5月1日，日本正式進入「令和」時代，令人對日本下一個時代的發展充滿了好奇和期待。細數自首相安倍上台以來，觀光人數在三年內成長了250%，目前的景氣復甦已連續長達74個月，預估是二戰後最長的景氣。
穩定繁榮的政治經濟，使得台灣人對日本的不動產投資持續成長，除了投資取向的包租公們看好東京，法人購置東京商用不動場產數量和金額更逐年攀升。究竟投資日本有哪些利多和風險，有甚麼事情一定要留意？
為什麼台灣人這麼愛投資日本？日商不動產公司Housing Japan（HJ）台灣辦事處代表林孟築表示，經濟政治成熟穩定的國際大都市，向來都是國際熱錢投資的首選標的，而東京自二○一六起就超越紐約，躍升全球GDP最高的城市（相當於兩個上海）；二○一九年，東京的居住人口來到三千七百九十三萬人，也是全世界最多人居住的城市；但在東京、紐約、倫敦、巴黎等世界四大主要都市之中，東京的房地產價格卻是相對便宜的。
此外，東京的租金漲幅也是四大主要城市的第一位；截至二○一八年十一月，東京都心五區的租金已連續六十個月持續上漲；商辦的平均租金約為每坪新台幣六千元，空室率亦屢創新低，平均約在二％的水準。此外，除了眾所矚目的東京奧運議題，日本政府在東京都心的十大重大開發計畫等利多，都是東京不動產廣受青睞的原因。同時，在日台系銀行體制逐漸成熟，提供台灣法人在日本購置不動產時更好、更有彈性的貸款條件和更安全的交易等支援，加上日本對台灣而言又有地理位置、語言文化、商業往來等鄰近性，無論是基於商業投資、事業開發，或是閒置資金的投資利用、稅務考量等目的，台灣人購置日本不動產的熱度方興未艾。
投資日本 有些事不可不知
雖然日本是市場和法規都十分成熟的市場，在不動產的購買過程中仍有許多事情需要留意。林孟築提醒：「很重要的一點是，日本的不動產購買機制中，對於外國人和日本人並無差別待遇，甚至在稅制上，非居住者繳的稅金還比居住者低。有些買主誤以為應該先在日本設置公司，不但多此一舉，還會多出九％的住民稅。」
還有一個值得留意的重點是，大多數日本房產在台灣的角色，都是代銷建案或擔任買家與日本仲介的橋樑，主要功能為協助收送文件、舉辦說明會等，對於日本當地的交易流程法規、溝通斡旋時的語言文化掌握度不夠高，不但無法與賣家直接對談、效率較低，在動輒數十億日幣起跳的商用不動產市場更蘊含極大交易風險。像是所有權移轉的流程，房東與房客的權益等也與台灣大不相同；又例如，依日本法規規定，交易前須由合法的日本政府登錄宅建士進行契約與重要事項說明，但許多台灣業者都逕自向買方說明，不僅違法也讓風險提高。「在完成交易前，許多日本金融廳、法務局會要求確認的資料和文件，如果沒有事先確認並準備齊全，就可能導致違約，或是所有權無法在結算當天順利移轉的情形」更別說是物件條件說明不夠清楚形成的灰色地帶，後續衍生的各種問題。
日本在地不動產仲介的困境
但也不是所有日本在地不動產仲介都有協助外國人置產的能力，除了語言問題讓多數日本人對與外國人往來卻步，另一個原因是「不熟悉」。例如全世界只有日本和台灣使用印鑑證明，而即使是台灣買家，也可能是使用境外公司交易，而採用國際通用的宣誓供述書（AFFIDAVIT）。「一般日本公司很怕做這個，他們會說：怎麼可能沒有印鑑證明？甚至日本賣家也是一聽到買方是外國人就很害怕，因為他沒做過。此時我們更要很有信心、有專業地去和他交涉，說明法規和流程。」
宣誓書只是最簡單的例子。「你要的東西越搶手，遇到的糾紛就會越多。」尤其台灣的買家實力堅強，往往看中的是銀座、六本木等搶手的不動產，除了委由法務進行賣方背景調查，親自跟賣主關係者見面，針對所有權問題事先與買賣雙方銀行確認以外，賣價與租金行情調查乃至是否曾經存在法律糾紛以及建物現存瑕疵等問題，真的是個抽絲剝繭，步步為營的過程。林孟築笑著說。也正因為台灣人投資日本的實力雄厚，Housing Japan（HJ）也在今年將台灣選為新加坡後的第二個海外據點，六月開始正式進駐信義計畫區。
服務歐美外商起家
日本在地不動產公司國際化經營
HJ母公司位於東京都港區，社員約六十人，公司成立約二十年，早期以協助歐美外商企業在日本進行整棟社宅租賃起家，累積了外商企業的客群以及開發建造的經驗後，客戶的九十％為非日本籍，公司體制與業務逐漸擴大，目前業務內容從租賃、房產仲介、土地開發建造、代銷乃至民泊、月租公寓套房營運、物業金流管理…提供一條龍的完整服務。HJ集團旗下並有日本「第二種金融免許」牌照的資產管理公司，根據客戶需求提供各項投資建議，以及房產信託證卷交易買賣。
也正因為這樣的背景，HJ是日本少見的「國際化」取向的不動產公司，社員皆精通兩種以上語言，通路包含中華圈歐美、日本，甚至連法務和司法書士（代書）團隊都精通八國語言，協助交易過程各種細節的審視和說明，以及相應稅務會計事務所的連攜服務。與一般日本在地不動產公司，或是專注於中華圈的不動產公司相比，HJ對國際交易的經驗和能力更完整，買方市場更為寬廣，而對賣方來說，也因為看重HJ大量的高端國際買家網絡，而願意優先釋出最好的物件。
透視台日文化差異 深度把關
「從制度面來看，海外客戶不瞭解日本體制，和各項物件修繕體制預算、除了購買的契約與重要事項書件以外，我們也有專業團隊事先估算未來短期與長期可能發生的成本。文化面來說，日本特有一種表達方式含蓄的『曖昧文化』，但因為我們是日本在地仲介，因此沒有空間和文化上的距離，能實地深入為客戶做好相關細節確認、進行斡旋。」林孟築說。
本身是台灣人到日本交換學生後，就留在日本讀書、工作，林孟築表示，雖然自己沒有語言的障礙，但剛開始進入業界前半年，還是不夠瞭解這種職場曖昧文化而暈頭轉向，不過徹底理解雙方文化後，卻使得她成為最能滿足台灣買家的代表。像是曾經有一個交易額將近四十億日幣的案件，她在調查資料時發現該案位址曾發生過事故，雖然後來已重建幾次，不算法律上的事故屋，但因她了解台灣買方的文化禁忌，還是決定立刻告知，買方後來也決定放棄這個物件。「其實我那時候剛進公司沒多久，說沒有業績壓力是騙人的，但我還是沒有思考太多就立即向買家報告，因為這就是我作為台灣買家代表最無可取代，也最重要的使命嘛。」林孟築笑著說。因為HJ台灣辦事處的成立而再度回到台灣，有機會更深入地服務台灣人，也希望讓日本人更加認識台灣人的雄厚實力。
Tel：+81（0）3-3588-8860
台灣聯絡人：林孟築
手機：0988-052-729（台灣）
Tel：+81（0）809027-5771（日本）
台灣事務所籌備中
