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財經 | 地產風雲

在日本首都圈提供低價宅!認識「在東京,買個家」背後操盤手

在日本首都圈提供低價宅!認識「在東京,買個家」背後操盤手
日本新興建商Open House主打首都圈低價房,擅長在畸零地設計出讓住戶覺得舒適的住宅。 (來源:Dreamstime/典匠影像)
撰文者:旅日台人筆記本
獨立觀點 2024.02.19
摘要
  1. 日本建商Open House是低價住宅類的翹楚,擅長用低價收購其他建商不買的畸零地,並鑽研在畸零地設計出讓住戶覺得舒適的2、3樓住宅。
  2. 這家公司不注重學歷,不管什麼資歷,員工都得去街口拉客買房。對學歷不高的人來說,是一家只要肯拚就能出頭的公司。
  3. Open House有一套確保員工和公司適性的方法,所有員工都是老闆親自面試。但這種軍隊式管理的文化,近年正面臨時代變遷的挑戰。

台灣網紅近日到東京買房子的影片引發討論,本文想趁此機會介紹影片中出現的建商Open House(オープンハウス)

Open House創於九零年代,在建商中屬於低價住宅類的翹楚。創立初期打出標語「在東京,買個家」,深深打動許多望房價興嘆的小資族,一炮而紅。

在首都圈如何提供低價住宅?

首先,土地不能大,不然光地價就太高,所以Open House擅長去找沒人想過能蓋房子的土地。再怎麼小、形狀再怎麼奇怪,都能當成收購對象。其他建商不買的畸零地,Open House都能用低價買到。

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再來,因為實坪窄,只能往上蓋,所以Open House加強他們的設計能力,鑽研如何在畸零地蓋出讓住戶不覺得小、不覺得難住的2、3樓住宅。

由於Open House為求成本低,某些層面的規格當然會比較低,隔熱性較差也是網路上常有的意見。房子的保固年限只有10年、最多20年,其他建商則是30年到60年。

通常建商會在取得土地之後,才去找客戶談設計、簽約、開工,每個流程慢慢來。但持有土地卻沒賺錢的時間越長,成本越高。Open House則想辦法讓流程並行,還在談收購土地就讓業務開始找客戶,有看對眼的客戶公司後台,就已經開始設計(也有很多標準模板可套用),簽約隔天就可以開工了。

流程可以這麼快,是因為他們在集團就有所有機能,一家公司負責土地買賣、一家負責銷售,一家則是負責設計和施工。都是自己人,各個環節可以無縫銜接,而且上中下游所有利潤都被集團包下來,最終銷售價格的壓縮空間更大。

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銷售也是他們的強項。Open House讓年輕員工站路口舉牌子拉客人,靠低成本獲客。口才好的銷售員,能讓客人感覺所有選擇都是自己的決定,但是最後結論往往是後台已經設計好的內容。

Open House的管理風格面臨挑戰

這家公司是知名的昭和管理風格,在血汗企業排行也名列前茅。他們不像知名大型日企看學歷,貫徹「成果就是一切」的文化,在Open House不管什麼資歷,進公司之後就是去街口拉客買房子,誰賣得多誰升職加薪,年輕人也能快速領到高薪。對高中畢業在職場不容易出人頭地的人來說,這是一家只要肯拚就能出頭的公司。Open House的老闆本身也是高中學歷、白手起家的企業家。

大家可以想像,這種軍隊式管理的文化,慢慢也面臨時代變遷的挑戰。之前偶爾有員工會把公司晨會影片放上網,就是以前日劇那種全員高喊「今天我們要一起加油」的那種風格。

主管霸凌員工的爆料偶爾也會上週刊,開會開到一半被壓頭在桌上的故事,去年也上新聞。

老闆親自面試、員工適性高

這麼強烈的企業文化是很挑員工的,但是他們也有一套確保員工和公司適性的方法。首先,所有員工進來之前都是老闆親自面試,即使公司越來越大,老闆仍然認識每個人、記得每位員工的個人狀況,能和任何員工聊天。

最容易不適應的大學新鮮人,在應徵通過拿到聘書之後,就展開一整年的提前實習。實習不是打雜而已,而是和正式員工一樣去站路口拉客人、帶客人去看房子,一樣可以成交。

通常經過一年洗禮,發現自己上錯船的人會自己打退堂鼓,所以最後進去的都已經是能吃苦耐勞的精兵。

「看房相親」是什麼?

最近少子化,對房地產市場是長期利空。Open House這家追求獲利本能很強的公司,不會坐等顧客減少,而是開始把催生也視為新業務,今年推出新服務:看房相親。

顧客在網路上登記自己想住在什麼樣的房子,不寫學歷或其他條件,只看對房子的要求,讓需求類似的男女,直接在看房地點或銷售中心見面。

這可以確保大家對日後生活的想像有共識,雙方第一次見面不怕沒話題,還有擅長聊天的業務員在旁邊帶動氣氛。如果有進一步發展,業務還能直接收穫新客戶,一舉數得。

寫在最後

這幾年,Open House又推出「在美國,買個家」專案。上次在「旅日台人筆記本」粉專提到日本人投資美國不動產,就是因為朋友被推銷到。

「在xx,買個家」真是個好用的標語。這家厲害的公司應該很快就會把xx填入更多國家了吧。

*本文經「旅日台人筆記本」授權轉載,原文

責任編輯:湯明潔
核稿編輯:倪旻勤

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