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職場 | 創業心法

買屋30天不滿意退貨!他用電商模式賣房,打造估值千億房地產新創

撰文者:Crystal
創新拿鐵 2019.10.22 5,487
Opendoor用電商思維買賣房地產,讓它在市場中殺出一條血路。(圖為示意圖) (來源:Dreamstime)
摘要

1. 他大學畢業前就買了24棟房子,為日後的房地產事業鋪路。
2. 用電商模式賣房子,這門生意你敢做嗎?
3. 未來最好賣的房子,在二線城市而不是紐約、矽谷。
4.擴張速度、營運效率、風險控管,是勝出的的三大關鍵。

房地產新創,在2018年忽然大紅了起來。在紐約等大城市,房地產價格達到2008年金融風暴前的新高;在矽谷,大量資金也不斷湧入房地產領域的新創公司,預計2018年房地產新創融資的金額,將達到2013年的5.11倍。

有一波創新的商業模式,正打算把房屋買賣中「仲介」的角色徹底消除。這玩法,叫做「讓你網路一鍵下單買房,住了30天不滿意全額退款」。

用電商思維、把房屋當存貨來賣,真的可行嗎?今年36歲的華裔創業家 Eric Wu創辦的 Opendoor,用大膽的資本操作、提升營運效率、緊密的風險控管,把這門生意做得轟轟烈烈。2014年成立,2019年五月 Opendoor 已成為估值38億美元的獨角獸。

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創新點:Opendoor 用一系列的安心機制,解決了顧客在網路買高價物品的顧忌。

一、大學畢業前就買了25棟房子

Eric Wu出生在一個華裔家庭。4歲時爸爸就過世了,吳媽媽一個人養3個小孩,所以非常節儉,不願浪費任何一毛錢。她認為,租房子,是最大的浪費。

這觀念深深影響了Eric。他上大學時,就買了第一棟房子。

那棟房子,在學校附近,總價11萬元,頭期款2萬美元。Eric用獎學金付了頭期款,入住後租出其他兩個房間,用收到的房租來付貸款。

買了第一棟房後,Eric對買房產生興趣。他利用房貸轉貸,拿到一筆現金,再用這筆現金付了第二棟房的頭期款,同樣收租金來付房貸。

就用這種方法,在大學畢業前,他買了25棟房子。

畢業後,他開始創業。選擇的題目,都跟房地產有關。Opendoor,是他第三家創業的公司。他們買下房子,整修後,在網路上賣出。買家有30天的鑑賞期,若不滿意,全額退費。這解決了大家在網路上買高價物品最大的憂慮。

二、用電商模式賣房子,這門生意你敢做嗎?

用自建品牌電商的商業模式來看Opendoor,你會覺得一點都不陌生,只是買的貨品,從500元的衣服、上萬元的3C產品,一躍而成了上百萬、千萬元的房子。

當屋主有意願要賣房的時候,Opendoor審核屋況與條件,一旦通過就會直接跟屋主把房子買下來,並跟屋主收取6%到13%的服務費。接著,Opendoor會將房子做必要的整修,整理完成後,重新放到市場上出售。買屋人在Opendoor上看到喜歡的房子,便可下單,會有專人協助正式購買到交屋手續等所有流程。期間買屋人可以隨時自己看屋,不必事先預約,透過Opendoor的app中的密碼即可看屋。買房進住去後,還有30天的鑑賞期,如果住不喜歡,還可以全額退款。

這模式其實跟買房翻修的投資客大同小異,只是企業化、電商化了。如果從電商幾個主要關鍵數據來評估這門生意,「平均訂單交易金額高」是這門生意最大的亮點,不過也有許多風險,如:

1.庫存成本高:庫存高、賣不出去,是所有電商人的壓力。如果標的換成流動率本來就相對低、單價金額又高的房屋,一旦賣不出去,那背負的財務壓力,可是一般電商的好幾百倍。唯一的優點,大概是你不需要蓋個倉庫來屯這些房子,也不用擔心有人順手牽羊把房子偷走….

2.週轉率相對低:商品從進貨到賣出的時間越短,公司可以有持續的現金流產生,財務壓力越小(畢竟,中間賣不出去的時間,員工還是要照發薪水和吃飯啊….)但房屋不是衛生紙,兩個禮拜就要買一次。一個人往往一輩子就買一次房,週轉率自然低得多。

3. 影響價格的因素太多:房子不像衛生紙,可以從成分、物流、人事來產生一個相對穩定的價格。相反的,地段、社區、治安、鄰居,都比房子的材質更影響到房價。一旦上述因素有個風吹草動,龐大的損失足夠壓垮一間公司。

所以,用電商賣房子雖是個酷炫主意,但每個想跳進去的人都需要掂量自己的斤兩:你敢不敢?

Opendoor敢做這門生意,自然是針對上述問題,想了一整套解法。其中,「挑對商品」和「規範風險」成了他能做大的主要原因。

三、未來最好賣的房子,在二線城市而不是紐約、矽谷

要提高週轉率、降低商品存貨成本,最關鍵的因素在於「挑到好賣的商品」。對Opendoor而言,哪裡的商品最好賣?出乎意料的,不是紐約、洛杉磯、矽谷等一線熱門區,而是二線城市,如亞利桑那州的鳳凰城(Phoenix)、德州達拉斯(Dallas)、喬治亞州亞特蘭大(Atlanta),以及內華達州的拉斯維加斯(Las Vegas)。這些城市人口位於50萬到200萬間不等,雖不是超級大城,卻也是當地州的主要城市。

事實上,這正搭上了一股美國年輕人的返鄉熱(跟中國大陸的「逃離北上廣」、台灣的回鄉務農,有異曲同工之妙):大城市薪水高,但漲得更快的房租、生活成本,讓年輕人喘不過氣,而遠距工作的興起,讓更多人思考搬到生活成本較低的二線城市的可能性。自2014年起,雖然外國移民依然爭先恐後湧入大城市,但越來越多美國本地人開始往二線城市移動。

看看下圖北卡羅來納州的夏洛特市(Charlotte),是近10年來最吸引美國千禧世代移入的城市。即便是二線城市,生活成本卻更便宜、不是更美的平易近人嗎?

這股新搬遷潮(美國人稱”Exodus”,新出埃及記),正是Opendoor乘機而起的背景。瞄準年輕、對科技熟悉、信賴網路的千禧世代,Opendoor專門收購最受這群人歡迎的房屋,價格也要符合他們的預算,不能太高貴。

這種房屋得符合Opendoor一系列的標準(依地區仍會有所不同):如1960年後興建、非組合屋(prefabricated house)、總價10萬到50萬美元、地坪30.25坪(1公畝)、位於非淹水區、沒把屋頂出租給太陽能發電公司、沒使用聚丁烯管線…等。把房屋產品標準化、透過嚴格條件篩選,讓Opendoor可以不斷優化估價模型,把價格估的越來越精準,降低價格錯估之風險。

符合這些條件的房子,一但屋主想賣,Opendoor評估過後沒問題就會二話不說的直接買下來。對屋主而言, Opendoor提供的價格或許不會最高,但勝在快速成交,不用忍受長期折騰、房子還不一定賣得掉、還得付房仲大筆仲介費,對於急著落袋為安的屋主而言,反而正中下懷。對買房的人而言,不用為了跟房仲約看房時間特別請假、四處奔波,快速、有效率的就可以找到理想的房子,重點是—住進去後,不滿意還可以退貨。

四、擴張速度、營運效率、風險控管,是勝出的的三大關鍵

一但商業模式確立,Opendoor的下一步,就是加速募資、加速擴張、加速週轉率。畢竟,Opendoor是個平台:越多房屋存貨,才能吸引到更多消費者;越多消費者,才吸引的到越多屋主願意賣房給Opendoor,甚至用更低的價格賣出。

買到房子,還要用最快的速度把房子整修到可以在市場上販售的狀況。如:Opendoor已經把房子整修所需的時間,從20天,將減到如今在鳳凰城、亞特蘭大的13天。在鳳凰城,一旦房屋整修好,約莫41天即可將房子賣出。如今,在亞利桑那州鳳凰城與德州達拉斯,Opendoor在房屋出售的市佔率已經達到3%。如果按這個速度拓張到全美,只要佔有1%的市佔率,潛在年營收就是10億美元。

然而,如此的迅速擴張,也蘊含著高風險。雖然Opendoor會跟賣屋方收取房價6到13%的費用作為風險抵禦基金,若遇到如2008年美國次級房貸風暴、房價全面下跌,或者賣屋方刻意隱瞞資訊(如:凶宅),導致購買時買價過高,Opendoor面臨的風險是非常高的。雖然Opendoor表示,若遇到房價下跌,會考慮提高服務費用來抵禦風險、或者以租房填補收入等等作法,但不得不承認,Opendoor玩的是一場極度高風險的遊戲。

富貴險中求,自古不變的道理。至少現在Opendoor在重重的疑慮中,交出了還不差的成績單:2017年毛利率7.4%,平均購買價格是20.3萬美金(約600萬新台幣)。它往後的成績,也代表「電商賣房子」的這場美夢,究竟能否成真。

*本文由「創新拿鐵」授權,原文:「租房子,是最大的浪費」!一位華裔單親媽媽的叮嚀,讓兒子創辦了估值38億美元的線上買房公司

責任編輯:陳慶徽
核稿編輯:黃雅苓

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