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買房還是租屋?房租、房貸差在哪?理財專家:買房收入一定要高
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財經 | 投資理財

買房還是租屋?房租、房貸差在哪?理財專家:買房收入一定要高

買房還是租屋?房租、房貸差在哪?理財專家:買房收入一定要高
要不要買房是個人的決定,買房與租屋也各有優缺點與風險。不管如何,都應擬定投資、存款計畫,並照計劃去實踐。 (來源:Dreamstime)
撰文者:雨果
獨立觀點 2023.04.26
摘要

1.越來越高的房價,不但讓想買房子的人買不起,同時也會造成想租房子的人租不起。

2.租屋者必須每個月支付房租,就算是退休後,也要有能力負擔這筆費用。買房者則是將大筆資產獨壓在房產上,如果收入不夠高就背房貸,生活會很辛苦。

3.要不要買房是個因人而異的決定,買房與租屋都各有優缺點與風險。不管如何,都應擬定投資存款計畫,盡量儲蓄,並照計劃的長期進行投資。

該租屋還是買房?

許多年輕人出社會,若是比較遠的地方、外縣市工作,剛開始應該是從租房子開始。如果有打算長期在此城市定居工作,或是要結婚生小孩時,最終都會面臨一個問題:我該長期租房子還是買房子?

在思考這個問題之前,我們了解一下買房與租房的優缺點與風險。

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租房的優缺點與風險

1.優點

居住費用相對較低、可依照工作地點更換居住地,不會被房子限制工作機會、不需要負擔房屋修繕與政府稅金。若不喜歡居住環境或鄰居,可於租約滿後隨時搬離,可能可有較多資金進行投資儲蓄。

2.缺點

屋主可能隨時收回房子、年老後不容易租到房子、未來幾十年都要支付房租,無法任意裝修或更換家具,要面對可能的租金調漲。

3.風險

遇到惡劣的房東、儲蓄與投資沒有如計畫的增加、年老後租不到房子。

擁有房產的優缺點與風險

1.優點

有安心與踏實感,不用擔心屋主不續租,繳完房貸就不需要再每個月支出房租。不用擔心房東每年調漲房租,房產未來可能增值,繳房貸也等同於在儲蓄,退休時可當作退休金來源、可任意裝潢調整家具。

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2.缺點

目前的房價負擔相當高、工作地點受限於房子地點,人生各階段需要的房子不同,要換屋時相當耗費精神(買賣房子),要承擔房子因天災人禍造成的損失(漏水、火災、地震),需負擔房屋每年要繳納的稅金與維護費。

3.風險

房價下跌造成資產縮水;房屋建造品質不良,或遭遇天災,導致永久性的損失(海砂屋、輻射鋼筋、地震、火災)。

擁有房產,需要考量能否付出房貸、能否承擔房價跌

簡單區分兩者的風險,租屋者必須要每個月支付房租,就算是60、70歲退休後,也還是要有能力負擔這筆費用;規劃退休金就必須把這筆居住費計算進去。

買房者則是將一大筆資產,獨壓在一棟房產上;如果這棟房產因天災人禍有任何損傷,對於資產是很大筆的資金減損。

決定要擁有房產的人,除了要存到大筆的頭期款之外,應該都會擔心2件事情,一個是房貸能不能每期都付得出來,另一點是房價會不會下跌。

1.背房貸也不要影響生活

千萬不要為了付房貸,把自己的生活費壓縮到難以忍受,畢竟房貸一付就是20、30年。但我也不會設定房貸不要超過收入1/3的這種條件,因為每個人的收入與需求不同。對於月收入20萬的人來說,若他的生活習慣本來就很節省,每個月只需要用到5萬元,他可以背負到10萬元的房貸(收入1/2)也不會對生活造成影響。

2.如果買房是為了存退休金,要特別注意

房價下跌對購屋者來說會是心理層面的痛,也可能影響到退休規劃。很多人說自住的房子無所謂房價漲跌,但我卻不這麼認為。

第一,如果你花2000萬元買的房子在20年後跌價到1000萬,你繳出去的2千多萬房貸(含幾百萬利息)最後只值1000萬元,這是擁有房產最直接的資產淨損。就很像是買3C產品一樣,早買早享受、晚買享折扣,但這筆資產淨損的金額太高了。

第二,如果你這間房產是在你退休規劃裡的,原本打算退休後將房子賣掉,拿回2000萬元到偏遠一點的地區花700萬元買間小房子養老,1300萬可以當作退休養老金。但房子貶值剩1000萬的時候,原本計畫要花700萬買的房子價值可能剩400萬,但手上可養老的資金也只剩600萬元。再加上幾十年的物價通貨膨脹,這筆損失,會大大影響原本的退休規劃。

房價就算跌,也不會跌太多

既然房產貶值的影響這麼大,我們應該評估一下房產貶值的可能性有多高,根據一些客觀因素來看,房地產要大幅跌價的可能性相當低,我們不能排除跌價1、2成,或甚至3成的回檔,但要貶值一半的機率相對低,原因有幾點。

1.既得利益者不會輕易讓資產貶值

房地產、土地、重劃區等一大持有者是保險公司。保險公司每年都需要支付保戶的理賠金與紅利金,他需要透過收到的保費做投資,以取得更高回報。

除了金融商品之外,台灣的保險公司也大量投資房地產與土地,透過商辦收租、土地買賣增值等方式收取獲利,金融保險公司不會願意看到房地產大幅貶值。

台灣不少立法委員都擁有相當多房地產與土地,透過修法、交通建設、城市規劃與土地變更,來讓自己手上的土地倍數增值,這些既得利益者也不會輕易的讓自己手上的資產貶值。

2.建築成本提高、房屋交易成本不能少

還有一些環境客觀因素,譬如建設公司過去十年買進的土地成本越來越高,原物料上漲也讓建築成本提高。

如果房價貶值幅度過大,建設公司推出的新案子就無法獲利,所以新建案的開價價格可能會略減一些來搶客,但不太可能會一直降到低於土地與建築成本。

對於已經持有房產的人而言,若沒有非不得已的原因,相信沒有人會願意虧損賣房。

假設某屋主當初以1000萬元買進一間房子,就算房地產市況再慘,要賣屋的時候也會希望至少可以拿回1000萬元。先不考慮裝潢成本是否要回收、當初繳給銀行的利息是否也要賺回來,光委託給仲介賣房的4%手續費就不想要虧。

所以屋主的賣房底價通常會是購屋成本加上仲介費,也就是1040萬元,再加上一些稅金等雜費,屋主可能至少會希望賣出1050萬元,房子每轉手一次就要再提高4%。如果屋主連當初買房付的2%仲介手續費也想拿回來,房子每轉手一次就會漲價6%。基於以上種種因素,房地產要跌價的機會相當低,而且只要房市熱絡交易頻率高,房價增長的速度還會越快。

3.拋售房產是零星個案,或短期現象

房地產要下跌的最大影響因素就是經濟景氣,要讓屋主願意虧錢拋售的最大原因,通常會是貸款繳不出來了。貸款繳不出來會被銀行催繳,甚至最後房子被銀行法拍,而且會影響到個人金融信用;大部分人這時候會願意虧一點,將房子趕快處理掉。

有很多因素可能導致貸款繳不出來,譬如失業或被減薪、生活突然增加一筆必要花費(小孩教育、醫療看護)、或是利率升息造成房貸金額增加。

失業或生活費突然增加,可能會發生在一小部分人身上,這些零星個案尚不足以造成全台房市下跌,但若是發生金融風暴之類的全面性經濟影響,造成大量公司裁員或無薪價,就有可能讓很多人必須要在短時間內拋售房產,這個可能性通常可能是短期因素,不會造成房地產長期下跌。

4.升息不會太快

另一個因素是政府升息,現在房貸利率接近2%、負擔相對輕。但如果政府長期升息,導致房貸利率提高到5%,可能就會有很多人無法負擔了。不過這個可能性在目前看起來也不高,美國已升息到4.50%~4.75%區間,台灣目前的重貼現率只有1.75%。看起來,台灣政府並不敢跟上美國的升息幅度。

5.少子化影響房價,短期不會浮現

另外一個是少子化問題。少子化是否會影響房價?目前評估在15年內,房價會因為少子化因素而下跌的可能性尚低,而且在這15年的過程中,房價更可能會繼續上漲。

房價漲,租房族會受影響嗎?

越來越高的房價,不但讓想買房子的人買不起,同時也會造成想租房子的人租不起。最近十年,台灣的房價大漲,讓越來越多買不起房子的年輕人只能繼續租房,租房需求人口增加,造成都會區的租金漲幅快速。

就以新北市捷運沿線較熱鬧的區域來說,5年前一個月租金8000元的套房,同等條件,現在已經都要1萬2000元以上才租得到。所以房價上漲,影響的不僅是想買房的人,同時也會影響租屋族。

● 終身租屋族年老、面臨租不到屋的2個辦法

終身租屋族可能會面臨到的一些困難,其實也有應對方式。譬如年老的時候,可能會租不到房子,若你還沒60歲,可以以提高租金的方式說服屋主租房給你。屋主想租2萬5000元,你就提出願意用3萬元跟他承租,相信很多屋主還是會願意租給你的。

若是60歲以後要租房子,確實有些屋主會怕老年租客在自己的房子過世、不願出租。如果你已經退休了,可以直接去住養生村,雖然費用可能比一般租房高一些,但環境與設施都相當完善,有供餐、醫療資源充足,不外乎是一個好選擇。只是以上2個選項,都要看你的口袋夠不夠深。

我還是想買房,該怎麼做呢?

衷心的建議,在高房價時代想要買房的人,本身收入一定要夠高

如果月薪只有3~4萬的人,想要在雙北市區買房子,就算只是一間800萬元的獨立套房,若以貸款8成、640萬元,若以利率1.8%、貸30年計算(編按:央行公布,3月份5大銀行的新承做房貸款利率已攀升至1.9%),每個月須還款2萬3021元,等於買了房子之後,每個月就只剩下1萬多元可以用。

假設夫妻2個人一起負擔2房的房子,房價1200萬元,貸款8成、960萬元,以利率1.8%、貸30年計算,每個月須還款3萬4531元,生活費僅剩3萬元左右。你願意過這樣的生活10年嗎?

35歲以下的年輕人,我會建議先做投資,不管是投資自己或是金融商品,讓自己每個月的收入增加到一定程度再來買房。

除了增加本身的收入外,透過投資增加一筆被動收入也是一個方法。若你在買房子後還能保有一筆240萬元的投資,以每年5%投報率或股利來計算,一年可以收到12萬元,相當於每個月可以為你分擔1萬元的房屋貸款。建議買房子時,千萬不要梭哈身家,留一桶金來幫你投資獲利、分擔房貸。

有錢人買房就不需要太考量自己本業的收入,若他的投資收入每年有100萬,等於每年有100萬可以拿來付房貸。若房子還有收租金,可以負擔的房貸則更多。如果有長輩或父母可以幫忙支付頭期款,貸款金額與還款年限就還可以再少一點,相信也會是一筆很大的助益。

需不需要買房,因人而異

如果不想在年老時還居無定所,擔心有沒有足夠收入支付房租,為年老準備一間自住的房產是蠻重要的。但擁有一間房產未必代表一定要自己買,有些父母已經累積足夠給小孩的房產,那麼小孩就可以等待繼承,雖然那時候屋齡已經很高了,但也不至於年老時沒有可居住的地方。

需不需要買房是一件因人而異的決定,買房與租房都各有優缺點與風險。如果是期待房屋價格跌回到10年前、目前一半的水準,基於以上討論的多種因素,這個期望很可能在未來20年都不會實現。

如果決心一輩子租房的人,就要擬定好投資存款計畫,將居住支出也計算在退休金裡,並且在未來數十年都能確切執行。

想要買房的人,也不要期待房價大幅滑落。現在就可以開始擬訂計畫,先想辦法投資自己、增加收入,盡量儲蓄、進行投資,同時邊觀察房地產資訊與知識。在適合的時機到來時,可以果斷買進符合自己需求的房子,一圓有殼一族的夢想。

*本文獲「雨果的投資理財生活觀」授權轉載,原文

責任編輯:倪旻勤
核稿編輯:陳瑋鴻

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