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跟著壽險買房賺1倍!房市火車頭啟動》南港強漲、青埔復活靠它們

(攝影者:程思迪)
撰文者:林洧楨 製作人:劉佩修
2020.10.28

追蹤壽險獵地足跡,第一站,來到捷運南港站。

這是大台北捷運人流成長冠軍站,5年成長近9成。捷運站東側有塊近1500坪的閒置土地,近期突然鹹魚翻生,成為地產明星。

該案權利金從去年5億元降到2億5千萬元,但新光人壽竟用6億1千萬元的權利金搶標,打敗另一家建商,拿到最優申請人資格,全案後續總投資額將破60億元。

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「今年它們(壽險業)什麼都敢搶,南港尤其是兵家必爭的熱區。」一位商仲主管評論。

第二站是桃園市,它是全國人口成長冠軍都市,5年人口成長率暴增9.3%。

國泰人壽(簡稱國壽)今年1月砸5億元,進場要奪的,竟是一個位於此地、占地不到40公頃的迷你重劃區唯二商用地之一。

「這是麗寶整合30年的自辦重劃區,國壽兩年來三度搶進買地,一坪不到85萬元的地價,它一買就破百萬元,且越買越高。」一位小檜溪重劃區土地開發部主管說。

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大到南港「黑鄉」翻身東區門戶,小到迷你豪宅聚落的土地公財,能搶的全不放過,這只是壽險全台獵地的冰山一角。

這群重返不動產的頂級獵人,如今買得更多、更廣、更貴。

今年來,壽險業投資不動產金額近1100億元,年底規模可望刷新壽險業投資不動產歷史新高。

不但規模大,占比也高。今年來全國1億元以上的大型土地交易案,壽險業就占3成,歷年最高。

這群最大買家,從台北信義區買到台中七期,從商辦、飯店、物流倉儲用地、一路買到地上權的大型土地開發案。

它們不斷刷新紀錄。

全體壽險業可投資不動產金額高達8兆元,目前僅投資約1兆3千億元,占比約16%,但以去年全台房市交易金額約3兆6千億元換算,8兆足足可吃下全台交易逾兩年!

這對已潛藏過熱風險的第四季房市,將產生怎樣的地產效應?

「壽險業的投資,就是民間版的火車頭。」一位桃園建案的專案經理說。
它能帶動地方建設,還會帶來房價5年漲一倍、點石成金的效應。

舉例來說,富邦、新光搶進的南港地區,根據住展房屋統計,該地新建案平均房價,8個月就漲5.5%,躋身北台灣十大強漲區的行政區。

桃園青埔高鐵特區是另一個指標案例。

5年前,當地是房市重災區,如今能起死回生,關鍵就在國壽搶進當地的產業專用區開發案,不僅在當年底與華泰飯店合作的商城一期如期開幕,後商城更擴大到第三期;再加上今年一開張就被擠爆的水族館Xpark,點燃當地住宅買氣。

根據統計,該產專區周圍住宅過去5年平均房價漲幅近11%,更有當地代銷業指出,預售屋價格5年漲約一倍。

這波壽險業大搶類似青埔這種素地加值的大型開發案,投資風險高,利潤也更豐厚,對房市拉抬效應也更強,以5到10年的中長線角度來看,至少是一成到數倍的房價漲幅。

更關鍵的是,它的建設計畫,一啟動就不准停。從提出開發計畫開始,包含錢從哪來?怎麼不變爛尾樓?樣樣要有數據分析,必須金管會核准後才准買。

因此,它們出手須精準布局,失敗率相對低。

有30年地產經驗的甲山林機構總經理張境在認為,如果消費者願意花5年、10年等,跟著壽險買房是聰明的策略,地價漲幅絕對是以倍數計算。

那麼,如何跟著它們布局呢?必須先理解其投資策略。

近十年最積極的4大壽險買家中,獵地王當屬南山人壽,包含BOT案、地上權與所有權土地,合計砸下約800億元,其中9成投資台北市信義區。

緊追其後的富邦人壽則拿下大南港案,打算蓋金融園區;也卡位台中七期與高雄鼓山區的精華地,未來陸續發展中南部的新地方總部。

至於年收租破100億元的全台最大包租公—國泰人壽,則是配合旗下永聯物流,買進新北市瑞芳等地區的物流用地。

壽險攻城略地,但建商也不是省油的燈。

今年在台中七期的兩塊千坪精華商業地,就由營建龍頭興富發、桃園豪宅王中悅,分別以當地前兩高的地價,擋下新光人壽等壽險業者。

這顯示財力雄厚的地產業者,也從住宅市場跨入商用不動產。

當壽險、地產爭相標地,房市會失控?吉家網董事長李同榮預期,3年內,政府不易出手打房,若持續失控,最壞可能重演2012年打房戲碼。

但其實,壽險資金進入房市並非壞事,就看政府如何引導資金運用,才能帶動發展,創造政府、業者與民眾的三贏局面。

▋本文擷取自雜誌《商業周刊》1720期封面故事,完整系列報導:
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又是南山開關鍵一槍 央行喊打真能澆熄保險熱錢?
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