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焦點 | 時事分析

政府一邊打房、一邊炒地?公有地標售創歷史天價,台中市進帳206億

台中水湳中央公園 (來源:Dreamstime)
撰文者:林喬慧
風傳媒精選 2021.04.15
摘要

1. 台中市政府賣地,進帳206億,在房地合一稅2.0上路前、政府打房之際標售國有地,引發爭議。

2. 房地產專家建議,在房市過熱的現在,政府或可考慮暫緩標售,以防高價資訊讓民眾越來越恐慌。

在政府打炒房之際,台中市政府卻賣地大進帳206.7億,引發業內批評聲浪不斷!台中市地政局4月7日辦理區段徵收區配餘地標售開標,本次共釋出22筆標的,合計總面積逾2.2萬坪,總底價達158.6億,為台中歷來規模最大,共吸引43封標單競逐,計有41封有效標單,最終標脫水湳8筆、烏日3筆共11筆土地,標脫率5成,整體溢價率高達56.4%,一口氣讓市庫進帳206.7億!

本次標售也同時刷新了水湳和烏日的土地交易單總價紀錄,水湳經貿園區文商段79地號土地,一舉衝出約72億天價,溢價率74.3%,換算單價高達280萬,不僅是本次標售的溢價率最高,更空降水湳經貿園區有史以來的土地交易單總價雙冠王。

同樣創高價的還有烏日新高鐵段28地號商業區土地,該筆土地以約44.2億售出,換算單價逾96萬,締造烏日土地單總價新猷!一旁的新高鐵段31地號土地表現同樣精彩,共吸引9封標單搶購,為本次標售的人氣王,結果以約39億標脫,換算單價亦達91.5萬。

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屋比房屋總監陳傑鳴表示,近年各國拼命印鈔,導致全球資金氾濫,熱錢大量流入股市與房市,也導致股價與房價高漲是可以預期的結果。不過,在這樣的環境下,對於手中握有「原料」的中央或地方政府,在釋出土地進行標售時,其實應更為審慎。

他指出,在房價多頭、土地原料有限的狀況下,很容易出現資金高價搶地現象,政府想藉由釋出土地來標售,讓市場達到供需平衡並不容易,反而可能出現建商高價搶標、囤地,甚至出現助漲房價的狀況。

「建議政府在房市過熱下,或可考慮暫緩標售、限縮土地標售規模,或是盡量分散區域供給,這樣才不會讓創高價資訊讓民眾買房越來越恐慌,也可避免單一區域地價出現飆漲過快的狀況。」陳傑鳴說。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出,以目前市場游資多的狀況下,就算禁止地方政府截斷新興重劃區的土地供給,資金仍積極找尋出路,如七期等區的地價標售、交易一樣會創新高,確實無法有效減緩地價漲幅。以2009年停標大面積國有地為例,根本無法阻止土地價格創新高,甚至因物以稀為貴、供需失衡,讓地主更能坐地起價。

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進一步分析,台中市是目前六都中不動產持有成本最低的縣市,兩年前還大幅調降公告地價,在中央政府各部會打炒房之際,地方政府卻高調賣地,甚至賣出歷史天價,黃舒衛認為,確實觀感不佳。

他表示,尤其兩年前調降公告地價之餘,還加碼處分社宅土地,會給人一種歡迎來台中炒地的錯覺。這對於拉攏在地建商、地方勢力來說,絕對是非常有力的做法。黃舒衛指出,這在中國就叫做土地財政,透過土地開發來填補財政漏洞,就無需去課徵囤房稅、地價稅等,縱放財富重分配的工作,反而助長財富分配不均,恐怕是開倒車的行為。

高容積率加公園 造就水湳新地王

回到此次的土地標售,台灣房屋中城十四期特許加盟店店長王嘉鋒表示,水湳經貿園區文商一、文商二土地,容積率達500%,且可進行容積移轉,是台中新興重劃區中利用強度最高的土地,所以近期成交單價都在150萬以上;其中臨幹道及中央公園第一排的精華土地,行情幾乎都從每坪200萬起跳。

因此,市場上本就預估文商段79地號有200萬以上的實力,但以280萬登上地王寶座確實令人意外。推估應是該筆土地不只臨中央公園,還與電影中心、智慧營運中心為鄰,未來可望發展為水湳經貿的商業中樞,加上文商二土地可分期開發,因而吸引業者高價搶標。

與水湳新地王相鄰的文商段80地號,得標者以近36.7億高價搶下,出價足足比對手高出10億。可說是勢在必得,不過由於文商三容積率僅300%,且須全街廓一次性開發,規劃的靈活度不及文商二土地,所以溢價表現不如文商二標的亮眼,但換算170.4萬的高單價,也已為水湳文商三的土地身價打下堅實基礎。

捷運加持 烏日高鐵9字頭創紀錄

不讓水湳經貿園區專美於前,烏日高鐵特定區也寫下地價新標竿,新高鐵段28及31地號均站上9字頭高價,將原本烏日的6字頭單價紀錄遠遠甩在腦後,且28地號的44.2億總價,亦改寫烏日土地交易的總價紀錄。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出,本次釋出的烏日高鐵商業區土地,與高鐵站近在咫尺,且兩塊土地均逾4000坪,可享大規模開發獎勵,加上高鐵商業區對進駐業種的限制較為寬鬆,對業者而言更具開發彈性。

他認為,近來烏日高鐵站區三鐵共構的格局底定,在捷運試營運期間,高鐵台中站單日最高就有近兩萬人次的旅運量,可見伴隨捷運通車,烏日高鐵站區將充滿商機,遂吸引業者積極插旗卡位。

延伸閱讀:李同榮觀點:打炒地比打炒房有用!國有地標售屢創新高價,政府要不要以身作則? 

*本文獲風傳媒授權轉載,原文:歡迎來炒地?公有地標售創歷史天價,台中市進帳206億 專家:助長財富分配不均

責任編輯:林易萱

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