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財經 | 地產風雲

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政策因素 恐成壓垮無殼蝸牛的最後一根稻草

廣編企劃
2022.05.24

台灣居大不易,擁有一間屬於自己小窩的夢想,似乎已經離民眾愈來愈遠,在疫情影響經濟景氣、通貨膨脹壓力有增無減、升息陰影已然壟罩下,政策連祭數波選擇性信用管制意圖打擊「炒房」氣氛,但過猶不及,「政策因素」恐怕已讓真正有需求的購屋族,晉身有殼蝸牛的想望也隨之破滅。

過去幾年受到全世界主要央行實施量化寬鬆(QE)、市場游資大增的刺激,全球都有高房價的問題,只不過,隨著美國聯邦準備理事會(Fed)停止購債、縮減資產負債表等量化緊縮(QT)措施陸續出爐,房市似乎也面臨拐點。根據內政部公布最新移轉資料顯示,今年第一季的建物買賣移轉棟數 8.5 萬棟,連續兩季的移轉棟數年增率都僅維持5% ,增漲力道已不如先前雙位數強勁。

大環境變數增 自住客首當其衝

如此大環境的發展也隱然透露對有意購屋者不利的氣氛,正處現在進行式的升息更是對有意購屋或正在繳房貸的民眾造成實質壓力。美國聯準會「超級鷹」的貨幣政策態度,讓央行在3月跟進升息一碼(0.25個百分點),且即使面臨本土Covid-19疫情嚴峻、內需明顯受到抑制的負面因素,市場仍預估6月將持續升息腳步,未來三季各升息半碼的可能性不低。

升息還不是影響房價的唯一因素,俄烏戰爭造成的通貨膨脹仍居高不下,只要戰事未到終結的一天,能源及大宗物資價格回穩不易,代表高通膨環境將無止盡地延長。根據財團法人台灣營建研究院調查,今年1月鋼筋每噸報價2萬2900元,對比去年1月每噸的1萬8500元,1年內鋼筋就上漲近24%,水泥、人力成本也是逐年墊高,建商成本壓不下來,自然也難以反映在房價之上。

此外,近期爆發的本土疫情更是讓經濟景氣前景壟罩烏雲,內需消費已經受到衝擊,央行更不惜犧牲經濟成長率打擊通膨,結果是人民的荷包縮水,具有居住剛性需求的受薪階級若只能靠自己的薪水買房,談何容易?

限縮30年房貸 恐壓熄購屋最後一絲希望

根據內政部3月31日發布的房貸負擔率指標顯示,去年第4季全國及6都房價負擔能力指標,全國房貸負擔率約37.83%,全國房價所得比為9.46倍;其中又以台北市及新北市房貸負擔率分別為65.09%及50.02%較為凸出,房價所得比各為16.29與12.52倍,代表得不吃不喝超過10年才能購得房產。在高房價的時代,年輕族群及首購族具有拉長貸款年限、減輕每月還款負擔的需求,30年房貸也因此被普遍選擇為滿足自己「五子登科」中「房子」的重要工具。

然而,中央銀行總裁楊金龍日前在立法院報告上指出,未來不排除限縮30年貸款年限,引發廣大購屋族議論紛紛,有民眾認為,此舉可讓市場炒房的氣焰為之一挫,但有更多的民眾感到悲觀,如此一來,豈不代表每個月的房貸支出將大幅增加?

雖然央行緊急滅火,指出未來「限縮30年房貸」的措施,可能針對目前管制的「受限房貸」戶,除非首購族是購置高價住宅貸款,否則不會受到影響。所謂的「受限房貸對象」,主要是指包括公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第2戶購屋貸款,以及自然人第3戶以上購屋貸款,首購族除非買的是「高價住宅」,不然應不會受影響。但央行一手升息、一手釋出限縮房貸風向球,不免讓房市氣氛更為風聲鶴唳。

為何有此想法?以一個簡單算式就能反映購屋族如果沒有30年房貸的支援,壓力將有多大。以貸款1000萬元、一段式1.7%利率為例,30年房貸1個月須繳約3.5萬元,若房貸縮短到20年,在利率條件不變下,則每個月的房貸逼近5萬元,1年需增加16萬元的房貸支出左右。

這還沒有計算到未來隨著央行升息可能調升的房貸利率空間,市場已經普遍認為,未來房貸利率回到在2%以上不是不可能,在雙重壓力下,對年輕族群及首購族甚至於有換屋需求的民眾而言,買房的壓力恐怕已經遠超過他們能負擔的能力。

有網友就反映,如果沒有30年房貸,想要買房等於期待一個「消失的未來」。政策應該是站在協助民眾減輕買房壓力,尤其近幾年政府從火熱的房市中獲得不少超額稅收,透過政策補貼讓具有剛性需求者「買得起房」,而非加重貸款壓力讓年輕世代「養不起未來」,才是讓國民充滿夢想的正本清源之道。

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