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姆巴佩豪宅價格掀論戰！巴黎豪宅比台北的還便宜？當地豪宅經理人一文揭秘

法國足球巨星姆巴佩不僅在賽場上表現亮眼，個人位於巴黎的豪宅也引起外界熱烈討論。 (來源：Dreamstime)

撰文者：Alicia Huang

獨立觀點 2022/12/29

摘要

1.法國媒體報導，足球巨星姆巴佩在巴黎擁有一間可以直接觀賞艾非爾鐵塔的景觀豪宅，僅只要350萬歐元。

2.姆巴佩購買豪宅350萬歐元的時間點是2017年，現在預估市值為550萬歐元，折合台幣1.8億。但法國採用實坪制，不算公設。

3.另有推論，姆巴佩家的地址與法國媒體報導不同，是位在同一區的北側蛋黃地段，若屬實，推算該地房價為新台幣276萬元一坪，若是台灣的物件，還要加上公設32%，變成新台幣188萬一坪。

最近足球巨星姆巴佩（Mbappé）的鐵塔景觀雙層公寓在台灣吵得沸沸揚揚、超級火熱。身為巴黎豪宅暨鐵塔房一級戰場的經紀人，小女子還是要來解答一下，要不然對不起客人。

其實世足賽剛結束沒多久，馬上就有客人來問，為什麼姆巴佩的房子這麼便宜？我怎麼推薦的都不是這個價格？天吶！嚇死我，趕緊查證一下好好回應。

我想先申明，台灣記者這次沒寫錯。正如消息來源法文媒體所述，確實是用350萬歐元買下450平方公尺＋200平方公尺露台＋鐵塔景的房子。但是我覺得資訊要寫仔細一點會更好，不然容易誤導觀眾。

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關於姆巴佩家有2個推論：

按照法文媒體寫的分析，姆巴佩家位在巴黎16區南邊王子體育場（Parc des princes）附近。但景色不像，所有可能還是法國媒體誤寫。
我現在更相信的方向，是由厲害網友提供的資訊，姆巴佩家在16區的Iéna一帶，景色更像。如果是，那就是蛋黃區，詳細內容將在第七點解說。

1.這篇法國報導說，姆巴佩這間房是在2017年購入，在王子體育場附近，5年前350萬歐元，現在預估是550萬歐元，這個價格沒什麼問題。

（看得懂法文的讀者，可參考這篇文章：L’incroyable appartement à 5,5 M€ de Mbappé en plein Paris。）

2.但如果蛋黃區Iéna的地址才是對的，價格就是2～3倍的事情了。不管是法國媒體、還是全球其他媒體都寫錯了。350萬歐元或550萬歐元都不可能！不可能！不可能！如果有的話，也請給我來一棟。

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3.法國計算房屋價格採用實坪制。而且在合約上不算「陽台坪數」、「地窖」、「傭人房」等各種附帶坪數。雖然多這些附帶的空間，單價還是會比較貴，但實際在買賣上，看的只有純室內空間。所以法國的實價登錄，要算450平方公尺，不是650平方公尺。且法國計算房屋的單位是平方公尺、不是坪，一坪等於3.3平方米左右。

雖然法律上我們不管陽台，尤其遇到小小的陽台基本上都會忽略，但像姆巴佩這個197平方公尺的大露台，在買賣時，會以平均每平方公尺的單價多算一半的使用空間（但法律上還是不計算）。所以這套算起來，要用550平方公尺看。

外界預估他這間房子市值550萬歐元、約新台幣1.8億元，以王子體育場的地段來看是差不多，這個區域的豪宅價格是1平方公尺約1萬歐。如果是台灣的物件，加進陽台面積後換算成240坪，大約91萬元一坪。若是再加上32%的虛坪公設，在台灣會變成289坪，算下來就是62萬一坪了。

但若是第二個推論提到的蛋黃區地址，那就是2～3倍的價格，台灣朋友應該心裡好受一點了，如果我用1平方公尺＝3萬歐元計算，總價買下來大概是1650萬歐元，等於5.4億台幣。計入陽台、用台灣算法的話大概是新台幣276萬元一坪，算上公設32%，變成新台幣188萬一坪。再拿這個價錢來跟台北蛋黃區比較。

4.還有一個可能性：該間房子是複式雙層，台灣叫樓中樓。450平方公尺可能是地面使用面積，不一定是產權面積，因為高度不夠的地方不能算產權面積。但我不清楚他的實際樓高，無法確認是什麼狀況，而媒體寫的空間，沒有清楚解釋是地上使用面積、還是產權面積。

5.相信大家都被他的美景嚇到，但我仔細看了他的影片和照片，其實內部裝潢相對簡單。他這間只能算是豪宅界的小資裝潢。

（想看更多奢華裝潢的讀者，可以參考我臉書中其他貼文，好幾間是有名設計師精心設計的作品。）

6.他家的位置的確是在巴黎16區。依照第一個推論的新聞報導，他家位置是在王子體育場附近，那裡是16區最邊界，又是南16區。同樣都是16區，南16區的房價和北16區的房價相差十萬八千里。這區位置很偏，旁邊就是高速公路，地鐵密度低、沒什麼商圈。出入一定要開車，生活機能不是太方便。我最近也有客人買了這區，她平時只喜歡開車進出，而且工作和生活圈在西邊森林附近。

對客人很方便，對我就不太方便。每次帶她去看房，都要搭地鐵穿越大半個巴黎，然後再走一堆路。

不過這區的生活環境很舒服，適合有車、喜歡安靜住宅區的朋友。我覺得比較像台北文山區、南港區，跟內湖區有些不同。台灣媒體用台北市中心房價來比較就不對了。

7.如果是第二個推論，由厲害網友找出的可能位置：Iena區。那邊的景色更符合照片中有的鐵塔景觀。這邊是北16區最好的地段之一。那麼，不論是法國、全球或台灣媒體都寫錯了，絕對不可能便宜到只有350萬歐元。

那個地段的真實價格為一平方公尺2萬多到3萬歐元，如果是高級裝修的物件還可能到4萬歐元。而且那邊都是高級奧斯曼、或是1930年代的房子，可以和天母、大安、信義區比較看看。希望熟悉台灣房地產的專業讀者跟我交流台北的價格，我猜相同坪數，巴黎可能還是相對便宜？

8. 最後補充，法國的房價雖然聽起來比較合理，但相對稅金也是比較高一些，除了過戶税7～8%，其他還有房產富人稅等項目。稅金的部分以後再寫一篇文章討論。

最後做個總結：

巴黎房價真的比台北便宜！最大的差別在於不用買三十多%的公設空間，但還是可以享受公設。法國算實坪制，住多少、付多少錢。

巴黎房價穩定成長，可租屋可自用，姆巴佩這間房的房租一個月3萬5000歐元，新台幣約115萬。就算現在漲幅不大，基本上還是相對穩定的市場，值得投資。

巴黎處處都是美景，你很容易用相對沒這麼貴的價格，買到很美的巴黎房子。

＊本文獲「Alicia Huang」授權轉載，原文連結。

責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：倪旻勤