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職場 | 職場修練

新鮮人必看》多人合租怎麼簽約?合約未滿房東就漲租金?常見糾紛自保攻略

撰文者:崔媽媽基金會
閱多.閱好 2019.05.31 2,471

合約未滿,房東就要求漲房租怎麼辦?

在租約期滿前,房東是不能要求調漲房租的,但若租約中有特別約定以下條文,基於「私法自治原則」,這些條文則屬有效,需特別留意。

1.長約中,已約定固定期限調漲幅度

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在較長的合約中,有經驗的房東通常會在租約中加註,租金可在每一年,或每兩年的週期後,調漲一定比例。因此房東當然可以據此要求漲房租,所以簽約時要張大眼睛看仔細,並要算算自己能力是否能承擔。

2.約定一方提前解約,需一個月前通知

房東若因真有不得已的原因必須調整租金,在新版定型化契約中,直接提供雙方得或不得提前終止租約的選擇,其精神主要是保障,當雙方因此租約造成困擾與爭議時,有提前終止的權利。

當雙方選擇得提前終止時,亦需勾選應於幾個月前通知對方,或是,當一方沒有事先通知時,應賠償對方最高一個月租金金額之違約金等。

若未以新版定型化契約簽訂租約,最好也加註相關條例。

小叮嚀:
無論是否使用新版定型化租賃契約,承租人(房客)最好主動提出要加註「房東同意未來可部分轉租給其他人」的條文。但畢竟有些房東為了確保房客品質,不輕易將轉租權利讓出,在這種情況下,至少要加註:「短期留宿親友, 不在此限」的內容,以免有短期留宿他人情形被發現時,造成爭端。

多找一個人來住,房東可要求加租金?

原本獨立承租的兩房公寓,多找了一個朋友來分攤房租,卻被房東要求增加房租?要釐清誰是誰非,一切都要回到合約條文中,以下是各種可能的狀況。

1.合約明定「不同意轉租」

在定型化契約第七條中,之所以特別將出租人(房東)是否同意讓承租人(房客)全部或部分轉租拉出來,是因為在多數房客不具備法律常識的情況下,轉租問題常造成糾紛。

事實上,當房東在定型化契約中勾選不同意轉租,或在其他形式租約上有載明「不得轉租」的條款時,只要有非原始簽約的房客入住,不管原承租人是否有

另外收取租金,房東都可視為轉租行為,可因此變更契約內容,方法是增加房租及收取多出的使用費用水電費等。當然,房東也可拒絕讓更多人入住,甚至要求終止合約。

2.合約中沒約定不得轉租

只要合約上沒有載明禁止轉租,則房客是有權利進行「部分轉租」的,房東若要以此做為漲價理由,就是違法。

因在《民法》第四百四十三條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」

小叮嚀:
多人一起簽署一份租約時,要特別注意,簽名時不要簽在「連帶保證人」的欄位,否則在其他住戶欠租時,房東是可向直接向連帶保證人求償所有金額的。

多人合租,該怎麼簽約?

多找一些人一起租房子,固然是一件美事,但因有報稅問題,加上住戶來來去去,都可能發生爭端,以下是多人合租時建議的簽約方式。

1.由一人代表簽約時

由一人代表簽約,負責向住戶收齊房租,繳給房東,是最常見的方式,此人也就成為所謂的二房東。在這種情況下,建議代表簽約的二房東仍要與每位住戶簽約,以免當有人臨時退租時,二房東需負擔租金的缺口,且求助無門。

此外,二房東要注意租約中不能有「不得轉租」等字樣,可與房東協議,將禁止部份轉租條文刪除或直接載明「得部分轉租」,以保障自己權益。

2.所有人一起簽約

為了共同承擔責任,最佳的方式就是讓所有住戶列名在同一張租約上,且一定要註明各人所居住的區域與金額,才能釐清各人使用及負擔之權利與義務,不致造成日後有人悔約,其他室友仍須背負其租金支付之義務。

3.個別與房東簽約

另一種是對房東而言較麻煩的作法是,每位住戶分別與房東簽約,各自擁有一本契約,對權利與義務的約定相對單純而清楚。

小叮嚀:
多人一起簽署一份租約時,要特別注意,簽名時不要簽在「連帶保證人」的欄位,否則在其他住戶欠租時,房東是可向直接向連帶保證人求償所有金額的。

責任編輯:洪婉恬
核稿編輯:黃雅苓

書籍簡介

小資租屋大哉問:全面剖析從找屋、看屋、簽約到入住會遇到的常見問題

作者:崔媽媽基金會

出版社:大喜文化

出版日期:2019/05/20

作者簡介

崔媽媽基金會

起源於無殼蝸牛運動的崔媽媽基金會,從1989年一路走來,始終承續愛管閒事的「雞婆」精神,自許成為社會大眾的「居住保姆」,陸續發展出「租屋服務」、「法律諮詢」、「居住扶助」、「搬家評鑑」各項服務,並透過租賃制度推動、社會住宅倡議等多方向的努力,期盼創造一個良好、安全、有制度的租屋環境,讓「居者適其屋」的理念早日實現。

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