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父母過世只留1間房,兄弟姐妹繼承談不攏怎麼辦?
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財經 | 投資理財

父母過世只留1間房,兄弟姐妹繼承談不攏怎麼辦?

父母過世只留1間房,兄弟姐妹繼承談不攏怎麼辦?
父母離世後遺留的房地產,在子女繼承上時常引發糾紛。 (來源:Dreamstime/典匠影像)
撰文者:陳仕緯
獨立觀點 2024/07/01
摘要
  1. 不動產繼承如未妥善規劃,很容易引發糾紛。
  2. 繼承不動產,需先登記才能處分,繼承形式分為公同共有和分別共有,前者需全體同意,後者可單獨處分。
  3. 若繼承人對分配意見不合,應依《民法》規定請求分割遺產,避免逾期未登記而遭地政機關列冊管理。

▌作者簡介:陳仕緯,任職於以諾理財規劃顧問公司收費制獨立財務顧問,提供個人與家庭全方位理財規劃服務,協助客戶打理一生財務、獲致心靈與物質的富足。

華人普遍有「有土斯有財」的觀念,依照內政部2023年統計,我國單獨持有住宅之自然人為572.68萬人,合計持有707.35萬宅;其中持有1~3房者計564.58萬人(占98.59%),合計持有663.37萬宅(占93.78%);持有4房以上者計8.10萬人(占1.41%),合計持有43.98萬宅(占6.22%),平均每人持有5.43宅。

不動產除了自住需求外、同時也能彰顯財富。但當持有人過世後,不動產繼承與傳承總是最令人傷腦筋,也最容易引起家人與手足之間的糾紛。若未經妥善規劃,財富也可能是一枚未爆彈的引信。

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不動產繼承的常見故事

王阿姨有小明、小華、小美3名子女,先生已離世。王阿姨過世時留下一筆土地,但3人對如何繼承分配意見不合。尤其小明因為做生意急需資金,希望盡快出售自己應得的那一份,因此想盡快辦理不動產繼承登記,但小華、小美卻拒絕會同辦理,因此前來諮詢建議。

釐清不動產繼承的6步驟

不動產繼承始於被繼承人死亡。至於繼承流程,可以按照以下6個步驟釐清:

  1. 判斷繼承人資格(《民法》第1138條
  2. 釐清遺產權利義務(《民法》第1148條
  3. 遺產稅申報&完稅(《遺產及贈與贈稅法》第23條
  4. 視是否有遺囑(《民法》第1165條
  5. 判斷應繼分、特留分《民法》第1223條
  6. 辦理繼承登記

判斷不動產繼承的6個步驟。
(來源:以諾理財規劃顧問公司)

依《民法》第1148條規定,被繼承人死亡時,繼承人即承受被繼承人財產上的一切權利、義務。因此王阿姨過世時,3名子女作為繼承人,立刻取得不動產的遺產所有權,並不以辦理登記為必要。

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但依《民法》第759條規定,因繼承而取得不動產物權者,應經登記,始得處分。因此小明若想要出售該不動產,則必須先辦理繼承登記。

另外,依《遺產及贈與稅法》第8條規定,遺產稅未繳清前,不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。

關於遺產稅計算、申報等事項,可參考《一次了解遺產稅免稅額、扣除額和如何申報(2024年)》。

不動產繼承有多個繼承人時,須辦理公同共有或分別共有

不動產繼承有多數繼承人時,依照土地登記規則第120條第1項規定,可分為2種:

  1. 公同共有登記:部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時,得由其中一人或數人為全體繼承人的利益,就被繼承人的土地,申請為公同共有的登記。

  2. 分別共有登記:經繼承人全體同意者,得申請為分別共有的登記。

公同共有vs分別共有

「分別共有」的概念,依法律是:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人,得自由處分其應有部分。」

白話來說,一塊土地,每個人有明確的持分,因此自己可以決定賣出自己的那份持分,並不需其他共有人的同意。

「公同共有」則沒有持分的概念,而是全體繼承人一起共有。因此,如果要出售公同共有物,則需要全體共有人的同意才可以。

「公同共有」是過渡狀態

實務上,通常是繼承人間對於繼承分配意見不合,遲遲不願辦理繼承作業。但為了避免因逾期辦理,而遭地政機關裁處罰鍰,因此才允許可以由繼承人中的其中一人去辦理公同共有繼承。

按照上述,因小明想辦理土地繼承登記,另外兩人拒絕會同辦理,此時小明可以先到地政機關辦理土地的公同共有繼承登記,而不須另兩人的簽名或蓋章。

共有土地的處分方式

如果是經過全體繼承人同意,將遺產土地申請登記為分別共有時,因為各繼承人皆取得土地1/3的應有部分,則小明當然可以自行處分他的應有部分,不需另外兩人的同意。

相反的,因繼承而登記為公同共有土地,要處分時,應該得到公同共有人全體之同意。因此如果小華及小美不同意出售土地,則小明是無法出售該土地。

這時候,依照《民法》第1164條「繼承人得隨時請求分割遺產。」小明只能夠先請求分割土地,並於分割後,再行出售自己分得的土地部分。

協議分割或裁判分割是什麼?

依照《民法》關於共有物分割的規定,小明、小華、小美3人可以協議決定土地的分割方式;若不能協議決定,則可以由任何一位共有人請求法院裁判分割。

不動產繼承的登記期限

要注意的是,依照《土地法》第73-1條規定,超過1年沒有辦理繼承登記的不動產,地政機關可以經過公告後,列冊管理。

列冊管理15年後,仍未有聲請繼承登記的,地政機關可以將該不動產公開標售。標售所得的價款,繼承人得依法定應繼分領取。但如果超過10年仍然沒有繼承人申請提領價款時,就歸屬國庫。

不動產繼承的3種方式

總結上面所說,目前實務上辦理不動產繼承有3種:

  1. 分割繼承(可以依照繼承人的協議來登記、可單獨或分別共有)。
  2. 應繼分繼承(各繼承人依照應繼分登記、屬於分別共有性質)。
  3. 公同共有繼承(無明確持分、屬於公同共有性質)。

以上1和2的情況,都可以自由處分自己的應有部分,3的情況則需要全體共有人同意始得處分,或者先辦理共有型態變更才可以進行處分。

至於詳細的辦理流程、應備文件等,則可以參考財政部網站說明

*本文獲「陳仕緯」授權轉載,原文:父母過世留下一間房,子女不動產繼承喬不攏該怎麼辦?

責任編輯:陳瑋鴻
核稿編輯:倪旻勤

房子 繼承 遺產 不動產繼承 不動產
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