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生活

千金股王工程師如何讓「包租代管」成為一門專業 「好室989」為屋主、租客及業者創造三贏

Powered by 好室989
2024.05.14

為遏止惡房東「張淑晶事件」重演,新版租賃法上路,也讓俗稱「二房東」的「包租代管」成為一門新興的專業。曾為電子新貴的「好室989包租代管」創辦人吳一帆,在科技業時已開始斜槓不動產,現在名下擁有超過10間房產,且為台北車站旁旅館負責人,並同時管理著雙北、桃園、台中約500間房產,如何讓一個冷門的知識變成「專業」,他以個人的經驗分享獨到的「二房東投資哲學」。

好室989包租代管創辦人吳一帆


根據近期內政部公布報告顯示,全國空屋率與空屋量激增,二十坪內小宅空屋率更高達18.02%,幾乎每六間就有一間是空屋。這些房子由於閒置已久,在缺乏照顧的情況下,壁癌、發霉情況越來越嚴重,而屋主多半忙碌,或是定居海外,更或者無法負擔修繕費用。

「假使有人先把房子租下來後,重新整理,然後再出租出去,對於沒有時間或不知如何打理房子的屋主,把房子交給二房東來活化閒置住宅,一來屋主可以省去管理修繕的各種麻煩,安心收租; 二來對租客來說,則可獲得有品質的居住空間和專業管理服務;三來業者則賺取為房子增值所帶來的合理利潤,是三贏的模式。」好室989包租代管創辦人吳一帆簡明扼要地分享「二房東」在不動產市場所扮演的角色。

相較傳統房產買賣一次性資本利得 專業的包租代管能創造長久性的被動收入

回溯投入「二房東」又創立「好室989包租代管」的緣起,吳一帆表示自退伍後便在知名科技公司宏達電擔任工程師的他,看到同事們日以繼夜地工作加班,這樣的工作壓力及生活讓他意識到,是否要如此賣命才能換得財富自由?於是,他開始斜槓,積極上課程及參與投資,相較於金融商品的風險及操作變數,他看到房地產投資的相對穩定性和潛力,便開始學習並投入其中,也曾在投資路上慘賠上百萬元,後來在民國97年即考取地政士/不動產經紀人以加深本身專業技能,並開始跟在房產前輩旁邊學習以獲得實戰經驗,才開始慢慢走出自己的路。

吳一帆表示房地產市場的潛力,並積極學習專業技能,取得房地產等相關證照


「一開始是以法拍屋的買賣為主,即便有獲利,但因短期買賣獲利不高,獲利之後又得開始尋找下一個標的,就得不斷地尋找機會,後來才轉換跑道開始尋找市面上屋況不佳的房源整修裝潢後作二房東或買下長期收租。」吳一帆說,「傳統買賣賺的都是「一次性」的資本利得,但二房東卻是借力使力的概念,藉由屋主的物件,及本身長期經驗的專業評估,有機會賺到「長久性」的被動收入。」

「包租代管」之所以能創造被動收入,在於「包租」、「代租/代管」的服務。吳一帆解釋,「所謂的『包租』,就是像跟屋主簽約後開店作生意般,盈虧自負,如何在與屋主簽約的租金及租期內,透過整修裝潢創造附加價值,經驗跟專業判斷就很重要,因為將房客付的租金扣掉給屋主的部份,就是二房東每個月的收入來源,只要房源在出租中,每個月都會產生被動收入!」至於「代租代管」,「則是有些屋主因各種原因不方便親自管理房子,因此交由我們幫忙屋主找優質房客賺取服務費用,並且在房客居住的期間作好管理,及作為屋主跟房客間的橋梁,這樣只要代管的房源在出租中,每月也都會產生被動收入。」

以「人」為核心 打造專業領導品牌



要成為二房東開啟包租生意,首要之重就是找到合適的物件,來著手進行改造。「並非每一間房子都適合拿來承接經營,需要考慮地點、樓層、周邊環境、屋況、格局、周邊租金行情、裝潢成本、回收期…等,出租之後房客的素質好壞也會影響管理上的時間成本。」吳一帆細數著「包租代管」的眉角及專業所在。

過去在市場訊息混沌不明,缺乏專業人力,不肖二房東的情況實有所聞,包含隨意轉租房子,或是對於租房管理的糾紛。隨著消保法不斷更新,以及2018年針對「張淑晶」事件推出的〈租賃專法〉上路,租客與屋主的權利義務越來越受到重視,二房東的執行方法也逐步走向正常化,「如今在法規下,二房東除了必須取得專業證照,還必須是法人並加入公會,所以希望讓「好室989」像廣播界「好事989」一樣,除了好記也給大家祝福外,還能成為該產業的第一品牌!」吳一帆說。



目前「好室989」已成功整修約500間以上的房源,舉例一間屋主在內湖有3間公寓空了40多年,甚至屋頂都鋼筋外露,包租下來後花費250萬裝潢,1間月租27000元,「裝修成本大約3年回收後,每月獲利7萬。除了這個案例外還有其它房源各有不同的疑難雜症,而我們提供這些相關的經驗讓學習的人在房源選擇、整修花費、房客篩選、獲利評估上等提供專業的建議。」吳一帆表示。

吳一帆堅持親力親為參與每個物件的管理和整修,對於施工過程嚴格把關。 (圖左為施工前,圖右為施工後)


選標的眼光精準外,有別於其他業者,吳一帆堅持親力親為參與每個物件的管理和整修,對於施工過程嚴格把關,以確保物件的裝修品質適合房客需求,這也成為「好室989」成功的關鍵之一,另一個則是品牌以「人」為核心的服務理念。曾有一位在永和的屋主,因屋況老舊不堪而無法出租,在經過多方評估過後決定包租下來,「通常,付租金給屋主是每月給付,但因考量這位屋主的父親在安寧病房,我們便一次給付一年的租金,希冀這筆租金能夠幫助到屋主,給予父親更好的安寧照護。」吳一帆說。

如何讓一個冷門的知識變成「專業」,除了要先打破一般大眾對二房東的既定成見,也要有越來越多的人願意投入,整個租賃產業才能更健全。「因此,我們希望做領頭羊,期許成為包租代管的第一品牌,讓全台的屋主可以將人生最大的一筆資產安心託付給我們管理/出租。」吳一帆說。

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