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財經 | 地產風雲

就算炒房客退場一樣抗跌的地段

撰文者:紅色子房
幣圖誌 Bituzi 2013.08.15 41,264

紅色子房語錄:Location, Location, Location是不變的定律。

自從紅色子房發表後實價登錄時代 六大都會交易熱區分析圖一文,兩周內感謝眾多讀者的來信試用BETA版實價登錄分析網站,並給專案團隊許多使用介面修正建議。

經過了專案團隊兩周來的修正與測試,每天請求開放試用的來信仍不斷。因此,紅色子房決定直接公開網站並進行範例教學,讓更多讀者們可以開始使用,我們也會持續依據讀者建議每周進行版本的升級。

網址:http://price.yam.com

對Yam字很面熟吧!沒錯,這是紅色子房與Yam(蕃薯藤)理財網團隊合作的房價實價登錄分析網站,讀者也可以從幣圖誌右上角服務項目連結至該網站。

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有了大型網站的伺服器資源及堅強的工程師團隊,我們就可以快速處理全台灣近30萬筆實價登錄資料,並依照紅色子房的設計,整理呈現對買方相當實用的資訊。但由於是採Google Map介面,建議以Google Chrome 開啟可獲得最佳處理效率表現。

至於實價登錄分析理念,紅色子房曾在房價的組成基礎 兼論實價登錄的謬誤一文提到,「房屋價格 = 建物價值 + 土地價值」,建物價值照正常來講應該是要逐年折舊的,但土地價值會因為區域住房需求發展而有漲跌不同。因此,在兼顧自住或投資的個人區域喜好下,找到「持續有交易需求,且土地會增值的地段」,才是對讀者有幫助的資訊。

為了精簡介紹,紅色子房就直接以想在台中投資買房的友人Y為範例,教大家如何以輕鬆三步驟找到增值買房地段。

步驟一:尋找並圈選交易熱區

友人Y是台北人,很喜歡台中的優質天候與愜意生活,但是對台中房地產市場不是很熟悉,因此我建議她先選擇實價登錄交易量最大的西屯區。

─本文獲「幣圖誌」授權轉載

我們先以西屯區高速公路以東的部分為例,就包含了大家熟知的逢甲商圈、七期市政計畫區、五期大墩生活圈等。並將網站顯示類型調整為「交易熱度」。

依Y對台中幾次的旅遊經驗及印象,以及透過Google Map了解相關區域的街景圖,Y印出網站地圖並初步框選了A,B,C,D四個值得關注的交易熱區。

步驟二:選擇符合單價預算區域

將網站顯示類型調整為「實際單價」,Y就可以看到同畫面區域的單價分布,顏色越深單價越高。

Y也可以點選其中有興趣的單價區位,就會顯示該區位的相關交易明細。

從畫面顯示的單價,Y依據她目前的財力規模及預算,我勸她先忍痛劃掉可能無力投資的A、C區域。

步驟三:紅色子房地段指數分析

接下來是重頭戲了,請把網站顯示類型調整為「地段指數」。

地段指數的原理很簡單,從每筆政府實價登錄資料,以重置成本法扣除建物殘值,計算出土地持分價值與單價。接著以該行政區土地持分單價平均值為分母,每筆物件土地持分單價為分子,便可計算每筆物件地段指數。

指數大於1,代表該地段土地單價為區域平均值以上。指數小於1,代表該地段土地單價為區域平均值以下。地段指數每月隨著新物件資料的加入,進而調整平均值,使得每個物件地段指數有不同的消長變化。

依照我的解讀,高地段指數物件所圍塑的區域,便是房市多頭時具優先增值力,房市空頭時具價格抗跌性的地段。

回到Y的找房地圖,地段指數分布顯示如下,顏色越深地段指數越高:

Y把整張圖給印了出來。

根據觀察及我的建議,Y選擇了C,D區域應是投資布局的好地段。

但由於剛剛步驟二分析時,C區的單價太高曾遭刪除,但考量地段因素,Y聽從紅色子房建議,讓C區敗部復活,改找小坪數的產品,仍有機會進駐好地段。

因此Y的投資台中策略地圖已成形:

到C區找套房產品,到D區找兩房一廳產品。

讀者們學起來了嗎?

[快速結論]

房地產實價登錄分析資料,若沒有經過整理,是蘋果與香蕉的比較,所以前輩張金鶚副市長才會弄出一套討論「標準住宅」版的台北市房價指數。

但若沒有經過地圖分析,教讀者如何做決策呢?

從房地產實務角度,想要房地產增值或保值,管他是豪宅還是平價住宅,長期來看最終決定要素還是「地段」。

簡單三個步驟,跟著紅色子房,你也可以變成口唸「Location, Location, Location」的買房高手。

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幣圖誌 Bituzi

幣圖誌是以「投資人如何實際在金融市場上獲利」為唯一主題的部落格。談論的領域包含期指波段當沖、台股籌碼法人價差、程式交易、房地產與美股投資,作者群強調文章必須兼具實戰經驗與個人特色。 幣圖誌 Bituzi blog:http://www.bituzi.com/

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