限貸令發威，投資熱錢大出走！產業搶進、人口湧入、低基期……美國德州增值利多比照「竹北模式」

「兩年前我第一次到德州奧斯丁考察，發現那裡簡直就是15年前的竹北！房子還在蓋就已經有很多人來求租。」Melody美加生活顧問創辦人何少緯Sean回憶。正如同十多年前矽谷房價高漲，大量公司和科技人出走，西雅圖受惠成為新興科技之都；近幾年西雅圖漸趨飽和，土地成本和稅率皆低的德州成為產業遷移的下一個目的地。尤其德州的奧斯丁和達拉斯原本就是高科技重鎮，許多矽谷企業原本就在此有分支機搆，加上居住成本低、免收所得稅等優勢，找工作的人才樂意入駐，缺人才的企業爭相入主，形成人才與產業疊加的磁吸效應。

目前全美前500強企業中，已有55家將總部設在德州，超越加州的53家。台灣人熟悉的特斯拉、豐田、HP等一線企業都已將總部遷到德州，蘋果也在奧斯丁設置新園區。美國政府力推的半導體產業，德州更是已成為全美擁有最多晶片製造廠的地區。

住房供不應求，德州房市5年漲幅高達42~50%

統計2000年至2022年間，德州就迎來了900萬以上遷入人口，其中休斯頓、奧斯丁和達拉斯是最多人口移居的三大城市，光是休斯頓在2022年一年就吸引了9萬多人移入。大量企業和就業人口移入的結果，就是住房供不應求，房價漲幅高於全美平均，租金價格也連年上漲。

以房價漲幅來看，2023年7月至2024年7月，全美別墅的房價漲幅為4.3%，其中達拉斯漲幅為7.2%，休士頓漲幅甚至高達9.7%，明顯優於全美；以租金行情來看，用一棟位於休士頓南部Rosharon的4房獨棟別墅為例，總價僅約1,100萬台幣，月租金行情卻達到7~7.5萬台幣，租金投報率約為8%，約是台灣的3倍，而且還在不斷調整。Sean說：「德州很多房東現在都不和房客簽超過一年的長約，因為一年之後可能租金又要調漲。」

怕租不出去，「包租代管」讓包租公躺著賺

德州的房子好租到什麼程度？目前德州最大、全美排名第四的長租型別墅開發商Wan Bridge Group（下文簡稱WB）甚至推出「包租代管」模式，也就是投資客購屋後再簽立合約將房屋「回租」給WB，由WB當二房東，之後不管房屋是否真的租出去，屋主都能依合約定期收到房租，而且期間的房屋稅、保險、管理修繕都由WB負責，屋主不用花費多餘心力就能當現成的包租公。而讓WB敢於推出「包租代管」模式的底氣，就在於其旗下德州3,000套房高達98.6%的超高出租率，幾乎是一有空房就馬上被租客預訂。

千萬總價輕鬆入手，小資族也能當美國房東

「全美東岸、西岸各地訪查一圈，發現德州的確最值得一般人投資。」Sean說。Melody美加生活顧問公司在10年前從協助台人赴美生子業務起家，是台灣首家、也是唯一一家將赴美生產服務透明化、合法化的業者，後來因應客戶需求，陸續延伸出置產、移居等一站式服務，也一貫強調合法保障、專業證照及用心服務。「到美國生產的客戶群體多半有移居規劃，因而有置產投資需求。」Sean説明。由於東西岸主要城市的房價已居高不下，很難成為海外投資的第一站，檢視各種數據和實地考察後，發現門檻低、投報高且成長可期的德州是最適合的標的，而WB管理營運中的社區無論從管理品質、居民素質、空屋率觀察，到新建案的地點位置也都無可挑剔。

延伸閱讀：德州是美國最富有的州之一，將成為下一個矽谷！

3大策略，投資德州立於不敗之地

Sean分析投資德州的標的選擇策略，首先，長租型別墅優於商辦和公寓，因為商辦在疫情後因為居家辦公趨勢空置率居高不下，而公寓多位於市中心，房價較高，對於家庭成員較多的中產階級來說並不友善。相對之下距離市中心30~45分鐘車程的別墅類型產品可以享有更大空間和優質居住條件，更受美國白領青睞。其次是瞄準移居三大城市休斯頓、奧斯丁和達拉斯，以及周邊是否有足供的產業工作機會及人口成長潛力。目前Melody美加生活顧問代理的10餘個物件無論成屋或預售屋都是根據這樣的標準，有位於特斯拉總部旁，也有的鄰近NASA，還有位於德州大學旁的產品，熱度顯而易見，且總價皆位於34~42萬美金之間，非常容易入手。

台灣買房貸不到？德州置產能貸款6成

Melody美加生活顧問目前已是WB在台最大的合作代銷公司，由於免收仲介費和可以協助購屋者審視合約、線上開戶、線上購屋、線上貸款的全程貼心服務，加上可提供後續延伸的教育、移居、財富管理等一條龍服務，而獲得許多死忠客戶的青睞。尤其Melody還以最大代銷的話語權，向WB爭取到與全美排名前十的華美銀行協商，提供WB海外投資人即使在美沒有信用分數，也能享有6成的貸款條件，對於因台灣限貸令而選擇出走的資金又多了一重誘因。

問及台灣投資者因限貸令而出走海外的狀況，Sean含蓄地表示，由於美國房市相對成熟穩定和美金的強勢，不像投資日本或東南亞需要留意匯率變動、或對海外投資人課徵海外買家稅等不友善的政策，近期美國置產的詢問度的確明顯增多，越來越多買家想了解如何到美國置產。尤其是在這一波限貸令之前就出現有投資者因為地緣政治風險，基於「雞蛋不要放在同一個籃子裡」的心態而開始尋找海外標的，也有不少是本身就持有綠卡或有意規劃移民的客戶，利用投資房產收到的租金，當作小朋友的留學基金，達到以房養學的完美規劃。「法令完善、資訊透明、房價門檻低、租金投報率高，房市向上趨勢可期，加上包租代管不用花費多餘心力，這些才是不能錯過德州的主要原因。」

Melody美加生活顧問（創昱國際有限公司）

從2016年開始協助台人赴美生子業務起家，「Melody美加生活顧問」是台灣首家、也是唯一一家將赴美生產服務透明化、合法化的業者。因應客戶需求，陸續延伸出置產、移居等一站式服務，也一貫強調透明化、合法保障、專業證照及用心服務，也因此成為德州最大開發商Wan Bridge Group在台灣最大代理合作夥伴。

● 官網：Melody美加生活顧問公司│月子中心、移居知識分享、房地產投資│業界唯一一站式諮詢服務，解決您前往美國加拿大生產的問題 (melodyusbaby.com)

● 官方LINE：Melody美加生活顧問公司