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財經 | 地產風雲

一個簡單方法,測出你適不適合借錢投資

來源:StockMonkeys.com@flickr, CC BY 2.0
撰文者:紅色子房

讀者提問:

子房老師,我是月薪四萬的上班族,由於物價飛漲,很想利用投資工具翻身。最近有朋友介紹一個在美國的房地產投資機會,只要200萬,估計每年有12%的報酬率,等於是每年可以賺24萬,但至少要持有三年。因此我打算申請信用貸款,貸款200萬,算下來5年貸款平均年利率6%,馬上有套利機會。但是因為家人阻止我負債,目前陷入冷戰。請問您支持我的投資計畫嗎?

子房觀點:

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你好,首先對於你想投資的企圖心與積極度,給予高度肯定。記得在「富爸爸窮爸爸」系列書籍裏,就教育鼓勵帶來投資現金流的「好債」,減少消費自用的「壞債」。這樣的理念,我也是相當認同。

但是即使如此,我認為如果你追求穩定的投資,專注「正向現金流」是很重要的。什麼是正向現金流呢?就是你每月的收入,扣除相關費用仍有盈餘,你不需要再貼錢去填補資金缺口。

以你的美國房地產投資為例,200萬本金以每年12%計算,年賺24萬,等於每個月有2萬元的收入。但是你的信用貸款,以200萬貸款利率6%計算,每個月本息攤還要3.9萬。等於為了這個投資,你還得貼每月1.9萬還給銀行,呈現「負向現金流」的情形。如果以你每月四萬的月薪,等於每月有一半薪水得先去還債。

你可能很迷惘,明明年賺12%的投資機會,扣除6%的融資成本,有 6%的套利機會呀!這如果是在房地產貸款裏,因為有「還利息不還本金」的幾年寬限期,所以會有「正向現金流」的機會。但是如果是用信用貸款,每個月本金利息都要攤還,所以壓力會大得多。因此,會動用到信用貸款,多著眼於短期房地產的增值。也就是說,你投資的200萬房地產,有機會一年內賣掉,可以賺個10%以上。如果是三年以上長期持有,你就必須要準備部分資金水位,填補短期的本金償還空間,以期待三年後的資本利得。

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其實如果你投資的200萬,在三年後仍可收回200萬以上資金,這個投資計畫的財務效益是可行的。但是,如果這段期間的「負向現金流」會對你的生活造成壓力,我認為這投資計畫「不適合你」。投資計畫可行但「適不適合」,就代表你有沒有能力走完這條投資最終獲利之路。

在業界我看到太多馬前失蹄的地產大亨落得負債累累,關鍵並不是他投資計畫不對,而是他「氣不夠長」。倘若如果過了那關,今日就不可同日而語。

因此,對於初入房地產投資的新手,運用借貸槓桿操作投資,建議請先專注追求「正向現金流」。每月現金沒壓力,氣夠長,不管未來出售或持有都游刃有餘。

作者簡介_紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作:《危機入市!投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術:外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密

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紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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