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職場 | 創業心法

選開店地點只會看位置好壞?中國創業講師:不懂「租金公式」害你賺不到錢

撰文者:王森
非讀BOOK 2019.05.08 7,233

圖片非當事人

開一家小店,就能過上簡單幸福的小日子

開一家小店能不能過上簡單幸福的小日子?這一定是很多白領、大學生和年輕人家長們最想知道的問題。對許多家長和年輕人來說,考公務員、進入國營事業、外企和科技業等,依然是就業的最佳選擇。

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很顯然地,許多優秀人才以前不屑開小店,也不認為這算什麼幸福的小日子。但是,隨著社會開始累積財富,發展並不均衡,消費升級的需求呼之欲出。一個生活品質高的社會,應該由五花八門、千奇百怪的特色小店構成和推動,所以現在不常見、無法想像的各種小店正等著我們實現,而開一家小店、過上簡單幸福的小日子,不僅完全可行,更是個必然趨勢。

我想舉2個例子描繪什麼是幸福小日子。台灣很多咖啡館和小餐廳每週都有公休日,通常是週一或週二,在我看來這就算幸福小日子。有公休日代表生活品質有基本保障,不用因為高昂的租金而不眠不休、沒日沒夜地埋頭苦幹。

沖繩有一家位置相對偏僻的咖啡和麵包烘焙小店,每天下午3點麵包賣完了,他們就打烊去接孩子放學。我問老闆夫婦為什麼不多做些麵包,延長營業時間收益不是更好嗎?他們的回答是:「這樣就夠了。」在我看來,這就是幸福的小日子。

那麼,每個月賺多少錢才能過上幸福的小日子?開一家小店每個月能賺這麼多錢嗎?第一個問題的回答見仁見智,每個城市的生活成本不同,如果取個符合我個人常識的中間值,大約是年收入70萬元,這應該比大多數上班族的收入高。

如果家庭組成是夫妻2人加1個孩子,夫妻有一方還有在其他公司上班,小日子應該是過得不錯。這邊我特別強調一下,有更高要求、更高抱負的人不在我們的討論之列。

達成小店每年70萬收入的共識後,再來分析小店實現這個收入的可能性。每年70萬,就是每個月5萬8千3百元,每天的純利潤大約就是1943元左右,按照小店經營的常識,扣除產品成本、租金、水電費、人事費、稅費等各種費用之後,營業額的25%、30%大概就是純利潤率,那麼平均每天的營業額就需要約6500至8000元。

接下來,我們再把這8000元的營業額按客單價(每個顧客進店消費的金額)進行分解:如果客單價是每人120元,那麼每天需要67個顧客來實現這8000元的營業額;如果客單價是每人200元,那麼我們每天需要40個顧客。按這個思路和方法分析的目的是想得出積極的結論:一個有特色產品和服務的小店,每天吸引這些顧客絕不是難事。

講到這裡,我敢肯定很多人在開店之前,都沒有按這個思路分析,總以為開店成功的標誌就是很火,而一個店如何火起來似乎又沒有規律可循,於是心生疑慮。在我看來,專注於產品和服務,循序漸進、穩穩當當、細水長流才是小店運營的精髓。

還有些人高估一個小店每天能吸引的顧客量,背後完全沒有依據和資料佐證,這樣一來就會在租金上放寬標準、沒有租金上限的意識。

掌握空間與價格法則,新手開店的租金上限是……

許多開店的人常說,一年辛苦下來,等於是在幫房東工作,這種現象的罪魁禍首往往是因為房價過高,但經營者本身也要負起相當大的責任,因為我們很多時候會犯下「盲目樂觀」的錯誤。

開店和開公司、工廠不一樣,貿易公司只要一間辦公室就可坐擁很高的貿易額,一間廠房只要接得到訂單,就可以晝夜生產。至於開店,除了24小時的超商,絕大多數的店都會受時間、空間、人力限制,而租金占營業額的比例幾乎成為盈利與否的關鍵。

開店新手心裡一定要有租金上限原則,並且從小做起。以下和大家分享一個基本常識:零售店租金占營業收入的比例一旦超過20%,就很難盈利。

再詳細一點解釋,若經營的產品毛利率(營業收入減掉營業成本再除以營業收入)是60%至70%,且水電、人事費等雜費占去營業收入的40%,這樣一來利潤就只剩下20%至30%了,此時租金一旦超過營業收入的20%,利潤就被擠壓為零或者只剩不到10%,只要稍微有什麼意外開支,這個月就等於做白工。

明白這個道理後,事情就變得簡單多了,如果營業收入達不到租金的5倍,就很難盈利。舉例來說,當你決定租下一個每月2萬元的店面,代表營業收入必須達到10萬元才可能盈利。而且,租金每上升1千元,營業收入就要增加5千元左右,對一家小店來說,可不是一個小數字。

上面說的這些其實是經營店面的基本常識,但我發現很多人並不瞭解這個道理,他們租店面基本上只考慮地理位置,對租金和面積這些關鍵問題,不知道怎麼樣才算便宜。最常見的就是常習慣和隔壁鄰近的店面比較,只要和隔壁單價差不多,沒吃虧就好。然而,最應該考慮的是自己經營什麼。舉例來說,如果隔壁是髮廊,毛利率可能很高,而你的小店毛利率偏低,根本租不起這樣的店面。

最後我再強調一下,初創小店設定租金上限的目的除了尊重常識,在心理層面上也能帶來好處,努力便能盡快實現盈利,自信心會得以迅速建立。相反地,高租金的後果是,即便很努力,也難逃被房租壓著跑的命運,必須沒日沒夜才能實現期望值,自信心自然容易受挫

所以,初創小店必須小,不要輕易超過100平方公尺。租金上限原則告訴我們:每平方公尺的租金高,就必須犧牲面積。舉例來說,假如心裡的租金上限是每個月2萬元、每平方公尺的租金是每個月200元,那便可以租100平方公尺;如果每平方公尺的租金是每個月500元,就只能租40平方公尺。

責任編輯:呂宇真
核稿編輯:黃楸晴

書籍簡介_開小店最該要做的事:從投入最少本錢,到選擇最佳地點的35個技巧!

作者:王森
出版社:大樂文化
出版日期:2019/05/27

作者簡介
王森

人稱森哥,參差文化創始人,參差夢想學校校長。

10年專注小店運營,五年長期在參差夢想學校授課,指導他人如何開店,桃李滿天下。已陸續幫助上萬人過上簡單自由的小店主生活。

著有暢銷書《就想開間小小咖啡館》、《因為有你,所以參差》、《夢想是這樣成真的》。

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