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財經 | 地產風雲

老公寓 PK 新小宅》重點不是房子大小,是看你要住多久?

來源:Mariversa@flickr, CC BY-SA 2.0
撰文者:紅色子房
地產軍師紅色子房 2014.05.29 28,144

讀者提問:

您好,我們是在台北工作的上班族夫妻,工作十年總算有些積蓄,大約有2千萬的預算想要買房子。由於台北市房價較高,以我們的預算若想買三房兩廳的房子,大概只有三十年以上老公寓可以選擇。其實我們也考慮買新完工的捷運共構宅,但是看來看去2000萬的預算,扣掉公設只能買到頂多一房一廳大小的房子。長輩建議我們買老公寓,面積又大公設比也比較低,未來也有機會都更;但朋友說老公寓要花很多錢裝修,不見得比較划算。到底該怎麼決定呢?

子房觀點:

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還記得紅色子房的文章「付租金好還是付房貸好?這問題根本就問錯了」提到,要把「人生居住遷徙選擇權」掌握在自己手中。除此以外,一旦決定買房的同時,紅色子房建議讀者也應該要進一步思考:打算可能在這裏住多久?

以買車子為例,有些喜歡「玩車」的朋友,大概不到兩三年就換一部車子。除非是完全不考慮金錢損失的富家子弟,一般玩車的人都還是會考慮脫手的問題。比如說,有些人買車會選擇在二手市場上比較好賣、比較抗跌的雙B車款,顏色同時考慮大眾偏好的黑、白、銀等基本色,如此一來未來脫手跌價比較小,同時比較好賣。

回到買房抉擇問題,如果是打算居住十年以內就換房的朋友,建議買「未來好脫手」的房子。怎麼判別這房子未來好脫手呢?

第一考量是「區位」:建議讀者可以參考紅色子房地段指數網站,這是紅色子房指導資訊工程師依據政府實價登錄每月最新資料,將各區域交易記錄位置在Google Map上轉化成宛如紅外線熱感應圖的「交易熱度分析」。而顏色最「火紅」的區域,就是最熱門的交易熱區,也可以解讀成該行政區裏買賣房子較受歡迎的區位。

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第二考量則是「屋齡」:一棟屋齡2年的房子,住10年後屋齡有12年,還算是成熟的中古屋。但是一棟屋齡 35年的房子,住10年後屋齡已經有45年。依據不動產估價的「建物經濟耐用年限」,RC鋼筋混凝土造建築物的耐用年限為50年,逼近耐用年限的老房子,其建物殘餘價值不高,只剩土地持分的價值。倘若可以做都市更新,還有翻身的一線生機。倘若都市更新遙遙無期,未來可能只有降價求售。畢竟「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」。

以上「區位」X「屋齡」是一個加乘的效果:好區位,屋齡老一點沒有關係,因為會有人三不五時來敲門洽詢都市更新或表達收購意願。如果是較冷門的區位,建議買房屋齡新一點比較好,至少未來賣相比較漂亮。

最後再回到掌握「人生居住遷徙選擇權」的問題,如果全家想居住生活在台北市,即使透過「區位」X「屋齡」的篩選,目前預算仍不足以負擔理想大小的好房子,那就用租的吧!如果咬牙買棟不是很理想的老舊公寓,住10年後無法都更又難以脫手,還不如找個好房東跟他租10年,租約到期後瀟灑地離開。

畢竟從都市發展角度來看,超過耐用年限的老舊公寓,遲早都是要拆除重建的。新宅跟老宅比較,如果打算擁有30年以上,甚至考慮傳給下一代,當然是新的比較好!

作者簡介_紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作:《危機入市!投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術:外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密

追蹤《紅色子房投資團隊》與《紅色子房粉絲團》:
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紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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