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國際 | 全球話題

失業率攀高、百業蕭條⋯美國人卻「瘋買房」?背後原因,不只是因低利率

(來源:Dreamstime)
撰文者:蔡嘉凌
中央廣播電台 2021.01.12
摘要

1.美國因疫情百業蕭條、失業率竄升,但房市卻也意外熱絡,成交量達14年以來新高。

2.美國房市熱潮背後原因,除了創下歷史新低的房貸利率,被疫情改變的工作方式、人們對生活的想像,也都有影響。

去年,美國因為疫情的摧殘,幾乎各行各業都深受打擊,然而房地產市場卻蓬勃成長,甚至因為需求更勝於供給量,房價大漲。但困惑的是,既然百業蕭條,失業率攀高,為什麼買房的人反而變多了呢?首先,美國聯準會不僅祭出無限制的量化寬鬆政策,更再進一步再降息,讓抵押貸款利率隨之推低,大環境形成購屋門檻降低,於是讓人覺得可以出手買房了。再則,疫情改變人們的工作方式,影響了他們對於生活的想法,買房需求似乎也因此增加。

只是,疫情也再次掀開貧富之間的殘酷真相,即使抵押貸款利率創歷史新低,因為疫情造成失業或暫時的收入短缺,許多人的買房夢就飛了。

美國房貸利率創歷史新低,銷售量則是14年來新高

根據《福斯財經網》(Fox Business)於去年12月底的報導,根據美國國營貸款公司「房地美」(Freddie Mac)所提供的資訊,30年期的平均「定率型抵押貸款」(FRM)跌到2.71%。「美國全國房地產經紀人協會」(National Association of Realtors,NAR)首席經濟學家勞倫斯‧允(Lawrence Yun)表示,這個歷史新低的房貸利率,會讓人不想錯過這個買房的好時機,所以,現在房屋的銷售量,是自2006年以來的最高點。

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勞倫斯再提到,需求高漲、供應量不足,導致房價上漲。這對於賣方當然是好消息,但對於首次購屋者就不利了。因為首購者本想趁著低利時期買房,卻沒想到房價攀升更快,甚至出現搶屋狀況。

究竟房屋買賣市場有多熱呢?《福斯財經網》的報導提到,「美國全國房地產經紀人協會」所提供的數據顯示,截至10月,成屋銷售連續第五個月增長,「房地產中價」(median home price)與去年同期數字相比,約上漲16%,達313,000美元(約台幣876萬)。同時,房屋庫存,比去年同期降了19.8%,只有142萬戶。10月份所售出的房子,有72%是放到市場不到一個月就完成交易的了。

疫情重創:全美有16.7%、900萬租屋戶沒錢付房租

不過,有不少人卻是無法趁機搭上這班買房的列車。根據《時代雜誌》(Time)於去年12月初的報導,美國普查局(United States Census Bureau)公布的數據顯示,從3月起,約有900萬租屋戶(約所有租屋戶的1/6)無法準時付房租,很可能是許多租屋者都失業了。而「城市研究所住房金融政策中心」的研究員崔政賢(Jung Hyun Choi)則表示,許多租屋者因為疫情而失去了工作,於是,他們不只用掉了原本要作為買房頭期款的儲蓄,還延繳帳單,這就損害了他們的信用,阻礙他們買房。

潔西卡‧邦納—戈麥斯(Jessica Bonner-Gomez)就是典型的例子。潔西卡在小學擔任語言治療師,她的先生是一位護士。她每個禮拜的薪資為1千塊美金(約台幣3萬),她另有家教工作,每個禮拜的收入約有400塊美金(約台幣1萬2千元)。3月時,疫情爆發,學校關閉,家教工作就沒了。到了學校放暑假時,她的總收入只剩下一個禮拜80塊美金。在這期間,她先生工作的醫院也實行減薪幾個月。於是,在房租一個月1300元,加上車貸、醫療保險費、各項生活雜支,他們不只用盡他們的存款,還必須開始倚賴信用卡貸款,一度還借貸了可用額度的80%。於是,即使九月學校開學之後,潔西卡薪水提高,11月她與先生要申請房貸時,銀行表示,他們的財務狀況不具資格。

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潔西卡與先生的情況,也是許多美國人在疫情中所經歷的困難。「哈佛大學住房研究中心」(Harvard Joint Center of Housing Studies)高級研究員丹尼爾‧麥庫(Daniel McCue)表示,他們就是受疫情衝擊最大、最脆弱的一群。疫情發生之前,失業率低,他們能付房租,也能存錢買房,但COVID-19來襲時,決策者還必須迅速採取措施,防止房地產市場出現崩跌。

政府祭出「禁止驅逐令」,至少讓弱勢者有住的地方

國會頒布「禁止驅逐令」,讓聯邦資助的全國1200個公營住宅的房客們可以安心度過整個夏天。9月時,「美國疾病管制與預防中心」(Centers for Disease Control and Prevention)另外頒布了保護措施,讓所有租屋者到2020年底都可免於因付不出房租而要被驅逐的威脅。

對於屋主,國會則通過了一年的房貸緩繳寬限,以及暫時凍結取消贖回住房的權利。聯準會把利率下調至0%至0.25%之間,抵押貸款利率也就跟著推低。

「美國全國房地產經紀人協會」 的經濟學家勞倫斯向《福斯財經網》表示,因為疫情,人們要待在家裡工作,孩子也不能上學,改為在家遠距學習,於是需要更大的生活空間。這就是為什麼在疫情下房價會大漲的原因,而且房價漲得最多的地區,是平時人們作為旅行或度假的地點。

根據「美國全國房地產經紀人協會」所提供的資料,去年7月到9月,度假屋的銷售量與前一年同期相比,成長了44%。

連波疫情來襲,經濟優劣勢者差距愈見明顯

勞倫斯進一步說明,許多人認為,既然是在家裡工作,老闆也不會知道、也可能不在乎他們在哪裡工作,那麼,到度假屋工作有何不可?而且,離開擁擠的城市,到鄉村或大自然,還可以躲避疫情。所以,各種度假的地方,比如:海邊小鎮、湖邊度假和滑雪休閒勝地,都變得大受歡迎。因此,在度假區的房屋銷售成長量比一般的住宅區還高,而且,人們比較想買單戶房屋,不想與人共享私人空間。

事實上,在《時代雜誌》的報導,提到搬家公司「美聯航」(United Van Lines)所提供的數據,與前一年相比,在2020年,人們離開大都會區(如:紐約、舊金山、西雅圖)的比率是提高的。同時,人們搬到小型城市(如:鹽湖城、肯塔基州的路易維爾、維吉尼亞州的里奇蒙)的比率是增加的。

一場疫情,兩樣情。一些人對於家的想法和期待有了重大轉變,想追求更好的生活品質,有些人卻不只買不起一個小小的家,還可能顛沛流離。在買屋的夢裡,看見兩個世界。

註:「房地產中價」並非平均價錢的意思,而是將某一特定地區,在某一特定時期(如一個月內、一個季度內)的所有交易價格由低排到高,取中間那個價格。如:$195,000, $250,000, $350,000, $550,000, and $600,000,中價就是$350,000。「房地產中價」可讓人了解某區的房價的典型狀態,再透過統計曲線圖,可看出此區房價是上漲還是下跌。可作為買房者的議價參考資訊。

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*本文獲「中央廣播電台」授權轉載,原文:房價直直漲 原來不只台灣!但為何疫情嚴重的美國房價也飆至14年新高?

責任編輯:李頤欣

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