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財經 | 地產風雲

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南向第一站:馬來西亞

中美貿易戰中崛起 大馬蓄勢待發

廣編企劃
2019.07.16 1,836

中美貿易戰局勢詭譎變,加速區域經濟板塊重新洗牌。日本野村全球市場研究公司(Nomura Global Market Research)將馬來西亞列為中美貿易摩擦五大受惠國之一,除了其電子與電機、化學與石化等出口產業將持續因中美兩國的進口替代而受惠,全球產業鏈的生產加速轉移下,馬來西亞也是東協中最有機會成為全球高附加價值產業新生產基地的國家,統計二○一九年第一季,國際對馬來西亞的直接投資額增幅高達一百二十六%,後續的長線效益更為深遠。

事實上,中美貿易戰只是一個催化劑,馬來西亞穩健的經濟體質,才是其能在關鍵時刻展現優勢的原因。馬來西亞素以天然資源豐富聞名,橡膠、棕櫚油、天然氣等工業都是其既有強項,而馬來西亞政府更在一九八年代末期開始力推經濟轉型,將原本以原物料為主的產業型態轉向電子業;至二一八年,馬來西亞的電子設備用品、零組件出口額已經達三十億美元,佔其GDP的四十三%,成為全球最大出口國家,全球市佔率高達二十五%。根據世界銀行公布資料,馬來西亞連續48年經濟成長率達到平均六.五%,人均GDP更已突破一萬美元,與泰國、印尼、菲律賓、越南等其他東協國家不可同日而語。

吉隆坡國際化環境

全球資金湧入「實質投資」

長期的產業布局為基礎建設和高階人才做好準備,加上屬於前英國殖民地留下來的英語能力和法治環境,各種基本面的強健,馬來西亞在世界銀行發布的《二一九經商環境報告》中已躍居為全球第十五名的友善經商地,居新興市場之冠。

行走在馬來西亞首都、同時也是政治經濟中心的吉隆坡街頭,感受到的是多元而現代的國際化風貌。一方面,吉隆坡的經商成本比鄰近的新加坡低上許多,吸引許多跨國企業轉向條件相近的吉隆坡設立總部;另一方面,在前英國殖民地背景下,吉隆坡與英美人士在語言文化上容易接軌;馬來西亞伊斯蘭國家的屬性也吸引大量中東資金,而與中國在地理上的鄰近性和四十五年的建交友好關係,也使得中資企業更願意進駐馬來西亞,等於同時吸引世界三大經濟體的資金投入。

馬來西亞政府更大力興建吉隆坡,提出各種公共建設計畫,包括計畫總價值約三千億元的全球首個伊斯蘭金融中心「敦拉薩國際貿易中心(TRX)」開發計畫,預計在二二四年完工。整個大吉隆坡無論是來自政府的公共建設、基礎建設,或是私人企業的建設與私人建築,都在如火如荼進行中,目標讓吉隆坡在二年躋身世界前二十宜居城市。

信義房屋南向

複製台灣八年代起飛模式

看好馬來西亞在政經情勢、交易法規及未來經濟發展潛力等優勢,國內的房仲業者信義房屋選定馬來西亞為南向第一站,為客戶提供一條龍物業代租、代管及代售服務。馬來西亞信義房屋總經理李杰峰表示,馬來西亞人均GDP已突破一萬美元,中產階級開始大量崛起,類似八年代台灣房價與經濟社會發展同步成長的階段,「國際房產投資的重點是當地人是否有能力負擔、有剛性需求的房市支撐力道,而非只是投資客一手轉一手的泡沫。」而大吉隆坡地區商業興盛,佔馬來西亞總人口近四分之一,也是人口最密集的城市,相當於台灣雙北的地位;加上吉隆坡的人均GDP已經高達二.八萬美金,比台灣還高,中產階級消費力強勁,房價卻與菲律賓、泰國、柬埔寨等開發程度較低的東協國家主要城市相當,平均價位落在每平方米三千~四千美金,相對之下吉隆坡的房價支撐力道堅實許多,正符合信義房屋偏向從基本面看待不動產投資的角度,加上馬來西亞的不動產交易透明度和法令制度,對跨國投資人較為安全,都是評估市場時審慎考量的重點。「它比較像是一種價值投資,從基本面分析就可以看到其未來性。我們如果可以看準中長期的發展,就比較不會被短期的外在因素波動左右而陷入風險。」

跨國不動產選點

慎防「台灣經驗」迷思

對於有心投資馬來西亞的民眾,李杰峰也提出建議:「到國外置產,台灣經驗有時並不適用,需要思考當地的環境和文化差異,否則還是會踩到地雷。」像是在台灣,沿著捷運買就是房價保證,但馬來西亞人的習慣卻是開車,捷運的使用以藍領勞動階級為大宗,不同捷運線的乘載量有很大的落差,軌道經濟學不見得能套用。同時,在吉隆坡因為區域發展的差異極大,以同心圓往外畫出蛋黃區和蛋白區的觀念也不適用,「很多人會說,在吉隆坡買房子就要選能看到雙峰塔的物件,但事實上就算能很近地看見雙峰塔,也不見得是蛋黃區。」李杰峰也提醒,雖然馬來西亞政府特別制定了HDAHousing Development Act)法令,明文規範建商在新成屋推案交易時的義務及管制,用以保障買方權益,讓買家安心省力許多,但該法令只管理住宅用不動產,如果要購置商用不動產,對法令的掌握能力就必須更強。「這些所有語言、文化、法令的差異所帶來的影響,就是信義房屋身為房仲應有的專業;主動、透明地將這些差異告訴買家,讓他們買到真正好的物件,才是我們的責任。」

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