大直民宅下陷案》北市府對基泰建設提起「假扣押」，住戶將面臨哪些問題？

基泰建設股份有限公司在台北市中山區大直街附近施作的工程，因施工不慎，於2023年9月7日晚間，造成周圍多間老公寓傾斜，數百位民宅住戶皆撤離避難。事故發生後，台北市長蔣萬安表示，基泰建設於北市7處工地全部停工，為了避免基泰建設脫產，11日要針對市民房屋受損金額提起假扣押，擔保金先由市府墊付。

什麼是假扣押？

假扣押是債權人為了保障金錢債權，防止債務人脫產，禁止債務人處分財產的一種法律措施。

《民事訴訟法》第523條第1項規定，「假扣押，非有日後不能強制執行或甚難執行之虞者，不得為之」。

也就是聲請假扣押需要跟法院說明有必要性，常見的是提出債務人有失聯、脫產的事證。但因要找到債務人脫產的事證並不容易，所以《民事訴訟法》第526條第2項也規定，「請求及假扣押之原因雖經釋明，法院亦得命債權人供擔保後為假扣押」。也就是說，如果說明不夠充分，法院可以要債權人提出擔保金來代替，擔保金額通常為請求保全金額的1/3，會提存（指存放擔保金額或物品）於法院。

提出假扣押會遇到哪些難題？

1.提出假扣押有困難度

如果沒有基泰建設拒絕聯繫或是脫產的狀況，很難向法院說明有假扣押的必要性。

再者，縱使法院裁准假扣押，債權人也就是這些住戶，會需要提出擔保金。而住戶會請求保全的金額，估計是民宅市價和在外居住的租金。以大直老公寓市價而言，動輒千萬，要住戶提出數百萬、甚至千萬的擔保金談何容易？

縱使台北市政府願意協助支出這筆加起來上億元的擔保金，但住戶的安置和賠償問題仍未解決。

2.假扣押後可能衍伸出更大問題

從基泰建設2023年第二季的資產負債表來看，基泰建設資產中現金及約當現金（指容易變現且交易成本低的短期投資）為29.19億元，占資產13.6%；主要資產是存貨，也就是還沒交屋、興建中的土地和房屋。

據相關新聞指出，這次事故造成的賠償估計達10億元以上，將近基泰建設持有現金的1/3（編按：基泰建設總經理馮先勉10日表示，災損最多3億）。營建業收入不穩定、需要交屋後才能入帳，更應該擔心基泰建設被假扣押後，剩餘現金不足以支付營運、導致基泰公司倒閉。不僅對於住戶的安置沒有幫助之外，基泰公司施工中的建案變成爛尾樓，對於建案的已購戶來說又是無妄之災，造成損害反而更加擴大。

建議與結論

在本件事故上，我建議要釐清：訴訟只是手段，重心還是要放在住戶的安置、賠償和補償上。尤其本件事故沒有人員死傷，所以重點就是財產損失金額的計算，以及如何爭取損失金額之外的補償。

以同時對建商、營造商、台北市政府提出刑事告訴和民事求償來說，刑事訴訟主要目的是希望增加賠償的可行性，而民事訴訟當然是為了求償，可是進入法院後的時間和精力花費，可能不是住戶能預先想像的。

首先是請求賠償的金額，關於建物毀損，這部分住戶就需要先花錢做鑑定，光是鑑定結果可能就要吵一段時間，建物折舊也是鑑定考量的因素之一。再來是民事責任釐清的問題，要說明建商、營造、台北市政府的過失，在訴訟上，被告們一定會彼此卸責，這訴訟一來一往不知道要多久才確定。

再者，民事過失責任的歸屬，可能會參考刑事判決，又會花時間等待刑事訴訟的結果，這樣一來一往，光一審的訴訟就不知道要花幾年。

此外，如果住戶希望的賠償條件，是原地重建而不是金錢補償，這就必須透過和解的方式才能達成目的。台北買房不易，能重建房屋可能更符合住戶需求，然而重建又涉及容積率及重建品質的監督，這部分就是台北市政府可負責之處。以住戶立場來說，能夠有安置計畫和有時間性的重建計畫，並有台北市政府協助統籌規劃重建、督促進度、監督建案品質，才會是最大的保障。

（本文不代表本刊立場）

＊本文經「方格子直送計畫」合作轉載，原文：大直民宅傾斜事故，現在對基泰建設提起假扣押可能不是好方法

責任編輯：倪旻勤
核稿編輯：陳瑋鴻