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財經 | 地產風雲

想聰明買房?下次接到銀行推銷電話別立刻回絕

來源:Martin Cathrae@flickr, CC BY-SA 2.0
撰文者:紅色子房

讀者提問:

我們夫妻最近剛簽約買了生平第一棟房子,總算圓了買屋夢。但是碰到銀行貸款人員詢問要不要寬限期時,夫妻兩人意見就不一樣。我覺得可以用寬限期呀,這樣初期負擔不會那麼大。妻子覺得既然要背債,就趕快把房貸還一還,無債一身輕。請問哪一個比較有道理呢?

子房觀點:

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回答這個問題之前,我想請每個讀者先自己回想一下。每當接到銀行專員電話行銷,告知你有優惠貸款的通知時,在目前生活財務無虞的前提下,你當下的反應是什麼?以下有兩個選擇:

A:回答「不需要,謝謝!」然後隨即掛掉電話。
B:回答「噢,這樣呀?利率是多少?」稍微花一分鐘了解內容。

如果是屬於前者,我建議這樣的讀者們,貸款不要用寬限期,趕快把房貸還清。如果是後者,才有正確使用寬限期的觀念。

怎麼說呢?寬限期基本是就是一個「套利」的觀念。套利的意思,就是借利息較低的錢,去賺利率較高的收入。比如說,有一檔基金投資報酬率每年可達5%,你借了年利率3%的錢去買這檔基金,算下來你每年可以「套」出2%的報酬收入。

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紅色子房用最簡單的算術舉例:今天甲借給乙1000萬,借款10年,倘若不計利息,每年乙要還給甲100萬。

如果甲跟乙要每年2%的利息,乙除了每年要還給甲100萬,第一年還要補20萬利息(1000萬*2%)給甲,第二年除了還甲100萬外再補18萬利息(剩900萬*2%),第三年除了還甲100萬外再補16萬利息(剩800萬*2%)。單看利息,這樣三年的利息加總共計54萬。

但如果甲給乙三年寬限期,每年只要還息不還本,乙第一年要還給甲利息20萬(1000萬*2%),第二年的利息也是20萬(1000萬*2%),第三年的利息也是20萬(1000萬*2%)。本金不動,這樣的利息加總共計60萬。

上述兩種情形,「有寬限期」比起「沒有寬限期」,利息加總多了6萬,代表什麼事發生?

乙使用寬限期,這三年來保留了300萬在身上,但是得多付出6萬元的代價。

因此,如果乙不拿這300萬去其他地方,用機會成本賺比6萬元還高的收入,就等於平白損失6萬元。

所以讀者要建立一個認知,「只要使用寬限期,整個借貸行為付出的利息會增加。」

回到單純買房邏輯,到底使用寬限期怎樣才有利?

簡單的說,對於「在寬限期結束後賣房,同時賣房增值收益高於因應寬限期多付的利息」,這樣就就有利!

因此,紅色子房歸納以下三種情形:

如果是「一生就買這一次房」的讀者,如果財務情況允許,其實就不需要考慮寬限期,因為這樣反而增加你的利息支出。

如果是「一生就買這一次房」的讀者,同時具有多角化的資金投資管道與頭腦,若是找到年投資報酬率比房貸利率還高的金融投資商品,也可以考慮使用寬限期省下本金,轉去投資這些金融商品,賺更多的利潤回來。這就是「套利」的觀念。

如果是打算「買了房短短幾年又換房」的讀者,在預期房價可能會上漲的區域,也可以考慮使用寬限期。因為可以用最低的利息成本,獲得更多房價增值的獲利。但是,如果房價下跌可就損失大了。除了利息增加以外,該還的本金還是要還,加上因為房價下跌造成自有資金回收的損失,將出現三重打擊。

對於自住一族,依照紅色子房曾經說的「10+25 買房成功人生公式」,前10年買房重增值換屋,後25年買房重保值養老。倘若眼光精準,拚前10年增值的這棟房子,可以考慮用不斷轉貸「借新還舊」方式,一直享有寬限期,拚到最後第10年增值出售,把所有因為使用寬限期所增加的利息成本一次賺回來。但是後25年養老的這棟房子,就不建議使用寬限期了,如果可以,甚至貸款越少越好。

因為根據富爸爸窮爸爸理論,買房自住是負債,不是投資。負債嘛,還是越少越好囉!

還有,下次接到銀行貸款行銷電話,建議讀者可以隨口問一下利率跟手續費,多想一下近期有沒有可以套利的產品。畢竟「你不理財,財不理你」呀!

作者簡介_紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作:《危機入市!投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術:外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密

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紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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