不能講我們打炒房沒用。」
她拿出數據證明。自從二一年七月房地合一2.0上路，七月到十月平均月交易件數，比一到六月少了兩成，「我們是打短期炒房，但不是要影響長期交易。」
對於外界質疑，房地合一2.0針對五年以內賣房要課重稅，是否造成「惜售」，結果供給減少，反而造成房價攀高？她表示，該政策有非自願因素的排除條款，比如因為工作轉換不得不賣房，就可以不課高稅。
財政部也正在與地方政府討論推動「囤房稅」，但囤房的房東會否把稅轉嫁給租客？李慶華說，這些狀況都可排除，如台南市的囤房稅，只要是符合規定的租賃住宅，適用稅率仍與持有一戶的情況相同。
「持有一屋和十屋的人，十屋是不是應該繳多一點稅？從財富分配和公平角度來看，就好像高所得的人應該課比較重的稅，房屋也是一樣，」她補充。
內政部是打房核心部會，花敬群明白說：「我的概念，是打炒房、不是打房（價），我們追求是穩，不是跌。」
根據他的說法，內政部能接受緩漲或緩跌，必須是暴漲暴跌或有投機炒作亂象，才是進場管制的時候。因此，二○年底行政院雖組成打房小組，但因房市仍屬於緩漲，所以未採取強烈手段鎮壓，但二一年漲幅實在太誇張，所以才透過聯合稽查小隊突擊炒作問題嚴重的建案，並推出炒房刑責等修法。
但這麼做，一來，因為有亂才打，要打又是求穩就好，已經漲高的房價就沒有回跌可能。二來，有狀況才出手，也代表缺乏長期有效的管理，易被視為表面功夫，難以取信民眾。
民眾焦慮！預期心理＋羊群效應
掉入「再不買，就買不起」的迷思
此外，還有國產署的土地標售、各地方政府廣推重劃區的抵費地標售，不時就創下土地新高價，卻也成為推升房價的重要因素。
「這裡房價漲很兇，我怕現在不買，下一次再來又會被調價了，更買不起。」在前述北台灣熱銷新屋現場，一位剛簽約買房的消費者告訴我們。
從建商、官員到學者都清楚指出，這一波民眾搶房的主因，就是對未來房價續漲的預期心理已經被建立，導致「追漲不怕貴」的結果。
新屋高漲也帶動中古屋的追價。在一場全台不動產仲介公會理事長的年終餐敘上，房市老江湖們分享連他們也傻眼的搶房現象。
包括，因二一年第四季房價飆漲過快，房仲業者現在帶消費者看屋，會先問兩件事：一，能不能接受比實價登錄貴一成以上的房價？因為現在是賣方市場，實價登錄已經變成屋主加價的參考基礎，沒人要便宜賣。
二是問，有沒有三成以上自備款？因為房價漲太快，銀行估價系統追不上，且核貸普遍趨於保守，所以就算是首購族，能得到的房貸成數也多在七成以下。
就算如此，買房人潮仍然是不減反增，「台南是價量齊揚，很多北部朋友也跟著建商進來買，都說跟著台積電買房就對了。」台南不動產仲介公會理事長薛大川說。
張金鶚認為，這就是被預期心理拉高的房價恐慌，已經引爆了羊群效應，少數人買不到房的緊張感，蔓延到整個社會了。
一位不願具名的代銷業者分析，買房與不買房，事實上是剝削者與被剝削者的關係，背後的財富重分配，更是貧富不均的一大原因。
舉例來說，房租兩萬元的房子，無殼租屋者一年要付出二十四萬元給出租者，十年的差距就是二百四十萬元，即便扣除銀行利息與修繕成本等，淨利潤至少也有一百萬元，再加上十年的房屋增值，兩者的資產落差將會更大。這也正是無房族的焦慮來源。
不公平的，還不只這些。當你我同樣繳所得稅，政府拿稅款推動各地建設時，無房族雖享受到環境改變的生活便利，但有房族更因此獲得建設利多帶來的房價增值。就算是不炒房的自住者，房屋增值好處也能在低利時透過銀行抵押借款，變成自家應急、投資或創業的資金來源，自然會比隨時可能被房東趕走的無殼族更有安定感。
關鍵是要讓民眾買得起
兩個解方：廣建平價宅或拚加薪
所以，房價越打越漲的癥結，在於沒有打到痛點。政府加碼打房的重點，除了嚴控炒作，最多只是延緩或抑制民眾想買屋的需求。加上台灣經濟大好，更帶動看好房市的預期心理，因此多數專家預期，二二年在政府加碼打房潮下，仍會是緩漲局面。
中期而言，二三年、甚至二四年後，才較可能看到這一波房市景氣循環進入尾聲。至於人口負成長趨勢，在短期內還擋不住房價起漲，因為人雖然變少，但每人的使用空間卻在變大，不同於過去三代同堂，現在一家人從一戶變成兩戶、三戶，分戶買房需求大增，大約要等十年後，人口效應導致房市供過於求的情況才會浮現。
那麼究竟該如何打房，才能讓民眾滿意？關鍵在於民眾真正的期望，不是房價高低，而是「買得起」。政府必須正面回應「有土斯有財」的文化，而非用「以租代買」的社會住宅轉移注意力，或是拉高購屋門檻來抑制需求。
要讓大家「買得起」，有兩大方向。一是針對中產階級的合理房價方案，就像一九八九年「無殼蝸牛」運動走上街頭時，前總統李登輝曾喊出「一坪六萬元」的廣建平價住宅政策，只可惜後來興建數量有限，無法滿足需求。或是二○一○年前總統馬英九曾推出的合宜宅政策，但後來也因為弊案中斷。
同時，平價住宅政策必須克服過去因無法快速大量興建，圖利少數中籤民眾等缺陷，才更可行。或者參考英國「半租半買」的政策，讓首購族漸進擁有房產。
二是促使產業加薪，打破過去「什麼都漲，就是薪資不漲」的困局，趁著半導體等產業大發，強化受薪族的房屋購買力。同時，須設法凍結已顯泡沫化的飆漲房價，讓收入成長有機會追上房價漲幅。
解決高房價問題，不會只有兩種方式。了解民眾的真正痛點，才不會讓政府掌控的公共資源錯置。有購屋焦慮的人們，也得當心追漲的代價，在泡沫破裂風險與個人財力負擔之間，尋找最適合的機會。
