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財經 | 地產風雲

政府打房不手軟,「有房沒錢」的人慘了!四個度過房市危機的方法

撰文者:紅色子房

讀者提問:

我是在一年半前買房的普通上班族,當初跟親友辛苦籌錢背房貸,好不容易買下一棟房子。其實現在我每月房貸壓得我頗重,政府又持續打房不手軟,最近聽說鄰居出售房價已經跌了兩成,我該怎麼辦呢?

子房觀點:

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面對政府選前持續猛烈打房的政策影響力,由於實際反應會因對象而異,我一向都用「房與錢四象限族群」進行分析:

「有房有錢」象限的族群,這些人曾經度過了許多房市景氣循環,在口袋深不缺錢的情況下,房子短期也不急售,目前早就將重心轉往海外不動產投資了。

「沒房有錢」象限的族群,目前這些族群才是真正應該對政府打房政策按讚的族群,現在正摩拳擦掌決定何時危機入市。

「有房沒錢」象限的族群,這應該是讀者提問所代表的族群。

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「沒房沒錢」象限的族群,基本上房子在每個時代都是高價品,在房價所得比短期內大幅下降機率不高的情況下,建議以租屋為優先,逐「好工作」而居,想辦法先進入「沒房有錢」的象限。

至於讀者提問,我用朋友L的故事來說明。

L是我高中學弟,研究所畢業後到晶圓廠當了五年製程工程師,當年景氣正熱時每年薪水加上股票分紅都有百萬以上。L是認真踏實的人,但總覺得在無塵室裡一直工作下可能永遠都交不到女朋友,因此後來毅然辭職回去學校念博士。

博士念了七年,把積蓄都花完了,出來想找個教職竟然都找不到,幸好經學長介紹回到業界某大面板廠去當主管。兩年前新婚在竹北郊區買了透天別墅,總價1200萬,背了約900萬房貸;今年政府持續打房,若比照最新實價登錄單價,他的房子跌價已經破1000萬以下。同時,不敵韓國面板大廠的攻勢,他的面板廠總經理也通知他準備開始放無薪假。

L偶爾會看我的文章,看到我房與錢的四象限系列文章時,常笑稱自己是「有房沒錢」一族,說應該平常多跟我聯繫交流才不至於落入這番窘境。

其實,我認為L是單純認真的人,總相信只要認真去做就一定會有好的結果。當年他想回去念博士時,紅色子房由於也在大學兼課,深知國內大專院校正式教職難覓,勸他想清楚投資報酬率再說。結果他仍然相信指導教授的勸說,把人生的黃金階段奉獻給他的指導教授做研究案;可惜的是,七年後,指導教授在他畢業後仍無法安排好他想要的教職,此時市場科技新貴也開始慢慢地褪色了。

L與新婚的妻子都在面板廠上班,兩人月薪加起來快9萬,當初估計每月3萬多房貸應該還得起,因此在代銷強勢攻勢與美夢下買了這間房子。然而,在公司宣布無薪假時,他們的薪水估計不到6萬,房貸變成沉重的負擔。

「子房哥,現在怎麼辦?」L打電話來,希望我能給他專業意見。

「L,坦白說,你只能承認當初買貴了。現在政府持續打房,下一手買家也都要求依實價登錄單價『最低點』開始談。唉,你的資產很明確是縮水了。」我說。

「嗯,那我不賣行吧!只是這房貸壓得我們有點重,有沒有解決的辦法?」L說。

「嗯,房貸利率未來會持續升息喔!」我說。「好好跟家人討論,要不要換個工作,換個環境。」我坦白的建議。

L沒講話,我聽得出他在電話另一頭的無奈。

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「有房沒錢」象限;在一陣打房叫好聲中,這是被政府與媒體忽視的一個族群。

選前房市多空交戰價量背離,多數人保持是「現金為王」的觀望時機。

然而,對於「有房沒錢」的族群,可能與上述L的狀況很像,該怎麼面對這房市危機呢?

紅色子房建議以下四個方法,至少還可以度過兩年寒冬,取得還款喘息機會。

一、申請政府青年安家優惠貸款補助:在符合政府優惠補助條件下,讓政府補助負擔利息費用,降低房貸的壓力。

二、轉貸:這就要好好跟銀行打交道了。在目前各銀行爭取房貸業務之際,以「借新還舊」的方式,再爭取兩年的寬限期。同時,建議商議固定利率,來面對可能未來可能升息的變動。

三、忍痛賠售:我想賠售這是大家都不願意面對的事。但是若以生活機會成本來看,也許短期賠售反而更海闊天空。

四、售後回租:對於有自住需求的朋友,若是擔心房價持續下跌,可以採售後回租的方式,一來守住價格不會太差,二來短期內不用急著搬家,也不失一個好方法。

作者簡介_紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作:《危機入市!投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術:外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密

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紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,產官學二十年以上經驗,有外資法人地產軍師之稱,擅長以淺顯易懂方式分析房地產投資趨勢。現任紅色子房瑞德資本董事總經理,長期以「地產影響力投資」理念推動資產活化,事業橫跨資產管理、風格公寓、共享辦公室與私募創投等。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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