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如何避免買房後,發生「貸款成數不足」窘況?
房貸成數不足會毀約嗎?買房貸款沒過算違約嗎?房貸成數不足毀約的後果,可能會有以下3種:沒收或加倍賠償斡旋金、賠要約書3%房價違約金、簽約後反悔面臨官司。不論是斡旋金或是要約書的形式,都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估,千萬不可輕率的簽署任何文件,以避免違約的情況發生。
房屋貸款成數不足的原因?
銀行核貸房貸成數的評估重點分成2大類:物件的條件和貸款人的條件。
1.銀行鑑估值與實際成交價差距太大
什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。假設你在台中市西區購買一間總價1500萬元的房子,銀行給你的貸款額度是1000萬元,這代表什麼意思?
房屋貸款額度試算
根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算,台中市西區的房屋可貸款成數為7~7.5成,
我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢:
1000萬元(可貸額度) ÷ 0.75(貸款成數)= 1333萬元(鑑估淨值)
為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。
2.不同類型的房子會影響貸款成數
因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,如預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。
房屋類型貸款成數:依使用及完工狀況分類
房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~7成 |
(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心)
此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬於銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。
房屋類型貸款成數:依建物類別分類
房屋類型 | 電梯大樓 | 公寓 | 透天厝 | 別墅 | 套房 |
貸款成數 | 7~8成 | 7~7成5 | 6~7成5 | 6~7成 | 5~7成 |
(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心)
根據聯徵中心2024年的統計資料可以看出,別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的,套房則是成交金額最低的房型。銀行對套房的估價很保守,大部分銀行不承作套房貸款。如果有承作的銀行,最後的貸款成數也僅5~6成,想買套房,反而需要更多的自備款。
3.屋齡會影響貸款成數
房屋的屋齡也會影響貸款成數。根據聯徵中心2024年第一季的統計,屋齡在3~15年的房子,價格是最高的,屋齡越老,房子價格越低,到屋齡30年左右的屋子價格最低,超過30年卻又谷底反彈,價格稍稍回升,推測是綜合了其他因素產生的結果。
4.房子的所在區域會影響貸款成數
基本上只有6都(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。
如果你的房子剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。
以銀行潛規則來說,房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成,蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。
除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。
5.收入高低會影響貸款成數
收入高低會影響貸款成數,而且非常重要。你的房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。如果你的收支比在60%~70%左右,還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。
房貸月付金試算
假設小明月收4萬元,想要購買1000萬元的房子,如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%,並採本息平均攤還,那麼小明的房貸月付金額是2萬7610元。
2萬7610元(房貸月付金) ÷ 4萬元(月收入)× 100% = 69%(收支負債比)
如果小明名下的負債只有這筆房貸,那麼小明的負債比就是69%,其實已經算危險了,萬一名下再多一筆負債(信用卡、信貸、車貸都算),貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。
6.工作性質會影響貸款成數
就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等,或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。
相反的,如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士,或者任職於百大企業的正式員工,以及軍公教人員,都屬於銀行較喜歡的族群,就有機會取得較好的貸款條件。
7.信用評分會影響貸款成數
當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。
如果你最近一年有買房的打算,建議避免做這些會影響信用評分的事:
- 信用卡或貸款遲繳
- 動用信用卡循環利息
- 使用信用卡預借現金
- 聯徵被查詢次數超過3次
- 無授信往來紀錄(信用空白)
- 申請貸款(信用貸款或汽車貸款)
想了解自己的信用評分如何,你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告,每年都可以免費查詢一次,查詢管道包含手機App、電腦、郵寄到臨櫃申請等都可以。
8.央行打房會影響貸款成數嗎?
不一定。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策,央行已經祭出房市信用管制措施,其中針對自然人(也就是一般民眾)購屋貸款的貸款成數規範為:
- 全國第3戶(含)以上購置住宅貸款,最高貸款成數為4成,且無寬限期。
- 全國購置高價住宅貸款,最高貸款成數為4成,且無寬限期。
- 特定地區第2戶購屋貸款:台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區,無寬限期。
也就是說,只要您是首購族、且不是購買高價住宅(台北市7000萬、新北市6000萬、其他縣市4000萬),基本上不受央行打房影響。
房貸成數不足毀約會怎樣?
房貸成數不足毀約的後果,可能會有以下3種情況發生:
1.沒收或加倍賠償斡旋金
對於有興趣的房子想要出價時,須先拿出一筆「斡旋金」,請房仲與屋主議價。不過,只要有任何一方反悔,導致房屋買賣的流程中斷,其後果將會有2種情況發生:買方反悔時斡旋金將被沒收;賣方反悔時則需加倍返還斡旋金。
2.賠要約書3%房價違約金
假如不想以斡旋金的形式,則須使用「要約書」的方式,請房仲代為向屋主議價。若是買賣雙方,有一方反悔時,違約的一方須賠償房屋買賣金額的3%給對方。因為要約書的賠償金額,通常會高出斡旋金不少,所以要約書的議價方式較少人使用。
3.簽約後反悔可能面臨官司
斡旋金與要約書二者,都屬於買房簽約前的預備動作。若是在正式簽約前反悔,只需負擔因為反悔不簽約的金錢損失;一旦在正式簽約後反悔,無法完成房屋買賣的流程,除了違約金的賠償外,還有可能會被房仲或屋主提起告訴。
不論是斡旋金或是要約書的形式,都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後,千萬不可輕率的簽署任何文件,以避免違約的情況發生。
房貸成數不足怎麼辦?如何避免?
如何預防因房貸成數不足而毀約的情況發生?可以利用下列3種方法來避免。
1.預作解約條款
因為房屋鑑價與成交價落差太大,導致銀行貸款成數不足,讓買賣雙方對簿公堂的例子時有所聞。其實上述這種情況,是可以利用「但書條款」來避免。
「但書條款」簡單來說,是在「要約書」與「斡旋金」的書面契約旁,加註若是房貸成數不足時,買賣雙方該如何處理的文字敘述。其範例如以下所列:
- XX銀行房屋貸款需達「成交價」X成,若房屋貸款成數不足X成者,買方得主張無條件解除本契約。(有指定銀行時的範例)
- 房貸成數不足「成交價」X成時,排除以個人信用貸款補足房屋貸款成數不足的條件。若無法達成上述條件者,買賣雙方即可無條件解約。(無指定銀行的範例)
2.利用房貸試算
目前房屋價格透明而且方便易查,除了可以利用政府房屋實價登錄網站查詢房價外,還可以利用各家銀行所提供的房貸試算網站,算出大概的貸款額度,就可以衡量自己的財力是否能夠負擔。
3.銀行事先估價
可以直接請銀行,幫有興趣的房子進行鑑價,由銀行方所作的房貸估算,在房貸成數上則會更為準確。在此提醒,並非直接送件給銀行提出房屋貸款的申請,因為若是銀行能給予的房貸成數不如預期而無法申辦,反而會浪費一次聯徵查詢的機會。
以上3種方法可以有效預防房貸成數不足而毀約的情形發生,建議在買房簽約前可以多加利用。
*本文獲「好事貸」授權轉載,原文:房貸成數不足毀約怎麼辦?5招挽救房貸毀約的危機
責任編輯:陳瑋鴻
核稿編輯:倪旻勤
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