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焦點 | 時事分析

為何房租漲99個月仍不該「棄租轉買」?3個數據曝真相:物價都比房租漲得兇

撰文者:dolin66
上班族的理財大小事 2019.07.30 10,431

某次跟朋友聚會,聊到以下兩個該不該買房的案例難題:第一是日前演藝圈一對長跑的情侶檔分手,報載原因是女方希望男方在台北購屋置產,證明有養家能力,但男方認為還不如把手上資金用來投資餐飲品牌,作為將來婚後穩定的經濟來源;第二則是一位跟家人同住的獨生女,被家人拚命慫恿買房,但該名年輕人認為,與其背房貸不如好好生活。

接著,又談到一則「台灣租金已經漲了99個月」的新聞,於是朋友提出疑惑,到底現在該跳下去買房,還是繼續租屋?

先從數據面來探討台灣房地產市場目前租屋跟買屋所面臨的近況吧!

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首先,根據行政院主計總處統計,自2011年2月以來,最近100個月的消費者物價房租類指數,有99個月呈現上漲格局,更從2014年12月以來,連續54個月上揚,因此近來就有房仲業者指出,面臨這樣房屋租金連續上漲情況,加上房價已有下修,以及房貸利率不高等因素,現在已經是自住者考慮以買代租的時機。(編按:台灣消費者物價指數計算包含食物、交通通訊、衣著、醫療保健、房租水電、教養娛樂及雜項等7大類。)

真的是這樣嗎?儘管房租類物價指數上漲了99個月,但總漲幅僅6.72%,同時期的物價總指數,則是上漲了8.57%,所以看似漲很久的房租,竟然還追不上平均物價漲幅。

再來看租金跟購屋間的比較吧!同時期的信義房屋指數,從215.94上升到289.33,增幅34%;國泰房地產指數則是從99.07升到113,增幅14%;如果再把統計的時間軸拉長,信義房屋指數從2003年第2季的99.07起漲,到2019年第1季的289.33,增幅289%;國泰房地產指數則從2003年第2季的59.68一路漲到2014年第3季的126.04高點,然後回跌到目前的113,總幅度也有189%;而消費者物價房租類指數,則從2003年的95.99,成長到2019年6月的102.68,總漲幅約為7%。

從上述數據可以得知,2011年迄今的這個統計範圍,其實是刻意選擇台灣房地產市場裡,房租與房價漲幅最接近的時刻,但就算是處在這個斧鑿痕跡明顯的統計區間,房租漲幅依舊明顯低於房價漲幅,甚至比同期的物價漲幅還低,更別提如果把時間軸拉長到一個完整的房地產多頭循環起點做比較,無論是代表中古屋的信義房價指數,還是代表預售屋及新屋的國泰房地產指數,其成長都是倍數於房租的平均漲幅。

我認為上述數據所代表的意義是,台灣房地產從2003年的波段低點漲到2011年左右時,都會區的房價已經開始對多數受薪階層造成壓力,無力再追高,並且開始考慮以租代買來解決在都會區的居住需求,因此2011年以後,房地產價格漲幅明顯縮小。

然而儘管租屋需求穩定增加,由於供給空屋量仍多,加上消費端薪資停滯,如果房東堅持大幅調升租金,很可能面臨房屋空置沒收入,所以往往只能在換約時,嘗試微幅調整租金,不容易像房價一樣出現突然爆衝的狀況。

另外,今年前5個月台灣建照執照發放的總樓地板面積,較去年同期增加將近兩成,但使用執照的總樓地板面積只增加2%。建商大量開工卻不竣工,一來因為建照執照有開工的期限,超過期限未開工建照會被廢,等於整個建案要從頭再來;二來則是想藉由預售屋去化房屋庫存,這代表近期或不久的將來,房市會有一波不算小的新屋供給量,導致部分地區甚至出現新成屋比中古屋便宜的「房價倒掛」現象。

如果債券殖利率倒掛,反映的是資本市場景氣趨緩警示,那這種「房價倒掛」的現象,其實也是告訴大家,建商目前手上的新屋庫存量可能會是未來房價殺手。

目前房屋自有率超過8成,若是加上少子化因素(台灣最快2021年出現人口負成長),未來需要買房的人數減少,反而透過繼承取得房子的機會又越來越多(想想前面獨生女的故事),這都會降低台灣房地產的總體需求,所以我並不認為房價跟房租會在居住需求疲弱的狀態下,永無止境漲下去,未來價格下修機率遠比上漲來得高。

所以,單就經濟角度來看,以租代買依舊是解決居住需求的較佳解,更何況租屋在選擇物件的彈性多於購屋,大可以在年輕時選擇租賃,解決因為就業不得不待在房價較高都會區的問題,等到退休後,再搬到符合退休生活需求的區域購屋。「先租後買」策略,除了更符合工作、退休等各階段不同需求,也不用負擔都會區相對昂貴的房價,更不用把最精華的20年青春,跟沈重的房貸綁在一起,因而排擠掉更多讓生活美好的可能。

責任編輯:黃雅苓
核稿編輯:黃楸晴

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