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財經 | 地產風雲

張金鶚:買房子,快樂比地段更重要

撰文者:張金鶚
非讀BOOK 2013.03.20 69,413
(攝影者:張鎧乙)

「新北市每坪40萬元以下都可以買」、「跟著捷運買房長期倍數增值」、「買下一個信義計畫區」、「買都更老屋翻身變金屋」⋯⋯這些都是過去媒體最常包裝的房市話題與賣點。

但跟著這樣的邏輯買屋,可能會大失所望,因為「別人眼中的好房子,可能不會是你的好房子」,甚至「市場公認的好房子,更可能不是你理想中的好房子。」原因為何?

育有一雙子女的雙薪小夫妻,為了讓孩子進入明星國中,省吃儉用「拼」進台北市的舊公寓;一對頂客族的設計師夫妻,為了創作、景觀與實現即興生活的理想,遠離市區,選擇了淡水面海的景觀好宅。

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小家庭與頂客族這2種不同的家庭組合,他們眼中各自需要的好房子、生活需求、所期待的居住品質,大相逕庭。

在雙薪夫妻眼中的老公寓,鐵定不是頂客夫妻眼中的好房子;相同的,頂客夫妻夢想中的生活好宅,絕對不符合雙薪家庭的居住需求。

有些因素比地段更重要

那麼,為什麼市場總是想用一把「尺」,去衡量每個人的購屋決策,甚至都很敷淺地用「這間房子能否賺錢」的結果去衡量好壞與對錯。

我一直無法認同,全台灣的購屋策略只能跟隨一個原則:「地段」。這些由業者提出的「市場法則」,不應該完全左右購屋人的決策;甚至我認為,購屋人應先建立「買到一間未必賺錢但適合居住的好房子,勝過買一間只能賺錢但不適合居住的爛房子」的自覺。如此一來,市場法則就會跟著改變,我們才擁有更好的居住品質。

有機會的話,請到接待中心逛一逛,你會發現,很少有銷售人員會不厭其煩地強調:「這間房子冬暖夏涼,最適合老人與小孩居住。」「這棟大樓有人性化的管理及配備,省下日後維修的費用與管理瑣事。」「我們的營造廠從施工工法改進,降低了在潮濕多雨環境下房屋漏水的機率。」「在公共空間裡,配有廚餘機及太陽能設備系統,環保又愛地球。」⋯⋯有多少建商願意從居住及生活面來說明,房子的特殊與重要。

相反的,接待中心的銷售人員經常都是這麼告訴你:「附近每坪行情80萬元,我們土地取得成本低,只賣70萬元,每坪現賺10萬元。」「這裡距離『未來』捷運站,只有200公尺,通車後房價鐵定會上漲。」「房子距離市區只有一橋之隔,多花10分鐘,房價足足省了2成。」

以「心中之尺」取代「市場之尺」

因為多數人信奉買屋賺錢的美夢,代銷公司為了迎合大家買屋鐵賺的白日夢,只好編織很多不切實際的美麗謊言。

該如何改變價格勝於一切的購屋王道呢?根本之道,就是購屋人要先從自己出發,發掘自己的「心中之尺」,暫時放下「市場之尺」,才不會被市場牽著鼻子走,當了冤大頭而不自知。

「市場之尺」和「心中之尺」究竟有什麼差別?前者是建商、業者,為了把房子銷售出去而進行的美麗包裝,它很可能只是一個短期的未來題材,如重劃區概念、捷運題材、陸資概念,也可能是裹了糖衣的毒藥,像都更黃金屋、明星學區等。簡單說,就是闡述「買屋等於投資與賺錢」的神話。

「心中之尺」是架構在希望家人一起度過美好生活的前提下,事先了解家人過去的生長背景、居住環境、個人偏好、家庭組成及居住經驗等,再從中找到最大公約數。

如何建立自己對房屋的觀點(心中之尺)呢?購屋人不妨與家人反覆討論,推演及面對自己對於房屋的期望、能力與取捨,淬鍊出對房屋偏好的優先順序,也就是好房屋的「硬性元素」與「軟性元素」。

硬性元素包括住宅面積、格局型態、採光、方位、社區公共設施、鄰里環境及景觀;軟性元素包括鄰居素質、住宅管理、維護等,家人應共同討論這些選項的優先順序,哪些是絕對不能妥協,哪些選項是可有可無,有彈性調整的空間。這些優先順序確認後,就能找出購屋的最基本條件。

理性購屋才能戰勝市場

反過來說,購屋人未建立「心中之尺」之前,理論上不應該到接待中心或仲介店頭看房子,因為你買貴與買錯地點與產品的機率,比起已建立「心中之尺」者高出許多。

再者,即便建立好自己的心中之尺,碰到身經百戰、舌粲蓮花的房仲或代銷業者,仍有可能被業者牽著鼻子走,甚至忘了自己要的是什麼房子。唯有抱持理性購屋的心態,你才能戰勝市場,因為你的好房子,未必是市場的好房子。

「期待未來」或「活在當下」?

「買屋賺2倍」是很多房地產銷售廣告常見的文案,甚至很多首購族用「買20年前的信義區」的心態購買市郊的重劃區,想像未來脫手時,可以賺到N倍獲利,但實際上真是如此嗎?

買房卻賠掉生活品質

就以15年前,某建設公司在桃園龍潭鄉推出一個占地4萬坪、約2300多戶,被笑稱得經過百年,社區才可能會成為大鎮的「百年大鎮」社區,時至今日,這批房屋的價格尚未回到當初預售時的最高價。

因為建商造鎮的工期非常漫長,甚至可能超過10 年,這段期間生活機能不完備,住戶沒有生活品質可言。「百年大鎮」不是特例,類似的造鎮社區在許多新北市如汐止、安坑、新店等都看得到。

仔細想想,為了買一間能安居的房子,卻要忍受長期的生活不便,這種弔詭的現象都得拜台灣媒體近年一面倒的呼籲「買房=賺錢」的觀念。

經過9年房價大漲後,市場傳達著買房可賺「easy money」,甚至買房「賺錢並不難」的群眾心態,這就像是「哈哈鏡原理」,很多人到遊樂場裡望著哈哈鏡,借由鏡子表面凸凹不平的原理,看到自己扭曲的面貌,常讓人大笑。

自從2007年起,越來越多的購屋人因房價太高,感到焦慮不安,為了擔心未來買不起,只好忍痛追高,最後演變成為「含淚購屋」。

年輕人別太早被房貸綁住

根據主計總處統計,台灣很多雙薪的小家庭,薪水入帳後有3∼4成都用來清償房貸,因而排擠掉其他生活開銷,像是不敢出國旅遊、不敢進修、不敢看電影、聽音樂會,甚至在養小孩與買房之間只能擇其一。

長期下來,華人社會一直傳承「靠房子賺進第一桶金」的舊觀念,殊不知,它讓年輕人不僅背負極大的壓力,甚至提早被房子「綁」住,在21世紀快速變動的社區,舊觀念似乎已經不切時宜了。

因為全球經濟變動速度快,中小企業都難保能存活幾年,國內失業率居高不下,年輕人買屋就像行動不便的蝸牛,失去了到外地換工作的機會;由於能力有限只能居住在市郊外圍,失去了下班後培養人脈的機會;而為了賺錢還房貸,只好打消再進修的夢想。

對年輕人購屋這件事,在婚姻、工作、求學等不確定因素都確定後,再做購屋決策,其實並不算太遲。

釐清最初的購屋目的

當然,就算年輕人想購屋,也應該先建立好自己的「心中之尺」,不要被建商牽著鼻子走,因為不管是建商或市場派名嘴,總是過度簡化買房的觀念,不能因為建商說:「只要沿著捷運買準沒錯」或是「要買好地段的爛房子,勝過買爛地段的好房子」,就跟著這樣的邏輯去購屋,結果很可能是,你並不容易挑到符合自己真正需求的好房子。

舉例來說,如果是一個工作、生活與家庭都在淡水的上班族,為什麼一定要受限於買「好地段」框架,非買在市區不可?為什麼不能買附近新興的淡海新市鎮重劃區,而得跟著「市場」的購屋邏輯,買在已被市場炒作、超乎合理行情的捷運站附近,這樣的購屋決策是錯誤,甚至「本」(居住)「末」(賺錢)倒置。

其實購屋人只要認真想一下:「買房子的目的是什麼?」「是投資?還是消費?」以我自己為例,房子的本質是居住,要住得安心與舒服最重要,賺不賺錢則是其次。

打個比方說,買一間賺錢、但住得不舒服的房子,與買一間住得舒服、但不賺錢的房子,你選擇哪一個?

又或是,買一間未來5~10年「可能」會賺錢的房子,但居住期間要忍受生活上的不便,或是選擇5~10年住得很舒服,但未來不確定能否賺錢的好房子?這兩者差異在於,自住型購屋人在做購屋決策前,究竟是要「享受當下」,現在就住得很舒服,還是你要「期待未來」,但當下卻要忍耐生活不便。

對應市場派人士的觀點,就像是房市名嘴鼓勵大家買市郊重劃區,訴求未來有機會賺一倍,又或是名嘴教大家,寧願擠進市區小屋、老屋,也勝過買郊區大屋的區位觀點等。其實這些說法,購屋人不必照單全收。

自住應該「活在當下」

房子畢竟是自己的,重劃區的開發快則10年,慢則20年,若開發之初買進,得面臨交通不便、生活機能不足、晚上點燈稀少的住居環境,為了換取脫手時可能賺錢,你能忍受這樣的生活品質嗎?

至於購買市區老屋的缺點是,屋況與鄰居素質較差,在購買前,可能要再花百萬裝潢,不然就要過著爬樓梯練身體的日子,為的是市中心生活方便、脫手比郊區快。

這兩個對比的案例,我只想傳達一個觀念:買一間自己住的房子「活在當下」,應該要比「期待未來」更重要,因為房子一住少說7、8 年以上,為了一個未來脫手的風險,卻得忍受當前的不方便,換個角度想:「真的值得嗎?」

購屋是投資、還是消費?

買屋究竟該視為「投資財」,還是「消費財」?如果購屋人能夠釐清兩者之間的差異,就能明白,為何我與其他房市專家的爭論,總像一條永遠不會交叉的平行線。因為「買屋投資」與「買屋自住」的基本邏輯並不相同。

買屋投資,只要秉持「低買高賣」的原則,就像投資股票,逢低買進、逢高賣出,且盈虧自付,這是買屋投資的基本準則。

買屋自住,可就沒那麼簡單,因為買屋自住,目的可能是孩子就學、就近照料年邁父母、工作便利等,每個家庭的購屋目的並不相同,因此,若用別人的眼光來挑房子,挑錯房子的機率就很高。

國人平均每10年換屋一次,以這樣的頻率想像一下,10年都住在自己無法忍受的房子,這樣的結果你能坦然接受嗎?

不可否認,當前購屋人面臨到的困境是:不管是買自住或買投資的房子,都被市場塑造成「零和遊戲」,也就是前幾年買進的人是大贏家(因為買了有賺錢);反之,願意等待的人,就是大輸家(因為沒賺到)。

但房子與一般純投資工具如股票相較,本質上並不同,買股票是純粹投資賺錢,而買房子主要是消費居住,次要才是投資賺錢;如今市場「主從異位」,把買屋主要與次要的目的本末倒置。當然,不排除有人是因投資不成,不得不居住使用,或是原先想居住使用的購屋人,最後卻出售賺錢。

從我們長期研究「住宅需求調查案」來觀察,購屋者在回答購屋目的時,消費居住占了8成,只有不到2成的目的是投資賺錢,也就是說,買屋自住占了極高的比例。

買房自住是消費財

因此對自住客來說,房子是買來住的,目的是為了滿足基本的居住需求,必須用「消費財」的概念視之,也就是把付房貸當成付房租的概念,等到10年、20年後,當房子需要脫手時,才考慮賺錢與否。

如果賣屋能賺大錢,先恭喜自己的眼光很精準;若是賣屋與買進的價格差不多,那也不用太懊惱,因為你也沒虧到;最壞的狀況是賠錢賣屋,但就算面臨這樣的結果也不用太傷心,因為能長期住在符合自己需求、深感幸福的房子是無價的,或者,最後也能決定不賣。

該如何考量居住消費與投資的比重?答案因人而異,不論消費與投資是7 比3、8 比2 或6 比4,都意謂購屋人應重視居住消費勝於投資賺錢,判斷投資與消費因素也有所不同。

影響購屋消費因素,包括產品好壞、管理良莠、工作方便、鄰里環境優劣等;考量投資賺錢的因素包括市場景氣、增值潛力、區位條件及價格等。

先買自己需要住的好房子,然後再考慮這間房子未來是否能賺錢,這才是買屋自住應建立的正確觀念。

書籍資料

書名:房地產是一輩子的事:張金鶚的買房、賺屋65問
作者:張金鶚
發行日期:2013年01月18日
出版社:原富傳媒

張金鶚

從事學術研究多年,橫越建築、都市計劃、公共政策、經濟、財務金融與地政等領域,相關著作近200篇,發表於國內外著名學術期刊,另外,近300篇專論發表於主要報章雜誌。以發展台灣房地產研究與教學為己任,目前於政大講授「房地產投資與市場分析」、「住宅經濟與政策分析」、「不動產通識」等課程。   

現職   
政治大學地政系特聘教授
政治大學台灣房地產研究中心主任   

學歷   
美國麻省理工學院建築碩士   
美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫碩士、博士   

經歷   
英國瑞汀大學及格拉斯哥大學、瑞典國家建築研究中心、美國加州柏克萊大學、及日本明海大學等訪問學者   

著作   
房地產的世界(1990年,遠流)   
張金鶚的房產七堂課(2010年,方智)   
張金鶚的都市更新九堂課(2011年,方智)

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